3. Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke

Unterscheidung Fläche Unternutzung und Landreserve

Fläche Unternutzung

Als Fläche Unternutzung wird der Grundstücksteil eines unternutzten Grundstücks betrachtet, welcher nicht abgetrennt überbaut werden kann. Die unternutzte Fläche wird bei der Berechnung des Mietwerts berücksichtigt.

Landreserve
Als Landreserve wird die Fläche eines unternutzten Grundstücks betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des bereits überbauten Teils der Liegenschaft abgetrennt und überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist separat und mit dem vollen Landwert der entsprechenden Landwertzone zu bewerten. Der Landwert der Landreserve wird bei der Berechnung des Mietwerts nicht berücksichtigt.

Landwert Stockwerkeigentum
Bei Grundstücken mit Stockwerkeigentum werden für die Berechnung des massgebenden Landbedarfs bzw. einer allfälligen Landreserve die Nettonutzflächen aller Stockwerkeigentumseinheiten berücksichtigt.

3.3.1.3 Landwert industriell und gewerblich genutzte Objekte

Für industriell und gewerblich genutzte Grundstücke wird pro Gemeinde bzw. Grundbuchkreis ein Landwert festgesetzt.

Im Regelfall entspricht der massgebende Landbedarf der effektiven Grundstücksfläche. Im Einzelfall kann eine allfällige Über- oder Unternutzung berücksichtigt werden.

3.3.1.4 Grundstücke ausserhalb Bauzonen

Grundstücke ausserhalb der Bauzonen sind ebenfalls einer Landwertzone mit entsprechendem Landwert zugewiesen.

Fehlt diese Zuweisung, wird der Landwert der nächstliegenden Landwertzone eingesetzt. Zur Ermittlung des massgebenden Landbedarfs wird ein angemessener Hofraum ausgeschieden.

3.3.2 Zeitbauwert

Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Entwertung.

Der Neubauwert entspricht im Regelfall dem Neubauwert der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern (GVL). Als Neubauwert gelten die mittleren ortsüblichen Kosten, die für die Erstellung gleichwertiger Bauten oder Anlagen zum Zeitpunkt des massgebenden Bewertungsstichtages erforderlich wären.

Der Entwertungsfaktor beträgt bei Ein- bis Dreifamilienhäusern und Stockwerkeigentum 1% pro Jahr des Neubauwertes. Die maximale Entwertung beträgt höchstens 30%.

Der Entwertungsfaktor beträgt bei industriell und gewerblich genutzten Objekten 2% pro Jahr. Die maximale Entwertung beträgt höchstens 60%.

Der Entwertungsfaktor richtet sich bei Grundstücken mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) nach der hauptsächlichen Nutzung.

Liegt im Einzelfall der tatsächliche Zeitbauwert mind. 10% tiefer als der berechnete Zeitbauwert gemäss den obigen Bestimmungen (z.B. bei sehr starker Abnutzung), kann auf Antrag eine höhere Entwertung vorgenommen werden.

Entwertung nach Sanierung
Nach grossen Umbauarbeiten/Sanierungen kann der Entwertungsansatz angepasst werden. Als Indiz gelten gemeldete Unterhaltskosten bei der Steuererklärung oder eine Meldung der Veranlagungsbehörde. Auch nach einer Totalsanierung wird eine minimale Entwertung von 10% gewährt.

Nebengebäude und Anlagen
Nebengebäude und Anlagen (z.B. Autounterstände, Gartenhäuser, Schwimmbäder, etc.) werden ebenfalls über den Zeitwert gerechnet, sofern ein Neubauwert der GVL vorhanden ist. Nicht von der GVL versicherte Objekte werden nicht berücksichtigt.

3.3.3 Mietwert selbstgenutzte Objekte

Die Mietwerte für selbstgenutzte Objekte (Ein- bis Dreifamilienhäuser sowie Stockwerkeigentum) werden mit einem Prozentsatz (Mietwertansatz) vom Katasterwert berechnet.

Für Ein- bis Dreifamilienhäuser gelten folgende Mietwertansätze:

Für Stockwerkeigentum gelten folgende Mietwertansätze:

Landreserven, Wertbestandteile baurechtlich nicht relevanter Flächen (Wald, Landwirtschaft, Gewässer) sowie allfällige weitere Vermögenswerte (z.B. Fotovoltaikanlagen) werden bei der Berechnung des Mietwerts nicht berücksichtigt.

3.3.4 Mietwert Zwei- und Dreifamilienhäuser

Bei Zwei- und Dreifamilienhäuser wird der ermittelte Mietwert anhand der Wohnflächen (Nettonutzfläche NNF) anteilsmässig auf die einzelnen Einheiten verteilt.

