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Baurechtgeber (Baurechtsbelastetes Grundstück)

1. Begriffe

Das Baurecht gemäss Art. 779 ZGB gibt Dritten das Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten.

Der Eigentümer des baurechtbelasteten Grundstücks wird als Baurechtgeber bezeichnet. Der Berechtigte, d.h. der Eigentümer der Bauten wird Baurechtnehmer genannt.

Im Baurechtvertrag sind in der Regel die Baurechtsdauer sowie die Details zu Baurechtszins und Heimfallentschädigung geregelt.

2. Schatzungsgrundsatz

Der Baurechtgeber sowie der Baurechtnehmer erhalten je einen eigenen Katasterwert. Die Summe der beiden Katasterwerte entspricht grundsätzlich dem theoretischen Katasterwert der ungeteilten Liegenschaft.

Wenn der Katasterwert des Baurechtnehmers neu festzulegen ist, wird in der Regel auch der Katasterwert des Baurechtgebers neu berechnet und erhält auf den gleichen Zeitpunkt hin seine Gültigkeit.

Der Baurechtgeber (baurechtsbelastetes Grundstück) erhält den Objektarten-Code 05.

3. Bewertung

In der Regel wird erst der Katasterwert der ungeteilten Liegenschaft berechnet (als ob kein Baurecht bestehen würde). Je nach Objektart wird die entsprechende Bewertungsmethode angewendet.

Unter Einbezug der verbleibenden Baurechtsdauer, des aktuell fälligen Baurechtszinses und der Heimfallregelung wird danach der Wert der ungeteilten Liegenschaft auf den Baurechtgeber und Baurechtnehmer aufgeteilt.   

Baurechtgeber:

  • Rentenbarwert des aktuell fälligen Baurechtszinses
  • abzüglich Barwert der Heimfallregelung
  • zuzüglich Barwert des Wertbeitrags nach Baurechtsende

Für die Berechnung der Barwerte wird der Basiszinssatz der theoretischen Katasterwertberechnung verwendet.

Wenn für die gesamte Baurechtsdauer eine Einmalabgeltung vereinbart wurde und kein periodischer Baurechtszins mehr bezahlt wird, kann auch kein Rentenbarwert des Baurechtszinses berechnet werden. Der Wert des Baurechtgebers berechnet sich somit aus dem Barwert des Wertbeitrags nach Baurechtsende abzüglich Barwert der Heimfallregelung. Der Wert des Baurechtgebers ist tiefer, weil ihm während der Baurechtsdauer keine Erträge mehr zufliessen.

Wird nur eine Teilfläche eines Grundstücks im Baurecht abgegeben, so wird diese Teilfläche des baurechtsbelasteten Grundstücks (Schätzeinheit) und der dazugehörige Baurechtnehmer für die Bewertung als ungeteilte Liegenschaft betrachtet. Bei mehreren Teilflächen entstehen auf dem baurechtsbelasteten Grundstück mehrere Schätzeinheiten mit dazugehörigen Baurechten.

Wird eine Restfläche des Grundstücks vom Baurechtgeber selber genutzt (ohne Baurecht), so bildet diese immer eine separate Schätzeinheit.

Unausgeübtes Baurecht: Wenn auf einem Grundstück ein Baurecht begründet wurde, dieses jedoch noch nicht ausgeübt wird, d.h. keine Baute erstellt ist, wird das Land in der Regel wie unüberbautes Land ohne Baurecht bewertet.

4. Baurechtsähnliche Verhältnisse

Gemäss § 1 Absatz 2 der Schatzungsverordnung sind Bauten auf fremden Boden, welche auf Grunddienstbarkeiten beruhen, in die Schatzung des berechtigten Grundstücks einzubeziehen.

Bauten auf fremden Boden, welche auf Personaldienstbarkeiten beruhen, sind grundsätzlich als selbständige Gegenstände zu schätzen. Wobei Kleinbauten nur auf Antrag als selbständige Gegenstände geschätzt werden.

Die getrennte Bewertung von Dauerbaute und Boden kann analog der Berechnung von Baurechtnehmer und Baurechtgeber erfolgen.