1. Allgemeines
Der Pauschalabzug ist auf Liegenschaften, die sich im Privatvermögen der steuerpflichtigen Person befinden, beschränkt. Der Pauschalabzug kann nur bei selber bewohnten oder vermieteten Gebäuden gewährt werden. Dabei kann in jeder Steuerperiode zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug gewählt werden. Es kann damit für jede Steuerperiode und für jede Liegenschaft vom Pauschalabzug zum Abzug der tatsächlichen Kosten und umgekehrt gewechselt werden (BGE 2C_91/2012 vom 17.08.2012).
Nicht möglich ist der Pauschalabzug bei Privatliegenschaften gemäss den nachfolgend aufgeführten Fällen (LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 39 Nr. 2 Ziffer 2-5).
2. Bei Verpachtung von Liegenschaften im Privatvermögen
Der Pauschalabzug ist ausgeschlossen bei verpachteten Liegenschaften oder für den Unterhalt von selbständigen und dauernden Rechten (LGVE 1985 II Nr. 15 E.2).
3. Bei Vermietung einer Privatliegenschaft mit geschäftlicher Nutzung
Kein Pauschalabzug ist möglich für Liegenschaften, die von Dritten überwiegend geschäftlich genutzt werden, unabhängig davon, wer den Unterhalt trägt (Art. 5 Abs. 3 Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer; SR 642.116).
Bis und mit Steuerperiode 2022 gilt für die Staats- und Gemeindesteuern die nachfolgende Regelung (§ 10 Abs. 3 StV): Wird der Gebäudeunterhalt zum Teil von der Mieterschaft oder von Dritten getragen, ohne dass eine entsprechende Gegenleistung erbracht wird, ist der Pauschalabzug für Gebäudeunterhalt angemessen zu kürzen (Die Bestimmung § 10 Abs. 3 StV wurde per 01.01.2023 aufgehoben).
Dagegen können für Gebäude, die zum Geschäftsvermögen gehören, nur die tatsächlichen Kosten abgezogen werden.
4. Bei Nutzniessung
Ist eine Liegenschaft mit einer Nutzniessung belastet, steht der Abzug für den Gebäudeunterhalt für die von ihnen getragenen Unterhaltskosten den Eigentümerinnen und Eigentümern zu, auch wenn sie für das nutzniessungsbelastete Grundstück selbst nicht steuerpflichtig sind (VGE vom 21.9.1999 i.S. W. sowie BGE vom 17.9.1999 i.S. S.). In diesem Fall entfällt der Pauschalabzug beim Nutzniesser.
5. Bei Wohnrecht
Beim Vorliegen eines Wohnrechts kann der Abzug für Gebäudeunterhalt von der wohnrechtsgebenden Person oder von der wohnrechtsberechtigten Person geltend gemacht werden. Entscheidend ist, wer die anfallenden Kosten trägt. Anspruch auf den Pauschalabzug hat nur die wohnrechtsgebende Person.
6. Bei Liegenschaften im gemeinschaftlichen Eigentum mehrerer Personen
Bei einer im Gesamteigentum eines Konkubinatspaares stehenden Liegenschaft ist davon auszugehen, dass ohne andere vertragliche Abmachung die Liegenschaftsunterhaltskosten entsprechend dem Gesellschaftsanteil getragen werden. Bei einer hälftigen Beteiligung sind daher die Liegenschaftsunterhaltskosten beiden Konkubinatspartnern je zur Hälfte anzurechnen. Damit wird der Liegenschaftskostenabzug als Korrelat der Mietwertbesteuerung betrachtet (BLStP XII 242).