3.3.5 Mietwert industriell und gewerblich genutzte Objekte

In der Regel wird kein Mietwert für industriell und gewerblich genutzte Objekte festgelegt. Nur bei Selbstnutzung (auf Antrag) oder vorhandenem Wohnraum wird der Mietwert pauschal aufgrund von Vergleichsmieten festgelegt.

3.4 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken

Für diese Objektarten werden die jährlichen Nettomieterträge durch einen Kapitalisierungssatz dividiert. Der Nettomietertrag entspricht dem tatsächlichen Bruttomietertrag abzüglich den darin aufgeführten Mietnebenkosten. Der aus dem kapitalisierten Nettomietertrag errechnete Ertragswert entspricht dem Katasterwert. Bei wesentlicher (+/-10%) Veränderung der Nettomieterträge erfolgt eine individuelle Anpassung. Bei Änderung des Kapitalisierungssatzes erfolgt eine generelle Anpassung. 

Kapitalisierungszinssatz Mehrfamilienhäuser: 5.25%
Kapitalisierungszinssatz Geschäftshäuser: 6.25%
Kapitalisierungszinssatz StWE zu Geschäftszwecken: 6.25%

Abgrenzung Mehrfamilienhäuser / Geschäftshäuser: überwiegende Nutzung bezogen auf die Mieterträge.

Schwankende Nettomieterträge / z.B. temporäre Leerstände) haben keinen Einfluss auf die Katasterschatzung. Diese hat solange Gültigkeit, bis ein genereller oder individueller Anpassungsgrund vorliegt.

3.4.1 Mietwert bei selbstgenutzten Einheiten

Der Mietwert von selbstgenutzten Einheiten wird durch einen Vergleich für gleiche oder ähnliche Objekte ermittelt (z.B. Mietertrag pro m2 Wohnfläche oder gleicher Wohnungstyp bzw. Mietertrag pro m2 Geschäftsfläche). Als Vergleich dienen in erster Linie die von Dritten bezahlten Mieten im gleichen Haus. Ausbau- und Komfortunterschiede sowie Lage sind - soweit möglich - zu berücksichtigen. Sind keine Mieterträge im gleichen Objekt oder Vergleichsmieten bekannt, wird der Mietwert angemessen geschätzt.

3.5 Abgrenzung industriell und gewerblich genutzte Objekte / Geschäftshäuser

Bei gemischten Objekten ist in der Regel die überwiegende Nutzung für die Zuordnung (Bewertung nach Real- oder Ertragswert) massgebend.

Bei industriell und gewerblich genutzten Objekten handelt es sich um Objekte, in denen der Wert vor allem durch eine handwerkliche Produktion (produzierendes Gewerbe) bestimmt ist.

Folgende Gewerbearten fallen in diese Kategorie:

Schreinerei, Schlosserei, Garagen, Metallbau, Käserei, Gärtnerei, Maler, Magazin, Lagergebäude, Logistikcenter usw. (Die Aufzählung ist nicht abschliessend).

Tankstellen und Gastrobetriebe (Hotel, Restaurant) werden in der Regel auch als industriell und gewerblich genutzte Objekte (und somit nach dem Realwert) bewertet.

Bei Geschäftshäusern handelt es sich um Objekte, bei denen der Wert durch eine nicht-handwerkliche Nutzung bestimmt wird.

Folgende Geschäftsarten fallen in diese Kategorie:

Büro, Praxis, Laden, Einkaufscenter usw. (die Aufzählung ist nicht abschliessend).

3.6 Spezialfälle

3.6.1 Baurechtsgrundstücke

Bewertung selbständig und dauernde Baurechte
Heimfallregelungen, verbleibende Baurechtsdauer, Baurechtszins und Wertbeitrag nach Ablauf des Baurechts werden bei der Kataster- und Mietwertfestlegung nicht berücksichtigt.

Baurechtsgebergrundstück
Der Katasterwert des Baurechtgebergrundstücks entspricht dem Landwert. Der Landwert wird anhand der Nutzung des Baurechtnehmers bestimmt:

Ein- bis Dreifamilienhäuser und gemischte Wohn- und Geschäftshäuser bis 3 Einheiten: 

• Landwert Einfamilienhäuser

Stockwerkeigentum, Mehrfamilienhäuser, reine Geschäftshäuser und gemischte Wohn- und Geschäftshäuser ab 4 Einheiten

• Landwert Stockwerkeigentum

industriell und gewerblich genutzte Objekte

• Landwert Gewerbe und Industrie

Baurechtsnehmergrundstück
Die Bewertungsmethode richtet sich nach der Nutzung auf dem Baurechtnehmergrundstück, bei gemischten Objekten in der Regel nach der überwiegenden Nutzung.

