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Baurechtnehmer
(Baurechtsbaute, Baurechtsnutzung)

1. Begriffe

Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit und beinhaltet das übertragbare und vererbliche dingliche Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (ZGB Art. 779 ff). Wenn das Baurecht selbständig und dauernd ist (Mindestdauer 30 Jahre), kann es als eigenes Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Der Berechtigte, d.h. der Eigentümer der Bauten wird Baurechtnehmer genannt. Der Eigentümer des baurechtbelasteten Grundstücks wird als Baurechtgeber bezeichnet.

Im Baurechtsvertrag sind in der Regel die Baurechtsdauer sowie die Details zu Baurechtszins und Heimfallentschädigung geregelt.

2. Schatzungsgrundsatz

Der Baurechtgeber sowie der Baurechtnehmer erhalten je einen eigenen Katasterwert. Die Summe der beiden Katasterwerte entspricht grundsätzlich dem theoretischen Katasterwert der ungeteilten Liegenschaft.

Wenn der Katasterwert des Baurechtnehmers neu festzulegen ist, wird in der Regel auch der Katasterwert des Baurechtgebers neu berechnet und erhält auf den gleichen Zeitpunkt hin seine Gültigkeit.

Der Baurechtnehmer (Baurechtsbaute, Baurechtsnutzung) erhält einen dem Gebäude angepassten Objektarten-Code, z.B. EFH 10, StWE 11, MFH 20.

3. Bewertung

In der Regel wird erst der Katasterwert der ungeteilten Liegenschaft berechnet (als ob kein Baurecht bestehen würde). Je nach Objektart wird die entsprechende Bewertungsmethode angewendet.

Unter Einbezug der verbleibenden Baurechtsdauer, des aktuell fälligen Baurechtszinses und der Heimfallregelung wird danach der Wert der ungeteilten Liegenschaft auf den Baurechtnehmer und Baurechtgeber aufgeteilt.

Baurechtnehmer: Katasterwert der ungeteilten Liegenschaft

  • abzüglich Rentenbarwert des aktuell fälligen Baurechtzinses
  • zuzüglich Barwert der Heimfallregelung
  • abzüglich Barwert des Wertbeitrags nach Baurechtende

Für die Berechnung der Barwerte wird der Basiszinssatz der theoretischen Katasterwertberechnung verwendet.

Wenn für die gesamte Baurechtsdauer eine Einmalabgeltung bezahlt wurde und demzufolge in der Zukunft kein periodischer Baurechtszins mehr fällig ist, kann auch kein Rentenbarwert des Baurechtszinses abgezogen werden. Der Wert des Baurechtnehmers berechnet sich somit aus dem Katasterwert der ungeteilten Liegenschaft zuzüglich Barwert der Heimfallregelung, abzüglich Barwert des Wertbeitrags nach Baurechtsende. Der Wert des Baurechtnehmers ist höher, weil er zukünftig keine Baurechtszinse mehr zu bezahlen hat.

Wird nur eine Teilfläche eines Grundstücks im Baurecht abgegeben, so wird diese Teilfläche des baurechtsbelasteten Grundstücks (Schätzeinheit) und der dazugehörige Baurechtnehmer für die Bewertung als ungeteilte Liegenschaft betrachtet. Bei mehreren Teilflächen entstehen auf dem baurechtsbelasteten Grundstück mehrere Schätzeinheiten mit dazugehörigen Baurechten.

Wird eine Restfläche des Grundstücks vom Baurechtgeber selber genutzt (ohne Baurecht), so bildet diese immer eine separate Schätzeinheit.

Für das unausgeübte Baurecht (Baurechtsbaute noch nicht erstellt) wird in der Regel kein Katasterwert festgesetzt, da die Bebauung eine Revisionsschatzung auslöst. Somit wird bei jeder massgebenden Veränderung ein neuer Katasterwert festgelegt.

4. Baurechtsähnliche Verhältnisse

Gemäss § 1 Absatz 2 der Schatzungsverordnung sind Bauten auf fremden Boden, welche auf Grunddienstbarkeiten beruhen, in die Schatzung des berechtigten Grundstücks einzubeziehen.

Bauten auf fremden Boden, welche auf Personaldienstbarkeiten beruhen, sind grundsätzlich als selbständige Gegenstände zu schätzen. Wobei Kleinbauten nur auf Antrag als selbständige Gegenstände geschätzt werden.

Die getrennte Bewertung von Dauerbaute und Boden kann analog der Berechnung von Baurechtnehmer und Baurechtgeber erfolgen.