|
Unter Mäklerprovision sind die Auslagen zu verstehen, die Steuerpflichtige einer Drittperson für Vermittlung oder Nachweis einer Kauf- bzw. Verkaufsgelegenheit geleistet haben. Bei der Nachweismäklerei ist nur die Gelegenheit zum Kauf bzw. zur Veräusserung nachzuweisen. Die Tätigkeit bei der Vermittlungsmäklerei geht weiter. Dort besteht auch die Aufgabe, zwischen den Parteien zu vermitteln. Beide Arten von Provisionen sind zur Anrechnung zuzulassen. Die Mäklerprovision ist geschuldet, wenn mit dem vermittelten Liegenschaftsvertrag (oder -kauf) der beabsichtigte Geschäftserfolg eingetreten ist (LGVE 2003 II Nr. 27).
|
6
|
|
Im Gegensatz zur Mäklerprovision gehören allfällige Kosten für eine Stellvertretung nicht zu den anrechenbaren Aufwendungen. Allerdings ist es im Einzelfall nicht immer einfach, blosse Stellvertretung vom Mäklervertrag zu unterscheiden. Der Hauptunterschied zwischen Mäklerei und Stellvertretung liegt darin, dass die Mäklerin oder der Mäkler - im Gegensatz zur Stellvertretung - nie das angestrebte Rechtsgeschäft selber abschliesst (Rechtshandlung), sondern bloss eine den Abschluss fördernde Tathandlung vornimmt. Die Tätigkeit bei der Mäklerei erschöpft sich im Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages (Nachweismäklerei) oder der Vermittlung des Abschlusses eines Vertrages (Vermittlungsmäklerei).
Anders verhält es sich bei der Stellvertretung. Diese wird von den Vertretenen ermächtigt (Vollmacht), im Namen der Vertretenen Rechtshandlungen vorzunehmen. Die Stellvertretung verkauft beispielsweise im Namen der Vertretenen und mit Wirkung für die Vertretenen ein Grundstück. Veräussernde jedoch sind die Vertretenen.
|
7
|
|
Das Vorliegen einer Mäklerprovision setzt voraus, dass Dritte als Vermittlerinnen oder Vermittler tätig gewesen sind. Ein allgemeiner Hinweis, ohne die Tätigkeit der Dritten wäre das Kaufsgeschäft nicht zustande gekommen, genügt dabei nicht (nStp 47, 51). Die Anrechnung einer Eigenprovision, einer Entschädigung für eigene Bemühungen ist ausgeschlossen (RE 1965/66 Nr. 34).
Die Organe einer juristischen Person (Mitglieder des Verwaltungsrats, der Direktion, der Geschäftsführung usw.) sind keine Drittpersonen. Von der juristischen Person an ihre Organe bezahlte Vergütungen für Kaufs- und Verkaufsbemühungen können nicht als Mäklerprovisionen abgezogen werden (VGE vom 15.12.1987 i.S. I. AG; VGE vom 9.1.1987 i.S. F. und S.).
Grundsätzlich sind Mäklerprovisionen allgemein nicht abzugsberechtigt, wenn die Interessen des Auftraggebers mit denjenigen des Beauftragten parallel laufen oder die Auftraggeberin mit der Beauftragten wirtschaftlich eng verbunden ist (BGE 103 Ia 25, LGVE 1977 II Nr. 30; nStp 47, 51; nStp 46, 113). Die Ausrichtung einer Provision an eine von der veräussernden Person wirtschaftlich beherrschten Gesellschaft ist nicht abzugsfähig (VGE vom 20.12.1996 i.S. W.; VGE vom 8.5.1991 i.S. B. und W.; StE 1990 B 44.13 Nr. 4; StR 47, 222 und 228). Entschädigungen an einzelne Mitglieder einer einfachen Gesellschaft sind ebenfalls als nicht abzugsfähige Eigenprovisionen anzusehen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T.) Analog sind auch Provisionen unter Miteigentümerinnen und Miteigentümern für den gemeinsamen Verkauf nicht abzugsfähig (nStp 49, 17). Die Fondleitungsgesellschaft ist im Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer Mäklerprovision befugte Drittperson (RB 1987 Nr. 54).
|
9
|
|
Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist nur die übliche Mäklerprovision anzurechnen. Gemäss der Rechtsprechung des Kantonsgerichts (KGE vom 29.06.2023 i.S. S./Praxisänderung) ist als üblich nicht ein maximaler Prozentsatz, sondern das im Einzelfall zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Entgelt zu verstehen, sofern dieses einem Drittvergleich standhält. Massgebend ist somit, ob der vereinbarte Mäklerlohn (Prozentsatz vom Verkaufspreis oder Pauschalbetrag) unter unbeteiligten Dritten in der entsprechenden Höhe abgeschlossen worden ist (marktkonformes Entgelt gemäss dem «Dealing at arm’s length»-Prinzip). Demnach sind Mäklerprovisionen, die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse (z.B. aufgrund eines persönlichen bzw. wirtschaftlichen Abhängigkeitsverhältnisses oder eines Nahestehenden-Verhältnisses wie insbesondere eine verwandtschaftliche Beziehung zwischen den Vertragsparteien) geleistet worden sind, zu kürzen, soweit jene über den marktüblichen Ansätzen (maximal 3% für überbaute, maximal 4% für unüberbaute Grundstücke zuzüglich Mehrwertsteuer) liegen. Bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das Mäklerhonorar unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse vereinbart wurde, darf hingegen keine Kürzung vorgenommen werden, d.h. sowohl das vereinbarte und bezahlte Mäklerhonorar wie auch allfällige zusätzlich in Rechnung gestellte Kosten im Zusammenhang mit der Mäklertätigkeit (z.B. für Inserate, Verkaufsdokumentation, Verkehrswertschatzungen) sind steuerlich anzurechnen. Eigenprovisionen (Sachverhalte gemäss vorstehender Randnote 9) sind weiterhin nicht abzugsberechtigt.
|
10
|