Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht

Die Begründung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts löst für sich allein noch keine Grundstückgewinnsteuerpflicht aus. Eine steuerpflichtige Veräusserung ist erst dann gegeben, wenn das einmal begründete Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht weiterveräussert wird. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegt in der Folge auch die Weiterveräusserung des Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechts durch die jeweilige Erwerberin oder den jeweiligen Erwerber.

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Steuerpflichtig ist auch der entgeltliche Verzicht auf ein Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht. Wirtschaftlich betrachtet wird damit derselbe Erfolg erzielt, wie wenn der Berechtigte das Grundstück zunächst selbst erworben und dann an Dritte weiterveräussert hätte. 

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Die Veräusserung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts unterliegt auch dann der Grundstückgewinnsteuer, wenn nachträglich das Eigentum am Grundstück nicht erworben wird. Dasselbe gilt für den entgeltlichen Verzicht auf eines dieser Rechte. So wird beispielsweise der Gewinn aus der Veräusserung eines Kaufsrechtes besteuert, auch wenn die letzte Erwerberin oder der letzte Erwerber des Kaufsrechts dieses nicht ausübt: Für die Berechnung des Gewinns vgl. § 7 N 2. 

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Als steuerpflichtige Veräusserung hat auch der entgeltliche Verzicht auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu gelten (LGVE 1979 II Nr. 21).

Als steuerpflichtige Veräusserung gilt auch der Übergang eines Kaufsrechts auf eine einfache Gesellschaft, wenn dieser ausser der Kaufrechtsnehmerin oder dem Kaufrechtsnehmer noch weitere Personen angehören und letztere für den Eintritt in die Gesellschaft eine Vergütung entrichteten. Dass die Vergütung nicht den Kaufrechtsnehmerinnen oder Kaufrechtsnehmern persönlich, sondern einer von diesen beherrschten Gesellschaft geleistet wurde, ist auf die Steuerpflicht ohne Einfluss (LGVE 1975 II Nr. 39).

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Steuerpflichtig ist stets die Zwischenhändlerin oder der Zwischenhändler: Die Person, die das Kaufsrecht an Dritte überträgt oder zu deren Gunsten auf die Ausübung ihres Rechts verzichtet; die Vertragspartei, die Dritte in den Vertrag eintreten lässt usw. Bei mehreren Handänderungen (sogenannte Kettengeschäfte) ist stets die Person, die dieses Recht an Dritte weiterveräussert, steuerpflichtig.

Beispiele eines sogenannten Kettengeschäfts

a) A räumt B ein Kaufsrecht ein
> Keine steuerpflichtige Veräusserung

b) B überträgt das Kaufsrecht  an C
> Steuerpflichtige Veräusserung gemäss § 3 Ziff. 3; B ist steuerpflichtig

c) C verzichtet gegen Entgelt zugunsten von D auf das Kaufsrecht
> Steuerpflichtige Veräusserung gemäss § 3 Ziff. 3; C ist steuerpflichtig

d) D übt das Kaufsrecht aus; Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch
> Steuerpflichtige Veräusserung gemäss § 3 Ziff. 1 (zivilrechtliche Handänderung); A ist steuerpflichtig

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Zur Berechnung des Anlagewertes bzw. Veräusserungswertes vgl. § 7 N 2.   

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