Einkommen aus Vermietung und Wohnrecht

1. Vermietung

Sind Wohnungen an Dritte vermietet, ist nach der Rechtsprechung der wirklich erzielte und nicht der erzielbare Mietzins der Veranlagung zugrunde zu legen (BGE 71 I 131; LGVE 1984 II Nr. 6). Dies gilt jedoch nicht, wenn Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer eine Wohnung Verwandten oder ihnen sonst irgendwie nahe stehende Personen (Freundinnen, Freunde usw.) zinsfrei überlassen. In diesem Fall sind die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer für den Mietwert der der Mieterschaft zinsfrei überlassenen Räumlichkeiten steuerpflichtig; denn die Mieterinnen und Mieter haben keinen Rechtsanspruch auf die unentgeltliche Überlassung der Wohnung, so dass es sich um eine freiwillige Leistung handelt, die nur durch einen Unterstützungsabzug berücksichtigt werden kann, sofern die Mieterinnen oder Mieter als unterstützungsbedürftig angesehen werden können.

Macht der Mietzins (ohne Nebenkosten) weniger als 50% des Mietwertes (100%) aus, ist zu vermuten, dass wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem Eigengebrauch nahe kommende Situation vorliegt, und der Mietvertrag lediglich deshalb abgeschlossen wurde, um Steuern einzusparen. In diesem Fall sind den Eigentümern/innen der vereinbarte Mietzins und die Differenz zum steuerbaren Mietwert, insgesamt also wie bei Eigengebrauch 70% des Mietwertes, als Einkommen anzurechnen. Den Steuerpflichtigen bleibt in einem solchen Fall allerdings der Nachweis offen, dass trotz der bestehenden Vermutung eine Steuerumgehung ausgeschlossen ist (BGE vom 28.1.2005, 2A.535/2003; LGVE 2007 II Nr. 22).

Bei Mietobjekten sind zur Bestimmung des Mietertrages die so genannten Durchlaufposten (Nebenkosten, Telekabelanschlussgebühren etc.), soweit sie erfolgsneutral sind, nicht zu erfassen (bereinigter Bruttomietertrag).

Neben dem bereinigten Bruttomietertrag gehören zusätzlich Einkünfte aus weiteren periodischen und einmaligen Leistungen der Mieterinnen und Mieter, welche diese für die Überlassung des Mietobjektes zu erbringen haben (insbesondere wertvermehrende Aufwendungen oder Beiträge derselben an wertvermehrende Investitionen der Vermieterschaft). Handelt es sich jedoch im Falle der Geschäftsmiete um Auslagen der Mieter für betrieblich bedingte Installationen, so hat eine Anrechnung als Einkommen aus Grundeigentum zu unterbleiben (StE 1995 B 25.6 Nr. 27).   

1.1 Untervermietung

Einnahmen aus der Untervermietung von Wohnungen oder Zimmern sind nach Abzug der darauf entfallenden Kosten steuerpflichtig. Die Kosten werden pauschal berücksichtigt. Der Nachweis der effektiven Kosten bleibt vorbehalten.

1.1.1 Permanente Vermietung
Bei einer dauernden Vermietung kann der Nettoertrag für möblierte Zimmer in der Regel folgendermassen berechnet werden:

a) der auf die vermieteten Räume entfallende Mietzinsanteil (pro Zimmer in der Regel der Betrag, der sich ergibt, wenn die gesamte Wohnungsmiete durch die Zahl der Zimmer geteilt wird) ist von der Bruttomiete abzuziehen;

b) für alle übrigen Kosten (Heizung, Beleuchtung, Putzmaterial, Wäsche, Abnützung der Einrichtung usw.) sind 20% der Einnahmen abzuziehen.

1.1.2 Temporäre Vermietung
Bei einer temporären Vermietung (z.B. Airbnb) ist der effektiv geflossene Mietzins steuerbar. Davon kann 1/3 pauschal für Heizung, Beleuchtung, Wäsche und alle übrigen Unkosten (einschliesslich Mietzinsanteil) in Abzug gebracht werden.

1.2 Ferienwohnungen

Bei möblierten Ferienwohnungen sind in der Regel nur 4/5 der Bruttoeinnahmen (bzw. 2/3, wenn die Vermieterschaft auch die Wäsche zur Verfügung gestellt hat) zu erfassen, um der Abnützung der Wohnungseinrichtung und den höheren Unterhaltskosten Rechnung zu tragen.

