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Wertminderung

1. Technische Altersentwertung

Altersentwertungstabelle (in Anlehnung an "Ross")

Heutiges Gebäudealter* bei theoretischer Lebensdauer: Altersentwertungsabzug in %:
Unterhaltszustand
40
Jahre
60
Jahre
80
Jahre
100
Jahre
120
Jahre
150 +
Jahre
sch sch/m m m/g g
2 3 4 5 6 7.5 5 4 3 2 1
4 6 8 10 12 15.0 10 8 6 4 1
6 9 12 15 18 22.5 15 12 9 6 2
8 12 16 20 24 30.0 20 16 12 8 4
10 15 20 25 30 37.5 25 21 16 11 6
12 18 24 30 36 45.0 30 25 20 15 9
14 21 28 35 42 52.5 35 30 24 18 12
16 24 32 40 48 60.0 40 34 28 22 16
18 27 36 45 54 67.5 45 39 33 27 20
20 30 40 50 60 75.0 50 44 38 32 25
22 33 44 55 66 82.5 55 49 43 37 30
24 36 48 60 72 90.0 60 54 48 42 36
26 39 52 65 78 97.5 65 60 54 48 42
28 42 56 70 84 105.0 70 65 60 55 49
30 45 60 75 90 112.0 75 71 66 61 56
32 48 64 80 96 120.0 80 76 72 68 64
34 51 68 85 102 127.5 85 82 79 76 72
36 54 72 90 108 135.0 90 88 86 84 81
38 57 76 95 114 142.5 95 94 93 92 90
40 60 80 100 120 150.0 100 100 100 100 100
*mittleres wirtschaftliches Alter

Richtlinien für das Lebensalter einiger Gebäudearten

40 Jahre: Holz- und Kunststoffkonstruktionen für Gewerbe und Industrie;
60 Jahre: Industrie- und Gewerbehallen in Elementbau und Backstein, Lagerhallen in Holz, Heizwerke, Wasserwerke, Pumpwerke usw. in massiver Konstruktion;
80 Jahre: Wohnhäuser in Holz und Fachwerk, oder Elementbau, Industrie- und Gewerbegebäude in Beton und Stahl;
100 Jahre: Wohnhäuser in vorwiegend massiver Bauart, massive Gewerbe-Wohnbauten, Gasthäuser einfacher Bauart;
120 Jahre: Massive Wohn- und Geschäftshäuser überdurchschn. Bauart;
150 Jahre: Monumentale Gebäude mit aussergewöhnlich starken Mauern

Altersentwertung nach "Hägi"

Bei älteren Gebäuden (über 150 Jahre) und in speziellen Fällen kann die Alterentwertung nach der Formel "Hägi" vorgenommen werden.

E =

(A + 20)2
140

- 2.86

E = Entwertung in Prozenten des Neubauwertes
A = Alter des Gebäudes in Prozenten seiner voraussichtlichen Gesamtdauer

2. Bestimmung des mittleren wirtschaftlichen Alters

2.1 Hauptgruppen-Methode

Hauptgruppe Gewichtung geschätztes Alter Total
Rohbau 1 1 30 = 30
Rohbau 2 2 25 = 50
Ausbau 3 20 = 60
Installationen 4 15 = 60
mittleres wirtschaftl. Alter 10 200 : 10 = 20 Jahre

Die Gruppen beinhalten:

Rohbau 1 Grund- und Tragkonstruktion: Fassaden, Wände, Decken- und Dachkonstruktion, Treppenanlagen, Natur- und Kunststeinarbeiten
Rohbau 2 Fenster, Aussentüren, Tore, Glasabschlüsse, Spenglerarbeiten, Bedachungen, Gebäudeisolationen, (Wärme- und Schallisolationen, Wasserabdichtungen, Feuerschutz)
Ausbau Gipser-, Schlosser- und Schreinerarbeiten, Boden-, Wand- und Deckenbeläge, Plattenarbeiten, Malerarbeiten
Installationen Elektro-, Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Sanitäranlagen (inkl. Apparate und Kücheneinrichtungen), Transportanlagen

2.2 Prozent-Methode

Die Bestimmung der Entwertung von Gebäuden mit unterschiedlich alten Bauteilen nach der Prozentmethode.

