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Abbau und Deponiegrundstück

1. Begriff

Abbaugrundstücke oder Teile davon werden nach diesen Normen geschätzt, wenn sie nicht als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 14 SchG bewertet werden. Der Wert derartiger Anlagen setzt sich aus überbauten und nichtüberbauten Grundstückteilen zusammen. Ebenso gehören Gebäude und bauliche Anlagen dazu, welche für das Abbaumaterial (Sand, Lehm, Kies, Fels, usw.) und für die Aufbereitung des Materials benötigt werden. Das Grundstück muss gewerbsmässig betrieben werden. Wesentliche Grundlagen der Wertbeurteilung bilden die Abbauverträge, Abbaubedingungen, Abbaubewilligungen, öffentlich-rechtliche Vorschriften (z.B. raumplanerische Voraussetzungen) und privat-rechtliche Regelungen, damit der Abbau, das Erstellen von Bauten, Anlagen oder Deponien gewährleistet sind. Der Schatzungsgegenstand wird in Betriebsareal, Abbaugut, Deponiegut und landwirtschaftliche Fläche aufgeteilt. Wenn kein Abbau betrieben wird, jedoch alle Voraussetzungen für den Abbau gegeben sind, wird das Grundstück ebenfalls nach diesen Normen geschätzt.

2. Betriebsareal und Betriebsgebäude

Realwert (Analog Basisobjekt Industrie/Grossgewerbe IV/11), sofern es sich vorwiegend um entsprechende Zweckbauten handelt.

In der Wertminderung bzw. Entwertung der Gebäude ist die Nutzungsdauer (Abbaudauer) und die Möglichkeit der allfälligen Weiterverwendung zu berücksichtigen. Aufbereitungsmaschinen (Waschmaschinen, Steinbrecher, Mischer, Transportanlagen, usw.) gelten in der Regel nicht als Bestandteile im Sinne von Art. 642 ZGB.

2.1 Betriebsareal

Als Betriebsareal gelten zugewiesene Landflächen für Aufbereitungsanlagen, Waschanlagen, Werkstätten, Schuppen und Baracken, Werk- und Depotplätze, Zufahrten und ähnliches Areal, das dem Betrieb unmittelbar dient. Beim Betriebsareal muss dem Umstand Rechnung getragen werden, dass solche Flächen ohne Herrichtungsmassnahmen wie ausserordentliche Fundation, Pfählung usw. lange Zeit nicht überbaut werden können.

3. Abbaugut

Der Wert des Abbaugutes wird auf die Abbaudauer beziehungsweise auf den durchschnittlichen Vermögensverlauf der nächsten 15 Jahren mittels Barwertmethode und unter Berücksichtigung der Diskontierung der Wartezeit geschätzt. Der Zinssatz richtet sich nach dem Basiszins Gewerbe. Massgebend für die Bewertung des Abbaugutes ist der Ertrag. Der Abbauberechtigte, dem das Abbaugut zusteht, ist verpflichtet, den durchschnittlichen Nettojahresertrag, sowie weitere Angaben (Abbaubewilligung/Abbaukonzept) bekannt zugeben. Falls der Nettoertrag pro m3 nicht bekannt ist, kann mit der Punktierungsmethode das Abbaugut (Sand, Lehm, Kies, Fels, usw.) pro m3 ermittelt werden. In die Bewertung werden behördliche und vertragliche Auflagen wie Investitionen für Rodungen, Rekultivierungen (Aufforstungen), Garantien (Rückstellungen), Ausgleichsbeiträge gemäss Waldgesetz, usw. berücksichtigt. Wenn fremdbestimmte Wartezeiten entstehen bis der tatsächliche Abbau beginnt, können diese in die Bewertung einbezogen werden. Sonstige Erträge (z.B. Holzertrag aus Rodungen) werden mit berücksichtigt.

4. Landwirtschaftliche Flächen

Noch nicht in die Abbaufläche einbezogene landwirtschaftliche Flächen und Gebäude (ohne Abbaubewilligung oder Abbaugut) sind nach landwirtschaftlichen Normen zu schätzen, wenn sie unter § 14 SchG fallen.

5. Noch nicht rekultiviertes Land

Solche Flächen (Abbaugut abgebaut) sind in die Bewertung einzurechnen, dabei sind der notwendige Aufwand und die erforderliche Dauer der Rekultivierung ebenso zu berücksichtigen wie ein möglicher späterer Verwendungszweck (z.B. Deponien).

