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Aufschub/Besteuerung aufgeschobener Gewinn bei Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum unter Mitbeteiligung von Familienangehörigen und späterer steuerbegründender Veräusserung des Ersatzobjekts (vgl auch Weisungen GGStG § 4 N 46)
Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum unter Mitbeteiligung von Familienangehörigen und späterer steuerbegründender Veräusserung des Ersatzobjekts
Beispiel 1 (unentgeltliche Beteiligung)
Sachverhalt
X kauft selbstgenutztes Wohneigentum im Alleineigentum für 100. Dieses verkauft er für 300. Er kauft ein Ersatzobjekt für 400, an dem er seine Ehefrau schenkungsweise zur Hälfte mitbeteiligt. Das Ersatzobjekt wird später für 500 an Dritte veräussert ohne dass eine weitere Ersatzbeschaffung stattfindet.
Steuerfolgen Verkauf 1
Die Grundstückgewinnsteuer wird für einen Gewinn von 200 (Veräusserungswert 300 minus Anlagewert 100) wegen Ersatzbeschaffung aufgeschoben.
Steuerfolgen Mitbeteiligung Ehefrau am Ersatzobjekt
Für die unentgeltliche Mitbeteiligung der Ehefrau am Ersatzobjekt erfolgt ebenfalls ein Steueraufschub. Die Ehegatten übernehmen damit entsprechend ihrem Anteil je 100 aufgeschobenen Gewinn mit Besitzdauer ab Kauf 1.
Steuerfolgen Verkauf 2
Jeder Ehegatte erzielt einen Gewinn von 150 (1/2 Veräusserungswert 250 abzüglich [1/2 Anlagewert 200 minus den aufgeschobenen anteiligen Gewinn von 100]). Die Besitzdauer beginnt je für einen Gewinn von 100 ab Kauf 1 und für den restlichen Gewinn von je 50 ab Kauf 2 zu laufen. Der massgebende Steuersatz beträgt 300.
Beispiel 2 (teilweise entgeltliche Beteiligung)
Identischer Sachverhalt wie in Beispiel 1. Die Ehefrau finanziert jedoch ihren hälftigen Miteigentumsanteil (Wert 200) teilweise aus eigenen Mitteln (z.B. mit 150).
Die Steuerfolgen entsprechen denjenigen von Beispiel 1.
Beispiel 3 (vollständig entgeltliche Beteiligung)
Sachverhalt
X kauft selbstgenutztes Wohneigentum im Alleineigentum für 100. Dieses verkauft er für 300. Er kauft zusammen mit seiner Ehefrau ein Ersatzobjekt für 400 zu je 1/2 Miteigentum. Die Ehefrau finanziert ihren Anteil von 200 vollständig aus eigenen Mitteln. Das Ersatzobjekt wird später für 500 an Dritte veräussert ohne dass eine weitere Ersatzbeschaffung stattfindet.
Steuerfolgen Verkauf 1
X erzielt einen Grundstückgewinn von 200 (Veräusserungswert 300 minus Anlagewert 100). Vom Veräusserungserlös verwendet X 200 für den Erwerb seines hälftigen Miteigentumsanteils am Ersatzobjekt. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei X für einen Gewinn von 100 aufgeschoben (Reinvestition 200 minus den bisherigen Anlagewert 100). Die restlichen 100 Gewinn hat X zum Satz von 100 zu versteuern (steuerliche Desinvestition durch X).
Steuerfolgen Mitbeteiligung Ehefrau am Ersatzobjekt
Die Ehefrau erwirbt ihren hälftigen Miteigentumsanteil vollständig aus eigenen Mitteln. Es handelt sich insoweit für sie um einen steuerbegründenden Erwerb (kein Steueraufschub).
Steuerfolgen Verkauf 2
X erzielt einen Gewinn von 150 (1/2 Veräusserungswert 250 abzüglich [1/2 Anlagewert 200 minus den aufgeschobenen Gewinn von 100 aus Verkauf 1]). Die Besitzdauer beginnt für einen Gewinn von 100 ab Kauf 1 und für den restlichen Gewinn von 50 ab Kauf 2 zu laufen. Der massgebende Steuersatz beträgt 200.
Die Ehefrau erzielt einen Gewinn von 50 (1/2 Veräusserungswert 250 abzüglich Anlagewert 200 für ihren hälftigen Miteigentumsanteil). Die Besitzdauer beginnt für ihren Gewinn von 50 ab Kauf 2 zu laufen. Der massgebende Steuersatz beträgt 200.
Variante zu Beispiel 3
Die Besteuerung der restlichen 100 Gewinn von X aus dem Verkauf 1 in Beispiel 3 lässt sich vermeiden, wenn das Miteigentum des andern Ehegatten noch vor dem Verkauf 1 begründet wird. Sofern beide Ehegatten einverstanden sind, wird die Steuer aufgeschoben (§ 4 Abs. 1 Ziff. 2 GGStG). In diesem Fall entsprechen die Steuerfolgen denjenigen von Beispiel 1.
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