Bewertung nach Realwert:
Der Katasterwert des Baurechtnehmergrundstücks entspricht dem Zeitbauwert der Bauten.

Mietwert (Ein- bis Dreifamilienhäuser und Stockwerkeigentum):
Die Mietwerte werden vom Realwert der ungeteilten Liegenschaft (Landwert + Zeitbauwert) berechnet. Weicht die Fläche des Baurechts von der Fläche des Grundstücks ab, wird nur die Baurechtsfläche berücksichtigt.

Bewertung nach Ertragswert:
Der Katasterwert des Baurechtnehmergrundstücks entspricht dem Ertragswert abzüglich des Landwertes.

Bewertung von Unterbaurechten
Die Bewertung von Unterbaurechten folgt dem gleichen Prinzip wie die Bewertung von selbstständigen und dauernden Baurechten.

Bewertung nach Realwert:
Der Katasterwert des Unterbaurechtsnehmers entspricht dem Zeitbauwert der Baute auf dem Unterbaurechtsgrundstück.

Mietwert (Ein- bis Dreifamilienhäuser und Stockwerkeigentum):
Die Mietwerte für selbstgenutzte Objekte auf dem Unterbaurechtsgrundstück werden vom Realwert des Unterbaurechtsgrundstücks (Landwert Unterbaurecht + Zeitbauwert der Bauten im Unterbaurecht) berechnet.

Bewertung nach Ertragswert:
Der Katasterwert des Unterbaurechtnehmergrundstücks entspricht dem Ertragswert abzüglich des Landwertes.

3.6.2 Selbständiges Miteigentum

Autoeinstellhallenplätze im selbständigen Miteigentum werden

• mit einem pauschalen Katasterwert von 35'000 Franken und einem Mietwert von 1'200 Franken
• bei doppelter Grösse (hintereinander angeordnet) mit einem pauschalen Katasterwert von 50'000 Franken und einem Mietwert von 1'800 Franken
• bei doppelter Grösse (nebeneinander angeordnet) mit einem pauschalen Katasterwert von 70'000 Franken und einem Mietwert von 2'400 Franken

pro Jahr bewertet.

Motorradeinstellplätze im selbständigen Miteigentum werden mit einem pauschalen Katasterwert von 8'000 Franken und einem Mietwert von 300 Franken pro Jahr bewertet.

Für andere selbständige Miteigentumsgrundstücke kommen die Bestimmungen für die Bewertung von Stockwerkeigentum zur Anwendung.

3.6.3 Unselbständiges Miteigentum

Unselbständiges Miteigentum (= subjektiv-dingliches Miteigentum) an Landparzellen oder Gebäuden wird in der Berechnung der jeweiligen Hauptgrundstücke hinzugerechnet.

Der Katasterwert und – sofern vorhanden – der Mietwert von Grunddienstbarkeiten werden dem berechtigen Grundstück subjektiv-dinglich hinzugerechnet und vom belasteten Grundstück abgezogen. Personaldienstbarkeiten werden der berechtigen Person angezeigt.

Die Bewertung von Auto- und Motorradeinstellplätzen erfolgt analog der Bewertung von selbstständigem Miteigentum.

3.6.4 Fotovoltaikanlagen

Die Bewertung von Fotovoltaikanlagen erfolgt als separater Vermögensbestandteil pauschal zu 25% des Neuwerts der Anlage. Dabei ist die Altersentwertung enthalten.

Der Neuwert der Fotovoltaikanlagen wird vom GVL-Neuwert abgezogen. Falls die Fotovoltaikanlage nicht als separater Wert auf der GVL-Police ausgewiesen ist, sind die Eigentümer aufgefordert, eine bestehende Fotovoltaikanlage zu melden.

Bei der Berechnung des Mietwerts wird der Wert der Fotovoltaikanlage nicht berücksichtigt (in Übereinstimmung mit Bundesgerichtsentscheid BGE 2C_510/2017 und 2C_511/2017 vom 16. September 2019).

3.6.5 Golfplätze

Der Landwert in einer Golfzone wird mit CHF 8 pro m2 bewertet.

Befindet sich ein Grundstück in der Golfzone im Eigentum einer juristischen Person, erfolgt die Bewertung nur auf Antrag (Besteuerung zum Buchwert).

Die Golfanlage (Greens, Semiroughs, Fairways, Sandbunker, etc.) ist zum Buchwert zu besteuern und wird als solches nicht bewertet.