5.1 Deponien

Als Deponie wird eine örtliche begrenzte Fläche bezeichnet für die eine amtliche Bewilligung zur Ablagerung von Materialien besteht. Grundlagen für die Wertbeurteilung sind öffentlich- und privatrechtliche Bedingungen sowie eine angemessene Deponieentschädigung. Die Deponie wird analog dem Abbaugut geschätzt, d.h. die Bewertung wird auf den durchschnittlichen Wertverlauf (Vermögensentwicklung) der nächsten 15 Jahren mittels Barwertmethode und unter Berücksichtigung der Diskontierung der Wartezeit geschätzt. Der Deponieberechtigte ist verpflichtet sämtliche Angaben bekannt zu geben, andernfalls erfolgt die Bewertung nach pauschalen Ansätzen.

6. Abbau durch Dritte

Es gelten die Schatzungsregeln gemäss § 1 Abs. 1 SchV, wonach Naturvorteile, die auf fremden Boden abgebaut werden, wie selbständige Grundstücke zu schätzen sind. Die Bewertung und Berechnung erfolgen in analoger Weise wie beim Abbaugut unter Berücksichtigung des Abbauvertrages als Dienstbarkeit oder im Baurecht. Der Entschädigungsausfall der Eigentümer für die Landwirtschaftsfläche ist im Normalfall in der Abgeltung eingerechnhttp://10.64.140.40/login/logoffet (Abbauvertrag).

7. Bewertung durch Punktierung

Bei Kies, Sand und Lehmgruben kann, wo taugliche Vergleichsangaben aufgrund von Abbauverträgen in der betreffenden Gegend fehlen, die Schatzung nach dem Punktierverfahren erfolgen. Als entscheidende Elemente fallen in Betracht:

A) Qualität und Abbaudauer

Qualität/Bodennutzungseffizienz

Beurteilung Pkt.
sehr gut 5
gut 4
mittel 3
unter mittel 2
minimal 1

Abbaudauer

Beurteilung Pkt.
mehr als 20 Jahre 5
über 15 - 20 Jahre 4
über 10 - 15 Jahre 3
über 5 - 10 Jahre 2
bis 5 Jahre 1

Das Ergebnis aus beiden Punktierungen addieren (maximal 10 Punkte)

B) Betriebswirtschaftliche Elemente

Lage

Distanz- und Transportverhältnisse zum Hauptverbrauchsort Pkt.
sehr günstig 5
günstig 4
mittel 3
ungünstig 2
schlecht 1

Wandhöhe

Höhe der abbaubaren Wand Pkt.
über 20 Meter 5
über 15 - 20 Meter 4
über 10 - 15 Meter 3
 über 5 - 10 Meter 2
bis 5 Meter 1

Gewinnungskosten

Prozentualer Anteil der Abdeckhöhe zur gesamten mittleren Wandhöhe Pkt.
bis 5% der ganzen Wandhöhe 5
über 5 - 10% der ganzen Wandhöhe 4
über 10 - 15% der ganzen Wandhöhe 3
über 15 - 20% der ganzen Wandhöhe 2
über 20% der ganzen Wandhöhe 1

Das Ergebnis der 3 Punktierungen addieren (maximal 15 Punkte)

Werttabelle

Betriebswirtschaftliche Elemente Punkte aus Qualität und Vorrat
Wert je m3 lose in Franken (Basis 2006)
Punkte 10 9 8 7 6 5 4 3 2
15 6.6 6.2 5.6 5.2 4.7 4.2 3.7 3.2 2.8
14 6.3 5.8 5.4 4.8 4.4 4.0 3.5 3.0 2.5
13 5.9 5.5 5.1 4.6 4.2 3.7 3.3 2.9 2.4
12 5.6 5.2 4.7 4.3 4.0 3.5 3.1 2.6 2.2
11 5.3 4.8 4.5 4.1 3.7 3.3 2.9 2.5 2.1
10 5.0 4.6 4.2 3.9 3.4 3.1 2.6 2.3 1.9
9 4.7 4.4 4.0 3.6 3.3 2.9 2.5 2.1 1.8
8 4.4 4.1 3.7 3.3 3.0 2.6 2.3 1.9 1.5
7 4.1 3.7 3.4 3.1 2.8 2.4 2.1 1.8 1.4
6 3.7 3.4 3.1 2.8 2.5 2.2 1.9 1.5 1.2
5 3.4 3.1 2.9 2.5 2.3 2.0 1.7 1.4 1.1
4 3.1 2.9 2.5 2.3 2.0 1.8 1.4 1.2 -.90
3 2.8 2.5 2.2 2.0 1.7 1.4 1.2 -.90 -.70

Der so ermittelte Wert pro m3 wird mit der Abbaumenge pro Jahr multipliziert und mittels Barwertmethode auf den durchschnittlichen Vermögensverlauf der Abbaudauer oder auf 15 Jahren unter Berücksichtigung der Diskontierung bei Wartezeiten geschätzt.