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Voraussetzung für die Erhebung der Handänderungssteuer ist eine Handänderung von Grundstücken oder von Anteilen an solchen. Als Handänderung gilt ein Rechtsgeschäft, welches auf die Übertragung der rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück gerichtet ist. Der Übergang der Verfügungsmacht als solcher ist Steuerobjekt.
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Wird die Anmeldung der Handänderung vor deren Eintragung im Hauptbuch zurückgezogen, liegt keine Handänderung vor. Eine Handänderungssteuer ist daher nicht geschuldet (LGVE 1976 II Nr. 32; VGE vom 26.4.1994 i.S. R.).
Wird ein Vertrag nach Eintragung im Hauptbuch für unverbindlich erklärt, so fällt das Steuerobjekt - die Handänderung - weg. Es kann daher auch keine Handänderungssteuer verlangt werden; wurde sie bereits bezogen, ist sie zurückzuerstatten (LGVE 1977 II Nr. 33).
Beschliessen dagegen die Parteien nachträglich, den bereits im Grundbuch (Hauptbuch) eingetragenen Veräusserungsvertrag wieder rückgängig zu machen, ohne sich auf das Vorliegen eines unverbindlichen Rechtsgeschäftes oder auf Wandelung (Art. 205 OR) berufen zu können, ist von zwei steuerbaren Handänderungen auszugehen (VGE vom 11.6.1996 i.S. M.; VGE vom 11.3.1994 i.S. S.; VGE vom 22.4.1993 i.S. W.; LGVE 1992 II Nr. 21).
Wird in einem Vorkaufsfall zunächst die Käuferschaft als Eigentümerin eingetragen, dieser aber später aufgrund eines vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts das Eigentum am Grundstück wieder entzogen und auf die vorkaufsberechtigte Person übertragen, kommt es zu zwei steuerbaren Handänderungen (VGE vom 6.12.1999 i.S. F.).
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Die Motive einer Handänderung sind nicht von Bedeutung (LGVE 1991 II Nr. 24). Es spielt keine Rolle, ob mit der Handänderung ein Gewinn oder ein Verlust verbunden ist. Entscheidend ist allein die Tatsache des Wechsels der Verfügungsmacht. Die Handänderungssteuer ist eine reine Rechtsverkehrssteuer.
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Massgebend ist der Grundstückbegriff des ZGB. Nach Art. 655 ZGB gelten als Grundstücke:
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Das Handänderungssteuergesetz verwendet einerseits zivilrechtliche Begriffe wie beispielsweise Grundstücke, Erbengemeinschaften, Kaufrecht, Kaufvorvertrag, Tausch. Diese Begriffe werden in der Regel wie im Zivilrecht ausgelegt. Eine Ausnahme bildet die wirtschaftliche Betrachtungsweise (vgl. § 2 Ziff. 3), wo zivilrechtliche Begriffe nach ihrer wirtschaftlichen Bedeutung ausgelegt werden, das Steuerrecht diese Begriffe also eigenständig interpretiert.
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Eine vornehmlich die wirtschaftlichen Gegebenheiten berücksichtigende Auslegung findet sich auch für Begriffe aus anderen Rechtsgebieten als dem Zivilrecht. So behalten Begriffe wie Organisation und Träger des gemeinnützigen Wohnungsbaus (§ 5), Güterzusammenlegung, Grenzregulierung, Baulandumlegung (§ 3 Ziff. 1) ihre von den jeweiligen "Fachinstanzen" gegebene Auslegung zwar grundsätzlich bei. Es können sich aber besondere steuerliche Akzente ergeben. Dafür typisch: der "gemeinnützige" Wohnungsbau nach § 5 erfüllt steuerrechtlich betrachtet die Voraussetzungen der Gemeinnützigkeit nicht.
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Die Verfügungsmacht über ein Grundstück umfasst auch dessen Bestandteile (Art. 642 Abs. 2 ZGB) sowie die Zugehör (Art. 644 f. ZGB). Diese unterliegen somit ebenfalls der Handänderungssteuer.
Hotelmobiliar und das tote landwirtschaftliche Betriebsinventar - soweit dieses nicht Bestandteil des Grundstücks ist - gelten auch bei einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch steuerlich nicht als Zugehör und sind daher in die Berechnung der Handänderungssteuer nicht mit einzubeziehen.
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Die Handänderung von Fahrnis (z.B. Inventar von Betrieben) unterliegt grundsätzlich nicht der Handänderungssteuer. Es ist jedoch abzuklären, ob der vereinbarte Preis für die Fahrnis den tatsächlichen Verhältnissen entspricht oder ob darin auch eine Entschädigung für das Grundstück enthalten ist, welche in die Berechnung der Handänderungssteuer einbezogen werden muss.
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