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Basisobjekt

1. Realwert

Der Realwert wird aus der Summe folgender Teilwerte ermittelt:

+ Neuwert der Bauten (BKP 2)
+ Nicht im Bauwert enthaltenen Anlagen (BKP 3)
+ Umgebungskosten (BKP 4)
+ Baunebenkosten (BKP 5)
= Neuwert
- Wertminderung aller Neuwerte
= Zeitwert
+ Landwert
= Realwert

1.1 Neuwert der Bauten (BKP 2)

Als Neuwert der Bauten gelten die mittleren ortsüblichen Kosten (Wiederbeschaffungswert), die für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes zum Zeitpunkt des massgebenden Bewertungsstichtages erforderlich wären.

Gebäudeversicherungswert als Grundlage
In der Regel wird der Neuwert der Baute von der Gebäudeversicherung übernommen. Ist keine Gebäudeversicherungsschatzung vorhanden, oder kann auf eine solche nicht abgestellt werden, ist der Gebäudewert festzulegen.

Kubisches Ausmass
Dieses wird in der Regel nach den Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) ermittelt.

1.2 Nicht im Bauwert enthaltene Anlagen (BKP3)

Als nicht im Bauwert enthalten, gelten Anlagen, Gebäude und Gebäudeteile wie:

  • Bestandteile
  • Investitionen (Mieterschaft/Käuferschaft)

1.3 Umgebung (BKP 4)

Die Umgebungskosten, wie Werkleitungen, Gartenanlagen, Plätze-Wege, werden in der Regel pauschal in % des Neubauwertes geschätzt.

1.4 Baunebenkosten (BKP 5)

Die Baunebenkosten, wie Gebühren, Abgeltungen, Finanzierungs-/Begründungs-kosten, werden in der Regel pauschal in % des Neubauwertes geschätzt.

1.5 Rechte und Lasten

Grössere Werte von Rechten und Lasten, mit Ausnahme der Personaldienstbarkeiten (Wohnrecht, Nutzniessung, Schleiss), der vorgemerkten persönlichen Rechte (Art. 959 ZGB) und der Grundpfandrechte (§ 2 SchV), sind im Realwert auf-/abzurechnen.

1.6 Wertminderung

Bei der Wertminderung handelt sich um die wertmässige Einbusse, die der Neuwert seit der Erstellung zufolge Abnützung, Veralterung, Mängel und Schäden erlitten hat.Im Normalfall kommt die Höhe der Wertminderung somit dem Betrage gleich, der theoretisch aufzuwenden wäre, um ein Objekt in den ursprünglichen Neuwertzustand zu versetzen

Da der Katasterwert für einen längeren Zeitraum Gültigkeit hat und in der Regel als Fortführungswert berechnet wird, sind sofort notwendige bauliche Investitionen wie Heizkesselersatz, Flachdachreparatur, bei der Wertminderung nicht zu berücksichtigen.

Die Wertminderung wird pauschal in % vom Neuwert abgerechnet.

1.7 Landwert

Der Landwert beträgt in der Regel 80-100% des grundstückbezogenen Verkehrswertes (§ 7 Abs. 1 SchV).

Landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Teilflächen sind nach den im Register V - Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke - festgehaltenen Ansätzen separat zu bewerten.

Der Landrichtwert entspricht dem durchschnittlichen Wert, der aufgrund umfas-sender Erhebungen festgesetzt wird. Er bezieht sich auf erschlossene Grundstücke in der Bauzone erster Etappe.

Vom Landrichtwert abgeleitet wird der grundstückbezogene Verkehrswert.

Ist kein Landrichtwert bekannt, oder wird er im Einzelfall den Verhältnissen nicht gerecht, wird der grundstückbezogene Verkehrswert nach der Lageklassenmethode berechnet.

Die Lageklassenmethode basiert auf der Erkenntnis, dass der Landwert in einem bestimmten Verhältnis zum Gesamtneuwert von Bauten und Nebenkosten steht, wobei Lage, mögliche oder tatsächliche Nutzung und Qualität des Grundstückes berücksichtigt werden. Anhand der ermittelten Lageklassenzahl kann der zutreffende Prozentsatz der Landwerttabelle entnommen werden. Der so ermittelte Landwert gilt für die Fläche des massgebenden Landbedarfs. Der massgebende Landbedarf ist die nach den Bauvorschriften notwendige Grundstückfläche für ein bestimmtes Objekt. Ist die effektive Fläche kleiner als der massgebende Landbedarf, gilt der ermittelte Landwert für die effektive Fläche.

