1. Allgemeines
Der Mietwert einer ganz oder teilweise selbst genutzten oder zur Nutzung überlassenen Liegenschaft beträgt 70% der mittleren Marktmiete. Diese entspricht dem mittleren Mietzins, der an vergleichbarer Lage für vergleichbare Mietobjekte zu erzielen wäre (§ 28 Abs. 2 StG).
Für die Abgrenzung, ob die Eigentümerin oder der Eigentümer sich eine Liegenschaft noch als Kapitalanlage für den Eigengebrauch zur Verfügung hält, ist massgebend, wann sie oder er den Entschluss gefasst hat, die Liegenschaft zu vermieten oder zu verpachten. Solange man sich mit dem Gedanken trägt, die Liegenschaft noch nicht der Vermietung oder Verpachtung zuzuführen, hält man sie sich zum Eigengebrauch und hat den Mietwert zu versteuern (LGVE 1992 II Nr. 11).
Solange die Möglichkeit der Nutzung besteht, ist auch bei leerstehender und noch möblierten Wohnungen (z.B. wegen Wegzug ins Altersheim) ein Mietwert zu erfassen. Ein Unternutzungsabzug ist nur bei der direkten Bundessteuer möglich (s. LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 28 Nr. 6).
Für die Mietwerte von selbstgenutzten Betriebswohnungen selbstbewirtschafteter landwirtschaftlicher Gewerbe vgl. Ausführungen im LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 25 Nr. 5 Ziff. 1.1 ff..
2. Ermittlung des Mietwertes ab Steuerperiode 2022
Ab Steuerperiode 2022 entspricht der Mietwert (100%) grundsätzlich dem Mietwert, der nach dem ab 2022 gültigen Recht ermittelt und dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin zur Kenntnisnahme eröffnet worden ist. Dieser Wert kann im ordentlichen Veranlagungsverfahren von der steuerpflichtigen Person angefochten oder von der Veranlagungsbehörde abgeändert werden. Die Veranlagungsbehörde weicht ausnahmsweise von dem so ermittelten Mietwert ab, wenn er offensichtlich nicht der mittleren Marktmiete entspricht.
Solange kein nach dem ab 2022 gültigen Recht ermittelter Mietwert vorliegt, gilt grundsätzlich der in der Steuerperiode 2021 ermittelte Mietwert für die folgenden Steuerperioden weiter (§ 259d StG). Dieser Wert kann jeweils im Veranlagungsverfahren der betreffenden Steuerperiode von der steuerpflichtigen Person angefochten oder von der Veranlagungsbehörde ausnahmsweise abgeändert werden (s. oben).
3. Ermittlung des Mietwertes bis Steuerperode 2021 (ordentliche Bemessung)
Für die Bemessung ist die bis 2021 gültige Mietwertverordnung anzuwenden. Diese Verordnung unterscheidet zwischen einer ordentlichen (§ 1) und einer ausserordentlichen (§ 2) Bemessung.
Ist der Katasterwert wegen einer Neuschatzung von Grund auf neu ermittelt worden, beträgt der steuerbare Mietwert 100% des Mietwertes, der der Ermittlung des Katasterwertes zugrunde liegt. Dieser Basiswert wird um die seither kumulierte Mietzinsteuerung für die jeweilige Steuerperiode angepasst (Berechnungsmethode zur Aktualisierung der Mietwertansätze bestätigt durch VGE vom 27.2.1997 i.S. L.). Steuerbar davon sind 70% (siehe nachfolgende Tabellen). Der Basismietwert ist aus der Schatzungsanzeige ersichtlich.
Ist eine Liegenschaft letztmals vor 1995 resp. 1997 neu geschätzt worden, können ab Steuerperiode 2015 bzw. ab Steuerperiode 2020 für die Mietwerte die Ansätze "von Grund auf neu geschätzt 1995/1996" bzw. "von Grund auf neu geschätzt 1997/1998" verwendet werden.
Wird bei einer Revisionsschatzung (z.B. wegen Umbau) dem Katasterwert ein neuer Mietwert zu Grunde gelegt, gilt für die Bemessung des Mietwertes das Datum der Inkraftsetzung der Revisionsschatzung als Schatzungsjahr, wie wenn der Mietwert von Grund auf neu ermittelt wurde (LGVE 1999 II Nr. 32). Es sind daher die in den entsprechenden Tabellenzeilen stehenden Ansätze massgebend.
Beispiel (gültig für 2019)
Ein 2002 erbautes Einfamilienhaus in Adligenswil wird 2007 mit einem Mietwert von CHF 20'000 geschätzt. Der Mietwert beträgt für die Steuerperiode 2019 CHF 22'360 (111.8% von CHF 20'000; vgl. Tabelle Gemeinden Gruppe 4). Davon sind steuerbar CHF 15'652 (70%).
Ist das Haus 2016 umgebaut worden und hat es per Mai 2018 eine Revisionsschatzung erhalten, der ein Mietwert von CHF 25'000 zu Grunde gelegt wurde, beträgt der Mietwert 2019 CHF 25'000 (100% von CHF 25'000). Davon sind steuerbar CHF 17'500 (70%).
Im Jahr der Revisionsschatzung setzt sich der steuerbare Mietwert aus zwei Werten zusammen (anteilsmässige Mischrechnung des Mietwertes der alten und der neuen Schatzung).