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Basisobjekt

1. Flächenmass

1.1 Flächenmass beim Grundbuchsystem

Das im Grundbuch eingetragene Flächenmass ist verbindlich. Mutationen werden erst nach grundbuchlicher Erledigung berücksichtigt.

1.2 Flächenmass unvermessener Grundstücke

Wenn die Fläche nicht oder nur in "Zirka-Massen" angegeben ist, hat der Schätzer das Flächenmass auf einfache Weise (Abschreiten, Ausmessen, usw.) festzustellen oder zu kontrollieren. Für die Schatzung massgebend ist das auf diese Weise ermittelte Ergebnis. Vorbehalten bleibt die Schatzungsverteilung nach der definitiven Vermessung (§ 12 SchG).

1.3 Ausscheiden von Flächenanteilen

Das Flächenmass, aufgeteilt nach Kulturarten (nutzbares Land, Verkehrsfläche, Wald, Gewässer, unkultiviertes Gebiet), wird von der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern nach Möglichkeit im Liegenschaftsbeschrieb des Bewertungsformulars eingetragen. Diese Angaben sind von den Schätzer/innen zu überprüfen (Flächenverzeichnis Gemeinde).

Wenn Angaben der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern fehlen, so haben die Schätzer/innen  nötigenfalls die Aufteilung nach Kulturarten selbst vorzunehmen. Das zu bewertende Land ist in Teilflächen aufzuteilen, wenn es erhebliche Wertunterschiede aufweist und die Bestimmung eines einheitlichen Quadratmeterpreises (m2- Preis) erschwert ist. Den Bewertungsunterlagen soll eine Skizze mit Angabe der Flächenmasse und Landwerte beigelegt werden.

Landwirtschaftliche Nutzflächen und Waldflächen

Zu einem nichtlandwirtschaftlichen Grundstück gehörende landwirtschaftliche Nutzfläche (gemäss § 14 SchG) schätzen die nichtlandwirtschaftlichen Schätzer/innen. Dasselbe gilt auch für kleinere Waldflächen. Die Kriterien für die Zuordnung und die Katasterwertansätze sind im Register V - Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke - festgehalten.

Verkehrsflächen

Verkehrsflächen sind nicht in das für die Verkehrswertberechnung massgebende Flächenmass einzubeziehen, wenn sie mehrere Grundstücke erschliessen. Der Wert der Verkehrsfläche ist der effektiven Nutzfläche aufzurechnen.

Gewässerflächen

Natürliche Gewässer sind nicht in das für die Verkehrswertberechnung massgebende Flächenmass einzubeziehen. Künstlich angelegte Gewässer (Schwimmbecken, Teiche, Bootshäfen, Kanäle, usw.) gehören zur nutzbaren Landfläche und sind in die Schatzung einzubeziehen.

Unkultivierte Flächen

Unkultivierte Flächen (Felswände usw.) sind Grundstücke oder Grundstückteile, die nicht oder nur mit erheblichem Aufwand kultivierbar sind. Sie sind in der Regel  nicht eingezont. Solche Flächen sind weder in das für die Verkehrswertberechnung massgebende Flächenmass einzubeziehen noch zu bewerten.

Grundbuch Anmerkung "Ausnützungstransfer"

Grundbuchlich geregelte Ausnützungsübertragungen sind den betreffenden Grundstücken auf- oder abzurechnen.

Achtung: Beim berechtigten Grundstück erfolgt keine Anmerkung im Grundbuch.

2. Bewertung

2.1 Bewertungsgrundsatz

Der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke entspricht gemäss § 17 SchG dem Verkehrswert.
Der Katasterwert von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ohne Bauten ist aufgrund von Vergleichspreisen und -werten der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag (§ 5 SchV) unter Berücksichtigung der Ortsplanung festzulegen (§ 7 Abs. 1 SchV).

Die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse entstandenen Grundstückpreise sind für die Verkehrswertermittlung nicht zu berücksichtigen (§ 18 Abs. 2 SchG).

2.2 Bewertungsfaktoren

Der Verkehrswert der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke ohne Bauten ergibt sich aus den Bewertungsfaktoren Fläche und Landwert (Hilfswerte: Vergleichswerte, Handänderungswerte, Lageklassemethode).

2.3 Landrichtwert / Katasterwert

Der Landrichtwert entspricht dem durchschnittlichen Wert, der aufgrund umfassender Erhebungen festgesetzt wird. Er bezieht sich auf erschlossene Grundstücke in der Bauzone der ersten Etappe.Davon abgeleitet wird der Katasterwert der die Wertentwicklung der letzten fünf Jahre mitberücksichtig (§ 7 SchV).
Der Wertanteil an den nach 1.3 ausgeschiedenen Flächen - insbesondere den Verkehrsflächen - ist aufzurechnen.

Abweichungen vom Landrichtwert

Die quartier- und zonenüblichen Landrichtwerte können im Einzelfall erhöht oder gemindert werden. Als Hilfsmittel dient die nachfolgende Tabelle:

Beurteilungskriterien nichtüberbautes Land

Abbildung: lustb_b4_III_2_2_3
Plus- und Minusfaktoren sind miteinander zu verrechnen.

2.4 Bauzone II. Etappe

Der Katasterwert der Grundstücke, die in der Bauzone II. Etappe liegen, beträgt 60% des Verkehrswertes von vergleichbarem Bauland der I. Etappe.

2.5 Öffentliche Zone

Grundstücke, die in der öffentlichen Zone liegen, werden in der Regel wie folgt bewertet:

  • Verkehrswert im Zeitpunkt vor der rechtskräftigen Zuteilung in die öffentliche Zone

  • Zurechnung von Zins und Zinseszins für den Zeitraum von der rechtskräftigen Zuteilung bis zum Bewertungsstichtag (Inkraftsetzungsdatum der Schatzung).

Liegt der Zeitpunkt der rechtskräftigen Zuteilung in die öffentliche Zone mehr als zehn Jahre zurück, oder lässt sich der Wert nicht anders bestimmen, so wird er wie bei Grundstücken im übrigen Gebiet (2.6) festgesetzt.

2.6 Übriges Gebiet

Der Katasterwert der Grundstücke im übrigen Gebiet (nicht aber im Landwirtschaftsgebiet) beträgt in der Regel  35% des Verkehrswertes der angrenzenden Zone.