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Stockwerkeigentum (StWE),
Objektart 11, 14, 16 und 21

1. Begriff

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um rechtlich besonders ausgestaltetes Miteigentum (Art. 712 lit. a-t ZGB).

Die Miteigentumsanteile, d.h. die Anteile am Gesamtwert der Liegenschaft sind im Grundbuch als Wertquoten angegeben. Die Miteigentumsanteile beim StWE sind bestimmte, örtlich abgegrenzte und genau umschriebene Räume (Sonderrecht).

Beim StWE handelt es sich um ein Grundstück, welches selbständig veräussert, verpfändet und mit andern dinglichen Rechten belastet werden kann.

2. Bewertung

Kann ein massgebender Mietwert ermittelt werden, wird der Katasterwert analog dem Basisobjekt (Mischwertmethode) ermittelt.
Kann der massgebende Mietwert nicht zuverlässig ermittelt werden und ist er von untergeordneter Bedeutung, so wird der Katasterwert ohne Einbezug des Ertrags-wertes ermittelt (Katasterwert in Prozenten des Realwertes).

3. Realwert

3.1 Realwert des Stammgrundstückes

Der Gesamtrealwert des Stammgrundstückes wird analog dem Basisobjekt ermittelt.
Beim Gebäudeneuwert (BKP 2) und bei den Baunebenkosten (BKP 5) sind meist höhere Werte als beim Basisobjekt vorhanden (Schallschutz, Ausbaustandard, Stockwerkbegründung, Grundbuch usw.).

3.2 Realwert des StWE-Grundstückes

Grundsätzlich ist der Realwert des StWE-Grundstückes der aufgrund der Wertquote vom Gesamtrealwert errechnete Betrag.

Bedeutung der Wertquote

Die im Begründungsakt festgesetzten Wertquoten sind für die Schatzungsbehörde verbindlich. Es ist möglich, dass die festgelegten Quoten zu falschen Realwerten führen, da keine gesetzlichen Bestimmungen die Berechnung der Wertquoten regeln. Wesentliche Wertdifferenzen können auf- respektive abgerechnet werden.

Nicht in der Wertquote enthaltene Anlagen und Bestandteile

Stockwerkeigentumsgrundstücke können beliebig umgestaltet werden. So geschaffene Mehr-/Minderwerte sind in den Wertquoten nicht berücksichtigt (zusätzliche Küchen- und Sanitäreinbauten, Cheminée, bessere Boden-, Wand- und Deckenbeläge, Laden- und Schaltereinrichtungen, Praxis- und Spezialeinbauten, usw.). Wesentliche Mehr-/Minderwerte sind im Realwert auf-/abzurechnen.

Wertminderung

Weicht das wirtschaftliche Alter eines StWE-Grundstückes stark vom wirtschaftlichen Alter des Stammgrundstückes ab (Renovation, vernachlässigter Unterhalt usw.), ist die Differenz zum Normalzustand auf- beziehungsweise abzurechnen.

4. Ertragswert

4.1 Jahresmietwert

Als Jahresmietwert gilt der mittlere ortsübliche Mietzins, der für ein ähnliches Objekt in ähnlicher Lage aufzubringen wäre.
Der Jahresmietwert wird festgesetzt. Das Vorgehen (Mietwertfestsetzung, Objektartenzuschlag) ist im Anhang (Kap. VI/5, Mietwert) beschrieben.

4.2 Kapitalisierung

Analog Basisobjekt

4.3 Ertragswertberechnung

Analog Basisobjekt

5. Katasterwert

Analog Basisobjekt

6. Bereinigungen

Analog Basisobjekt

7. Subjektiv dingliche Rechte an Grundstücken

Analog Basisobjekt