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Grundstück mit Anlagen (Tiefbauten)

1. Begriff

Gemäss § 2 Absätze 2 und 3 SchG gelten auch Anlagen wie Parkplätze, Grünparks usw. als Bauten im Sinne des Schatzungsgesetzes, wenn die Absicht ihrer bleibenden Verbindung mit dem Boden besteht und es sich um einen Schatzungsgegenstand im Sinne des Schatzungsgesetzes handelt.

2. Schatzungsgrundsatz

Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern bewertet solche Objekte, sofern die Schatzung von Amtes wegen nach § 7 Absatz 1 des SchG durchzuführen ist.

Solche Objekte sind insbesondere:

  • Parkplätze
  • Lagerplätze
  • Produktionsareale im Freien
  • Gartenanlage (Park)

3. Bewertung

3.1 Grundsatz

Grundstücke, mit einem nachhaltig erzielbaren Mietwert werden unter Einbezug des Ertragswertes, die andern nach dem Realwert geschätzt.
Der Katasterwert darf dabei nicht tiefer sein, als der Katasterwert vergleichbarer nichtüberbauter Grundstücke.

3.2 Realwert

Analog Basisobjekt (IV/2)

3.3 Ertragswert

Sofern unter Einbezug des Ertragswertes zu schätzen ist, werden die nachhaltig erzielbaren Mietwerte kapitalisiert. Der Kapitalisierungssatz bildet sich aus dem Zinssatz für 1. Hypotheken der LUKB (Altbestände) und einem Zuschlag von 0.0 bis 1.0% für Unterhalt, Amortisation und Betriebskosten, Risiko und Verwaltungskosten der erstellten Anlagen.

3.4 Katasterwert

Ohne Einbezug des Ertragswertes

Wird der Katasterwert ohne Einbezug des Ertragswertes ermittelt, ist er vom Realwert abzuleiten. Für Standort, Zweckmässigkeit, Infrastruktur, Auslastung und andere Verwendbarkeit werden Abzüge von je 0 - 10% festgesetzt.

  • Standort (Verkehrserschliessung, Lage, Akzeptanz in der Region)
  • Zweckmässigkeit der Anlage
  • Infrastruktur (Parkraum, sanitäre Anlagen, Werkanschlüsse)
  • Auslastung der Anlage
  • Andere Verwendbarkeit der Anlage
Prozentabzüge vom Realwert
sehr gut 0%
gut 2%
befriedigend 4%
unbefriedigend 6%
schlecht 8%
sehr schlecht 10%

Es sind auch Zwischenwerte zulässig und im begründeten Einzelfall dürfen höhere Prozentabzüge vorgenommen werden. Solche sind jedoch zu begründen.

Mit Einbezug des Ertragswertes

Gewichtungstabelle
Ertragswert tiefer als Realwert (EW = 100%)
Ertragswertfaktor
bis 50% 0.5 - 1.0
bis 100% 1.0 - 1.5
über 100% 1.5 - 2.0