1.8 Berechnung des Landwertes für Mehrflächen

Man unterscheidet Mehrflächen, die in den Realwert einzubeziehen sind und solche, die einen eigenen Katasterwert (separate Schätzeinheit) aufweisen.

In den Realwert einzubeziehende Mehrflächen (Mehrumschwung)
Es handelt sich hier um erweiterten Umschwung. Form und Grösse lassen keine weitere Überbauung zu. Solche Mehrflächen werden in der Regel zu dem für den massgebenden Landbedarf geltenden Quadratmeterpreis eingesetzt. Weicht der Wert von Teilflächen wesentlich vom Richtpreis ab, gelten differenzierte Ansätze.

Nicht in den Realwert einzubeziehende Mehrflächen (Landreserve)
Es handelt sich hier um Grundstückteile, die im Prinzip abgetrennt und einer eigenen Nutzung zugeführt werden können, wie Landreserven, land- oder forstwirtschaftliche Teilflächen. Diese werden wie autonome Grundstücke bewertet und im Anschluss an die Schatzungsberechnung des überbauten Teils aufgeführt.

Grundstückanteile mit Katasterwert Null
Grundstückanteile wie Verkehrsflächen die mehreren Grundstücken dienen, Gewässer, unkultivierte Gebiete, werden mit Katasterwert Null bewertet. Allfällige Wertanteile sind im Wert der Hauptfläche einzurechnen.

2. Ertragswert

Gemäss § 20 SchG entspricht der Ertragswert überbauter Grundstücke dem kapitalisierten jährlichen Rohertrag (Jahresmietwert).
Spezielle Objektarten (öffentliche Objekte, Grossindustrie, Transportanlagen), bei denen der Ertrag nicht zuverlässig ermittelt werden kann, sind auf der Grundlage des Realwerts zu schätzen.

2.1 Jahresmietwert

Der Jahresmietwert entspricht den geschätzten, jährlichen Bruttoeinkünften des Gesamtgrundstückes. Als Bruttoeinkünfte gelten die nachhaltig erzielbaren jährlichen Einkünfte (Rohertrag/Bruttomietertrag ) ohne Abzug von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Zinsen, Abschreibungen und Steuern. Die Mietnebenkosten für Heizung, Warmwasser, Lift, Hauswartung usw. dürfen im Rohertrag nicht enthalten sein.

Weichen vertraglich belegte Mieterträge erheblich vom Jahresmietwert ab, sind temporäre Mehr-/Minderwerte als Bereinigung beim Katasterwert auf-/abzurechnen.

Jahresmietwert Wohnen
Die Bewertung von Wohnungen und anderen bewohnbaren Nebenräumen erfolgt nach der "Nettoflächenmethode". Diese Berechnung ist vorzunehmen, wenn keine Mieterträge bekannt oder die ausgewiesenen Mieterträge nicht ortsüblich sind.
In Einzelfällen kann der Jahresmietwert pauschal bewertet werden.

Jahresmietwert Laden, Dienstleistungen, Gewerbe, Lager
Die Bewertung von Laden-, Büro-, Gewerbe-, Lager- und anderen Flächen wird in der Regel aufgrund der vorhandenen Nettofläche vorgenommen. Diese Berechnung ist vorzunehmen, wenn keine Mieterträge bekannt oder die ausgewiesenen Mieterträge nicht ortsüblich sind.Garagen, Einstell- und Abstellplätze werden je Platz bewertet.
In Einzelfällen kann der Jahresmietwert pauschal bewertet werden.

Jahresmietwert Reklamewände, Schaukästen, Mobilfunkantennen usw.
Die Mietwerte für Plakatwände, Reklametafeln, Schaukästen, Mobilfunkantennen sind in die Ertragswertberechnung einzubeziehen.

Jahresmietwert Gastgewerbe (Objektart 22)
In den Ertragswert eingeschlossen werden alle Einkünfte, die direkt aus dem Betrieb zu erzielen sind, insbesondere für: Abgabe von Speisen und Getränken, Logis, Warenverkauf. Vertraglich ausgewiesene Mietzinse sind auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Zur Kontrolle dienen Vergleiche mit vermieteten Läden. Dabei ist die Verzinsung der im Gastgewerbe notwendigen höheren Kosten (Sanitär, Lüftung, Ausbau) mitzuberücksichtigen. In besonderen Fällen kann das Benotungssystem im Anhang (Kap. VI/5, Mietwert) als Hilfsmethode angewendet werden. Sind keine Mieterträge bekannt oder die ausgewiesenen Mieterträge nicht ortsüblich, so gelten für die Mietwertfestsetzung die Hilfswerte im Anhang (Kap. VI/5, Mietwert).
Nicht direkt dem Betrieb dienende Anteile wie Läden, Büro, Wirtewohnung usw. sind nach der entsprechenden Objektart zu bewerten.