Nicht zur Golfanlage gehörende Objekte (z.B. EFH, Ökonomiegebäude) werden bewertet, wie wenn sie nicht in einer Golfzone liegen würden.

Bei gemischten Grundstücken (landwirtschaftlich und nicht-landwirtschaftlich) wird der dem BGBB-unterstellte Teil landwirtschaftlich bewertet.

Baurecht
Das Baurechtsgebergrundstück wird anhand der Nutzung des Baurechtnehmergrundstücks bewertet. 

3.6.6 Betriebseinheiten

Bilden mehrere Grundstücke des gleichen Eigentümers eine betriebswirtschaftliche Einheit, so können diese gesamthaft bewertet werden. Der Gesamtwert kann auf die einzelnen Grundstücke ihrem Wert entsprechend verteilt werden.

3.7 Abweichungen

3.7.1 Generelle Bestimmungen

Führt der nach diesen Bestimmungen ermittelte Katasterwert bzw. Mietwert zu einem Wert, der über 100% oder unter 80% des effektiven Verkehrswerts bzw. der Marktmiete liegt, so kann eine individuelle Bewertung des Katasterwerts und/oder des Mietwerts vorgenommen werden. Für den Katasterwert kann einerseits eine von diesen Bestimmungen abweichende, anerkannte Bewertungsmethode angewendet werden oder andererseits kann der Katasterwert aufgrund vorhandener Handänderungspreise pauschal festgesetzt werden. Der Mietwert kann aufgrund vorhandener Markt- bzw. Vergleichsmieten korrigiert werden.

Für die abweichende Ermittlung des Katasterwerts oder des Mietwerts hat die Eigentümerschaft mitzuwirken und allenfalls einen Augenschein zu dulden. Werden verlangte Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so sind die Werte nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen.

Abweichende Kataster- bzw. Mietwerte können für alle Objektarten festgesetzt werden, unabhängig von der Bewertungsmethode.

3.7.2 Katasterwert

Pauschale Korrektur infolge Handänderung

Bei Handänderungen unter unabhängigen Dritten, bei welchen der Handänderungspreis stark vom ermittelten Katasterwert abweicht, kann eine pauschale Festsetzung des Katasterwerts vorgenommen werden. Liegt der ermittelte Katasterwert unter 80% des Handänderungspreises, so kann der Katasterwert pauschal auf 80% des Handänderungspreises erhöht werden. Liegt der ermittelte Katasterwert über dem Handänderungspreis, so kann der Katasterwert pauschal auf 100% des Handänderungswertes gesenkt werden.

In der Regel wird in diesen Fällen der Mietwert mit den bestehenden Mietwertansätzen vom pauschal angepassten Katasterwert abgeleitet. Es sei denn, der nach dieser Formel ermittelte Mietwert weicht stark von einer Marktmiete ab. In diesen Fällen kann der Mietwert ebenfalls pauschal korrigiert werden.

Wird der Katasterwert aufgrund eines höheren Handänderungspreises pauschal nach oben korrigiert, bleibt der erhöhte Katasterwert so lange in Kraft, bis der nach den Bestimmungen ermittelte Katasterwert den pauschal korrigierten Katasterwert übersteigt. So beispielsweise bei einer Anpassung der Landwerte, einem Neu- und Umbau etc. Davon ausgenommen ist eine neue individuelle Bewertung, ausgelöst beispielsweise durch einen Abbruch, eine Reduktion der Fläche, durch Begründung von Stockwerkeigentum oder Baurecht.

Wird der Katasterwert aufgrund eines tieferen Handänderungspreises unter unabhängigen Dritten pauschal nach unten korrigiert, bleibt der gesenkte Katasterwert während maximal fünf Jahren in Kraft. Bei Auslösung einer individuellen Bewertung kann der gesenkte Katasterwert bereits vor Ablauf der fünf Jahre wieder erhöht werden, so insbesondere bei einem Neubau, Umbau, durch Begründung von Stockwerkeigentum oder Baurecht.

3.7.3 Mietwert

Pauschale Korrektur

Führt der nach diesen Bestimmungen ermittelte Mietwert zu einem Wert, der über 100% oder unter 80% der Marktmiete unter unabhängigen Dritten liegt, so kann der Mietwert pauschal festgesetzt werden. Die Festsetzung basiert auf Marktmieten von vergleichbaren Objekten.

Die zeitliche Gültigkeit eines festgesetzten Mietwerts ist analog den Bestimmungen für die pauschale Übersteuerung des Katasterwerts infolge Handänderung unter unabhängigen Dritten geregelt.