2. Besteuerung und Abzüge bei Wohnrecht und anderen Nutzungsverhältnissen im Überblick (gültig ab Steuerperiode 2024)

2.1 Wohnrecht

Beim Wohnrecht ohne periodische Leistungen haben die Wohnrechtsberechtigten den Mietwert zu versteuern. Die Art der Bestellung des Wohnrechts (z.B. lebenslänglich oder zeitlich beschränkt, unentgeltlich oder Einräumung gegen Einmalleistung) ist für die steuerliche Behandlung unerheblich (VGE vom 18.7.1991 i.S. S.). Wird zum Beispiel bei einem Grundstückkauf der Kaufpreis teilweise durch Einräumung eines Wohnrechts geleistet oder wird das Wohnrecht durch eine einmalige Kapitalleistung erworben, können die Jahresquoten der abgezinsten Einmalleistung (Abzahlung des Kaufpreises) nicht vom Mietwert abgezogen werden.

Wird dagegen das Wohnrecht gegen periodische Leistungen eingeräumt, haben nicht die Wohnrechtsberechtigten den Mietwert, sondern die Wohnrechtsverpflichteten die erhaltenen Leistungen als Einkommen zu versteuern. Sofern die periodische Leistung unter 70% des Mietwertes liegt, ist die Differenz bei den Wohnrechtsverpflichteten steuerlich aufzurechnen. Werden mit der periodischen Leistung Nebenleistungen wie Nebenkosten abgegolten, sind diese nicht zu berücksichtigen.

2.1.1 Liegenschaften im Privatvermögen

Werden Liegenschaftsunterhaltskosten und Schuldzinsen vom WN übernommen, so handelt es sich um ein Wohnrecht mit periodischen Leistungen.

2.1.2 Liegenschaften im Geschäftsvermögen

2.2 Nutzniessung

2.3 Vermietung von Privatliegenschaften für geschäftliche Nutzung

2.4 Verpachtung von Liegenschaften im Privatvermögen

3. Praxis: Wohnrecht und langfristiger Mietvertrag (gültig bis Steuerperiode 2023)

Beim Wohnrecht haben in der Regel die Wohnrechtsberechtigten den Mietwert zu versteuern (LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 28 Nr. 2). Die Art der Bestellung des Wohnrechts (z.B. lebenslänglich oder zeitlich beschränkt, unentgeltlich oder Einräumung gegen Einmalleistung) ist für die steuerliche Behandlung unerheblich (VGE vom 18.7.1991 i.S. S.). Wird zum Beispiel bei einem Grundstückkauf der Kaufpreis teilweise durch Einräumung eines Wohnrechts geleistet oder wird das Wohnrecht durch eine einmalige Kapitalleistung erworben, können die Jahresquoten der abgezinsten Einmalleistung (Abzahlung des Kaufpreises) nicht vom Mietwert abgezogen werden.

Wird dagegen das Wohnrecht gegen periodische Leistungen eingeräumt, haben insoweit nicht die Wohnrechtsberechtigten den Mietwert, sondern die Wohnrechtsverpflichteten die erhaltenen Leistungen als Einkommen zu versteuern. Eine allfällige Differenz zwischen dem steuerbaren Mietwert (70%) und der periodischen Leistung haben die Wohnrechtsberechtigten zu versteuern. Werden mit der periodischen Leistung Nebenleistungen wie Nebenkosten abgegolten, sind diese nicht zu berücksichtigen.

Beispiel 1: ohne Nebenleistungen

Bei Vereinbarung eines langfristigen oder lebenslänglichen im Grundbuch vorgemerkten Mietvertrags (oder eines anderen, wirtschaftlich mit einem Wohnrecht vergleichbaren Nutzungsverhältnisses) mit einem unter dem Marktmietwert (Eigenmietwert) liegenden Mietzins (insbesondere anlässlich der Schenkung der Liegenschaft an Verwandte bzw. Nahestehende) ist beim Mieter bzw. bei der Mieterin die Differenz zwischen 70% der Marktmiete und dem Mietzins als Einkommen zu erfassen.

Beispiel 2: mit Nebenleistungen (Landwirtschaft)