Jahresmietwert nicht im Bauwert enthaltener Anlagen
Die Verzinsung (Mietwert) der im Realwert unter "nicht im Bauwert enthaltenen Anlagen" erfassten Werte (BKP 3, Mieterinvestitionen, Bestandteile/Zugehör) ist beim massgebenden Jahresmietwert mitzuberücksichtigen.

2.2 Kapitalisierung

Kapitalisierung ist die Berechnung des Ertragswertes aus dem Jahresmietwert und dem zutreffenden Kapitalisierungssatz.

Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus Kapital- und Bewirtschaftungskosten. Der Zinssatz der Kapitalkosten entspricht dem Zinssatz für 1. Hypotheken (Althypothek LUKB).Bei Mietwertfestsetzungen anhand der Jahresnormmietwerte sind die diesen zu Grunde gelegten Zinssätze massgebend.Bei Objekten mit bevorzugter, zinsgünstiger Finanzierung (Subventionen, Sonderkonditionen, Genossenschaftsanteile, Stiftungen, usw.) sind die Besonderheiten entsprechend zu berücksichtigen (kleinerer Kapitalkostensatz, tieferer Ertragswertfaktor usw.).
Bewirtschaftungskosten (Eigentümerlasten) sind Betriebs-, Unterhalts-, Verwaltungskosten, Risiko für Abschreibungen und Mietzinsausfälle. Die Zuschläge sind im Anhang (Kap. VI/6, Kapitalisierung) aufgelistet.

2.3 Ertragswertberechnung

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Jahresmietwert.

Formel

Ertragswert = Jahresmietwert x 100
Kapitalisierungssatz

3. Katasterwert

Der Katasterwert ist ein nach anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Wertansätzen ermittelter Verkehrswert. Er entspricht dem durchschnittlichen Wert, der nach den Erkenntnissen des Grundstückverkehrs Schatzungsgegenständen von ähnlicher Lage und Beschaffenheit während einer angemessenen Zeitspanne zukommt (§ 18 Abs. 1 SchG).

Die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielten Preise (z.B. Kauf unter Verwandten, Liebhaber- oder ähnliche Ausnahmepreise) sind nicht zu berücksichtigen (§ 18 Abs. 2 SchG).

Der Katasterwert wird in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt, darf jedoch nie tiefer sein als der Ertragswert.

Spezielle Objektarten (öffentliche Objekte, Grossindustrie, Transportanlagen, Anlagen für Freizeit und Sport), bei denen der Ertrag nicht zuverlässig ermittelt werden kann, sind auf der Grundlage des Realwerts zu schätzen. Die Kriterien des Katasterwert-Ansatzes sind im Anhang (Kap. VI/7, Katasterwert) aufgeführt.

3.1 Gewichtung Realwert

Der Realwert wird mit Eins gewichtet.

3.2 Gewichtung Ertragswert

Die Gewichtungszahl des Ertragswertes (Ertragswertfaktor) ist abhängig von Objektart, Marktlage und vom Verhältnis des Ertragswertes zum Realwert. Die Ertragswertfaktoren (EWF) sind im Anhang (Kap. VI/7, Katasterwert) aufgelistet.

Formel

Katasterwert =

Realwert + (EWF x Ertragswert)
(1 + EWF)

4. Bereinigungen

Sofort notwendige Investitionen wie Heizkesselersatz, Flachdachreparatur usw. sind nicht abzurechnen.

Sind grössere Aufwendungen für Sicherungen, Altlasten usw. anstehend, die nach Beseitigung der Mängel eine Revision der Katasterschatzung auslösen, werden die geschätzten Kosten am Schluss abgerechnet.

Weichen vertraglich belegte Mieterträge für längere Zeit erheblich vom Jahresmietwert ab, sind temporäre Mehr-/Minderwerte als Bereinigung beim Katasterwert auf-/abzurechnen.

5. Subjektiv dingliche Rechte an Grundstücken

Der Katasterwert von subjektiv dinglich verbundenen Grundstücken wird separat berechnet. Der Wert wird anteilmässig auf die herrschenden Grundstücke verteilt und in deren Schatzungsentscheiden separat ausgewiesen.