Subsidiärer Handänderungswert

Der Handänderungswert, auf dem die Berechnung der Handänderungssteuer beruht, soll grundsätzlich dem Verkehrswert entsprechen. Lässt sich der vereinbarte Erwerbspreis nicht feststellen, ist ein Ersatzwert heranzuziehen (subsidiärer Handänderungswert). Das gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis den subsidiären Handänderungswert nicht erreicht und es sich bei den Vertragsparteien um einander nahestehende Personen (z.B. Familienangehörige, Lebenspartner/in, Freund/in, wirtschaftlich abhängige oder verbundene Gesellschaften etc.) handelt.

Der subsidiäre Handänderungswert bestimmt sich nach den im Zeitpunkt der steuerbaren Handänderung (vgl. § 29a Abs. 1 HStG sowie Weisungen HStG § 29a N 1 f.) massgebenden Verhältnissen (Katasterwert bzw. Verkehrswert bei Baulandgrundstücken mit einer landwirtschaftlichen Ertragswertschatzung). Erfolgte nach einer steuerbaren Handänderung eine Neuermittlung des Katasterwerts gemäss § 48c Abs. 1 StG («Neuschatzung»), so ist für die Ermittlung des subsidiären Handänderungswerts der bisherige «alte» Katasterwert anzuwenden (das auf der Mitteilung des neuen Katasterwerts aufgedruckte «gültig ab»-Datum ist hierfür nicht relevant). Im Fall einer Anpassung des Katasterwerts aufgrund von § 48c Abs. 2 StG («Revisionsschatzung») gilt der neu ermittelte Katasterwert hingegen ab dem Zeitpunkt, in welchem der Grund für die Anpassung des Katasterwerts eingetreten ist.

Bei Rechtsgeschäften unter unabhängigen Dritten sowie bei öffentlichen Versteigerungen und Freihandverkäufen (Art. 143b und 256 SchKG) entspricht der Handänderungswert den zwischen den Parteien für den Grundstückserwerb vereinbarten Leistungen, selbst wenn der Erwerbspreis unter dem subsidiären Handänderungswert liegt. Auf den subsidiären Handänderungswert ist aber abzustellen, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass der verurkundete Erwerbspreis offensichtlich nicht dem wirklichen Wert des Grundstücks entsprechen kann (z.B. gemischte Rechtsgeschäfte mit verschiedenen vertraglichen Leistungen, Drei- oder Mehreckgeschäfte). 

Ist nach den obigen Ausführungen der subsidiäre Handänderungswert grundsätzlich anzuwenden, liegt er aber weit über jenem Preis, der für den Gegenstand der Handänderung unter unabhängigen Dritten vernünftigerweise erzielt werden kann, ist auf den aktuellen Verkehrswert im Zeitpunkt der Handänderung abzustellen (VGE vom 14.10.1997 i.S. P.). Sollte die Erhebung des Verkehrswertes mangels Erfahrungs- und Vergleichszahlen erhebliche Schwierigkeiten bereiten, kann direkt an die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern gelangt werden.

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Bei den nicht land- oder forstwirtschaftlich geschätzten Grundstücken entspricht der subsidiäre Handänderungswert dem Katasterwert.

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Bei Grundstücken mit einer land- oder forstwirtschaftlichen Ertragswertschatzung entspricht der subsidiäre Handänderungswert dem um 200% erhöhten Katasterwert (d.h. der dreifachen Katasterschatzung). 

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Damit die richtige Berechnung des Handänderungswertes kontrolliert werden kann, ist bei jeder Veranlagung in der Rubrik "Handänderungswert" zusätzlich zum vereinbarten Erwerbspreis der Katasterwert anzugeben. 

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Liegt ein landwirtschaftliches Grundstück nur zum Teil in der Bauzone, so ist sein Wert den betreffenden Grundstückanteilen entsprechend aus Katasterwert und Verkehrswert zu berechnen. Der Verkehrswert sollte in der Regel durch Erfahrungs- und Vergleichszahlen ermittelt werden können. In Sonderfällen, wo die Bestimmung des Verkehrswertes erhebliche Schwierigkeiten bereitet, kann direkt an die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern gelangt werden. 

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Bei Einräumung eines selbständigen und dauernden Baurechts ist für die Ermittlung des subsidiären Handänderungswertes vom Katasterwert des belasteten Grundstücks bzw. -teils auszugehen (VGE vom 29.7.1997 G. AG und P.). 

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Bei Handänderung eines Grundstücks, auf dem ein unabhängig vom Handänderungsgeschäft begründetes Wohn- oder Nutzniessungsrecht ruht, berechnet sich die Handänderungssteuer vom subsidiären Handänderungswert unter Abzug des Barwerts des betreffenden Rechts (vgl. hinten N 16), gerechnet vom Zeitpunkt der Handänderung an. Derartige Belastungen können zu einer erheblichen Verminderung des Verkehrswertes eines Grundstücks führen, bleiben aber bei der Festlegung des Katasterwertes unberücksichtigt (§ 2 Abs. 2 SchV). In solchen Fällen verliert der subsidiäre Handänderungswert seine Funktion als objektiver Anhaltspunkt für die Höhe des Verkehrswertes (VGE vom 14.10.1997 i.S. P.).

 14b

Bei Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen der Auflösung von vertraglich begründetem Gesamteigentum nach Art. 37 BGBB ist die Handänderungssteuer vom subsidiären Handänderungswert und nicht vom Anrechnungswert nach BGBB (Ertragswert) zu berechnen. Diese Berechnungsweise verstösst nicht gegen Bundesrecht (derogatorische Kraft des Bundesrechts, Rechtsgleichheit, Willkürverbot; VGE vom 29.5.2009 i.S. H.). 

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