Umwandlung von Eigentum

Die Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum oder von Mit- in Gesamteigentum ist steuerfrei, soweit die Anteile der einzelnen Beteiligten wertmässig gleich bleiben (VGE vom 9.12.1993 i.S. W.). Wirtschaftlich findet in diesem Fall keine Handänderung statt. Dies gilt auch, wenn eine einfache Gesellschaft Eigentümerin eines Grundstücks ist und dieses in Stockwerkeigentums-Einheiten aufteilt, soweit die Wertquoten der den einzelnen Gesellschaftern zugeteilten STWE ihren bisherigen Anteilsquoten am Gesamtgrundstück entsprechen.

Wird bei der Auflösung eines Gesamt- oder Miteigentumsverhältnisses ein Grundstück aufgeteilt und entsprechend der Anteilsquote der Beteiligten in deren Alleineigentum überführt (= Realteilung), so ist ebenfalls keine Handänderungssteuer zu entrichten.

Eine steuerfreie Realteilung ist auch dann anzunehmen, wenn mehrere Grundstücke, an denen Gesamt- oder Miteigentum besteht, den einzelnen Beteiligten ihren Anteilen entsprechend als Ganzes zu Alleineigentum zugeteilt werden (LGVE 1987 II Nr. 16). Entscheidend ist dabei, ob der Verkehrswert der zugeteilten Grundstücke den bisherigen Anteilsverhältnissen entspricht (VGE vom 4.8.1995 i.S. S.). Die Realteilung ist in einem Zug durchzuführen. Früher oder später erfolgte Zuteilungen sind bei der Prüfung, ob die zugeteilten Grundstücke den bisherigen Anteilen entsprechen, nicht mitzuberücksichtigen. Die obligatorische Einräumung eines Anspruchs auf spätere Zuteilung ist ebenfalls ausser Acht zu lassen. Ebensowenig ist eine Veränderung der Beteiligungsverhältnisse in einer Nachbeurkundung massgebend (LGVE 1992 II Nr. 21). In die Beurteilung, inwieweit die zugeteilten Grundstücke den bisherigen Anteilen entsprechen, sind nur Grundstücke im Kanton Luzern einzubeziehen (Ruf, Handänderungsabgaberecht, Art. 10 N 93).

Die Steuerbefreiung gilt jedoch nicht für Umwandlungen oder Zuteilungen im Rahmen der Erbteilung. Hier kommen § 3 Ziff. 2 und 3 zur Anwendung.

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Nicht steuerbefreit ist die Umwandlung von Allein- in Miteigentum. Legen beispielsweise zwei Personen ihre Parzellen zusammen und begründen je hälftiges Miteigentum am neu entstandenen Gesamtgrundstück, so ist eine Handänderungssteuer geschuldet, denn das Eigentum der beiden Beteiligten hat sich geändert: Waren sie vorher je allein an einer Parzelle berechtigt, so geht ihre Berechtigung nun auf die Hälfte des Gesamtgrundstücks über.

Zur Bemessung der Handänderungssteuer siehe § 7 N 9.

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Ist eine einfache Gesellschaft Eigentümerin eines überbauten Grundstücks, das sie in Stockwerkeigentums-Einheiten aufteilt und diese - entsprechend der Anteilsquote  -  ins Stockwerkeigentum der einzelnen Gesellschafter überführt, handelt es sich um eine steuerfreie Handänderung (vgl. N 11). 

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Keine Realteilung liegt jedoch vor bei der Veräusserung von Grundstücken aus einer AG (Genossenschaft) oder bei deren Liquidation, wenn dabei die Grundstücke der Gesellschaft (Genossenschaft) anteilsmässig ins Eigentum der Beteiligten überführt werden. Denn die Grundstücke befanden sich nicht im Gesamteigentum der Beteiligten, sondern gehörten der AG (Genossenschaft) zu Alleineigentum.

Eine Steuerbefreiung kann deshalb auch nicht gewährt werden, wenn eine Wohnbaugenossenschaft die von ihr erstellten Einfamilienhäuser an die Genossenschafterinnen und Genossenschafter veräussert (VGE vom 17.9.1985). Zu beachten ist jedoch § 5 Ziff. 5 (vgl. § 5 N 8 ff.). 

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