1. Bewertung von selbstgenutztem Wohneigentum
Der Steuerwert von am Wohnsitz dauernd selbst genutzten Wohnliegenschaften oder Teilen davon beträgt 75% des Katasterwertes (§ 48 Abs. 2a StG). Liegenschaften, die nicht dauernd selbst bewohnt werden (z.B. Ferienliegenschaften) sind dagegen zu 100% steuerbar (§ 48 Abs. 2b StG).
Ist im Zeitpunkt der Vornahme der Steuerveranlagung das Schatzungsverfahren noch hängig, ist mit der Einschätzung zuzuwarten, bis dieses abgeschlossen ist.
Wenn am Veranlagungsstichtag Investitionen getätigt worden sind, für die noch keine Katasterschatzung vorliegt, sind die bisher entstandenen Baukosten zuzüglich des Steuerwertes der Liegenschaften des Baulandes (zu 100%) als Steuerwert einzusetzen. Bei selbstbewohnten Liegenschaften sind 75% davon als Steuerwert einzusetzen (§ 48 Abs. 3 StG). Es kann mit der steuerpflichtigen Person auch vereinbart werden, dass in die Veranlagung kein Steuerwert des Baulandes und des angefangenen Gebäudes eingestellt wird, dass aber anderseits auch keine Bauschulden berücksichtigt werden. Wenn jedoch mit der steuerpflichtigen Person keine Einigung erzielt werden kann, ist von der Veranlagungsbehörde ein Schatzungsauftrag an die Dienststelle Steuern, Abteilung Immobilienbewertung zu erteilen, damit der Katasterwert per Stichtag für das im Bau befindliche Haus ermittelt wird.
Der Katasterwert der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke ist nach dem Ertragswert festzusetzen. Der Ertragswert ist nach den für bundesrechtlichen Schatzungen geltenden Vorschriften zu ermitteln. Der Katasterwert der übrigen Grundstücke entspricht dem Verkehrswert (§ 48a StG).
Der Katasterwert wird alle fünf Jahre neu ermittelt. Bei Umbauten wird in der Regel keine neue Bewertung vorgenommen, wenn sich der Real- oder Ertragswert um weniger als 5% und um weniger als CHF 25'000 verändert. Änderungen der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse sind der Dienststelle Steuern kostenlos zu melden (§ 48c StG).
Der Katasterwert und der Mietwert gemäss § 28 StG können im Steuerveranlagungsverfahren angefochten werden (§ 48e StG).
Ist eine steuerpflichtige Person Eigentümerin mehrerer Liegenschaften, ist das Formular "Liegenschaftenverzeichnis" der Steuererklärung beizulegen. Das Formular ist auch dann auszufüllen, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung vermietet wird.
Ist in der Steuerperiode eine Liegenschaft erworben worden, hat die steuerpflichtige Person die Finanzierung des Erwerbspreises auszuweisen, wenn diese nicht bereits aus der Steuererklärung zu ersehen ist. Das Gleiche gilt auch für die Finanzierung der Kosten der Erstellung oder des Umbaues eines Gebäudes.
Die mit einem Wohnrecht belastete Liegenschaft ist bei der wohnrechtsgebenden Person als Vermögen zu versteuern. Der Steuerwert beträgt 100% des Katasterwertes.
2. Bewertung der übrigen Liegenschaften
Der Steuerwert der übrigen, nicht am Wohnsitz dauernd selbst bewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen beträgt 100% des Katasterwertes. Dies gilt insbesondere für
- fremdvermietete Liegenschaften oder Liegenschaftsteile
- Zweitliegenschaften (z.B. Ferienhäuser oder Ferienwohnungen)
- Geschäftsliegenschaften oder Geschäftsräumlichkeiten (fremdvermietete oder für das eigene Geschäft selbst genutzte Liegenschaften).
- land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften
Bei teils für Wohnzwecke selbstgenutzten, teils anderweitig genutzten Liegenschaften, ist der Anteil der eigenen Wohnung zu 75% und der Anteil der übrigen Nutzung zu 100% zu erfassen. Die Wertzerlegung kann in der Regel nach den in der Steuerperiode erzielten Liegenschaftserträgen bzw.-mietwerten (100%) erfolgen. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die Verhältnisse an dem für die Bemessung der Vermögenssteuer massgebenden Stichtag (Ende der Steuerperiode oder Steuerpflicht) nicht verändert haben. Ebenso gilt es zu beachten, dass der Verteilung marktkonforme Mietzinse zugrunde gelegt werden. Leerstehende Wohnungen können die Liegenschaftserträge und damit die Aufteilung verfälschen. Die der Katasterschatzung zu Grunde liegende Aufteilung in Eigen- und Fremdnutzung ist grundsätzlich nicht massgebend. Diese Ausnahmen von der Regel werden aus veranlagungsökonomischen Gründen nur auf Antrag berücksichtigt.
1. Beispiel
| Position |
CHF |
Anteil |
| Mietwert (100%) der eigenen Wohnung |
20'000 |
20% |
| Mieterträge |
80'000 |
80% |
| Total Liegenschaftsertrag in der Steuerperiode |
100'000 |
100% |
| Position |
CHF |
Steuerwert |
CHF |
| Katasterwert der Liegenschaft |
2'000'000 |
|
|
| Anteil eigene Wohnung (20%) |
400'000 |
75% |
300'000 |
| Anteil Wohnungen (80%) |
1'600'000 |
100% |
1'600'000 |
| Steuerwert der Liegenschaft per 31. Dezember |
|
|
1'900'000 |
2. Beispiel
| Position |
CHF |
Anteil |
Anteil |
| Mieterträge aus Vermietung Wohnungen (inkl. Untervermietung) |
60'000 |
60% |
|
| Mietwert bei eigener geschäftlicher Nutzung (z.B. Ladenlokal, Büroräumlichkeiten) |
20'000 |
20% |
80% |
| Mietwert (100%) der eigenen Wohnung |
20'000 |
|
20% |
| Total Liegenschaftsertrag in der Steuerperiode |
100'000 |
|
100% |
| Position |
CHF |
Steuerwert |
CHF |
| Katasterwert der Liegenschaft |
2'000'000 |
|
|
| Anteil eigene Wohnung (20%) |
400'000 |
75% |
300'000 |
| Anteil Wohnungen und übrigen Räumlichkeiten (80%) |
1'600'000 |
100% |
1'600'000 |
| Steuerwert der Liegenschaft per 31. Dezember |
|
|
1'900'000 |
3. Zurechnung von Grundstücken am Veranlagungsstichtag
Grundstücke, die mit Nutzen- und Schadenanfang am 31. Dezember die Hand gewechselt haben, sind der Käuferschaft zuzurechnen, wenn der Tagebucheintrag vor dem Veranlagungsstichtag liegt (§ 1 StV).
4. Steuerwert bei Steuerausscheidungen
Für die interkantonale und internationale Steuerausscheidung sind die ausserhalb des Kantons befindlichen Liegenschaften nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für die Luzerner Grundstücke gelten, zu bewerten (vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 179 Nr. 1).