Beispiel

Das durchschnittliche Gebäudealter

45% Baujahr 1952 = 41-jährig 0.45 x 41 = 18.45
45% Baujahr 1969 = 24-jährig 0.45 x 24 = 10.80
10% Baujahr 1963 = 30-jährig 0.10 x 30 = 3.00
Mittleres wirtschaftliches Alter   32.25
Aufgerundet 33 Jahre

Bewertung des Bauzustandes

Schlecht bis mittel (einzelne Bauschäden)

Lebensdauer der Bauten

Industriehalle/Gewerbehalle in Elementbau/Backstein = 60 Jahre

Bestimmung des Entwertungssatzes

Nach Tabelle Ross:

Lebensdauer 60 Jahre / mittl. wirtsch. Alter 33 Jahre / Zustand 49%
Zuschlag für kleinere Schäden 1%
Entwertungssatz 50%

3. Wertminderung von Bestandteilen

Wertminderung von Bestandteilen

4. Wertminderung von Umgebung (BKP 4)

In der Regel werden die Umgebungskosten wie der Neuwert der Bauten entwertet.

Für die Entwertung der Umgebungskosten gilt in der Regel ein max. Entwertungsabzug von 35%.

5. Wertminderung von Baunebenkosten (BKP 5)

In der Regel werden die Baunebenkosten mit pauschal 1% entwertet.

6. Lebensdauer von Baumaterialien, Apparaten und Installationen

(nach Nägeli/Hungerbühler)

  Hotels, Restaurants,
Ladenlokale (in Jahren)
Büro- und Wohnbauten
(in Jahren)
Spannteppiche 4 - 10 8 - 20
Kunststoff-Bodenbeläge 10 - 20 15 - 30
Gummi-Bodenbeläge 15 - 25 20 - 30
Korkparkett - 15 - 25
Linoleum 10 - 15 15 - 30
Parkett 35 - 60 50 - 100
Tapeten, je nach Qualität 4 - 15 6 - 20
Malerarbeiten innen 4 - 10 10 -20
Keramische Plattenbeläge 30 - 60 70 - 100
Kühlschränke, Kühlanlagen 15 - 20 20 - 30
Geschirrwaschmaschinen 5 - 12 8 - 15
Waschautomaten 6 - 12 10 - 20
Tumbler 8 - 15 12 - 20
Kochherde (Gas, Elektrisch) 15 - 25 20 - 35
Kaffeemaschinen, elektrisch 5 - 8 -
Zentralheizungskessel, Gusseisen 25 - 40 25 - 40
Kombikessel, Stahl 15 - 25 20 - 30
Ölbrenner 12 - 15 12 - 20
Umwälzpumpen 10 - 25 10 - 25
Elektroboiler 10 - 20 18 - 25
Elektro-Ofen 15 - 25 15 - 35
Radiatoren, Gusseisen 50 - 80 50 - 80
Radiatoren, Stahl noch unbekannt noch unbekannt
Kachelöfen - 100 - 300
Zimmeröfen, Ölfeuerung - 20 - 30
Öltanks, Stahl 15 - 30 15 - 30
Öltanks, Beton 20 - 40 20 - 40
Öltanks, Kunststoff noch unbekannt noch unbekannt
Fäkalienpumpen 10 - 20 15 - 25
Wasserstrahlpumpen 20 - 40 25 - 40
Liftanlagen 18 - 30 20 - 35
Druckluft-Kompressoren 15 - 25 -
Klimaanlagen, maschineller Teil 15 - 30 20 - 35
Lamellenstoren 15 - 20 20 - 25
Jalousieläden - 40 - 80
Rollläden 15 - 25 25 - 35
Sonnenstoren, Markisen in Stoff 5 - 8 8 - 15
Sonnenstoren, Markisen in Plastik 6 - 10 10 - 18
Spenglerarbeiten, Kupfer 70 - 100 70 - 100
Spenglerarbeiten, galv. Blech, gestrichen 20 - 50 20 - 50
Spenglerarbeiten, Aluminium noch unbekannt noch unbekannt
Spenglerarbeiten, Chromstahl noch unbekannt noch unbekannt
Flachdachbeläge, 3 x Pappe 15 - 30 15 - 30
Flachdachbeläge, Kunststoff noch unbekannt noch unbekannt
Oblichter, Kunststoffkuppeln 15 - 25 20 - 30
Lichtreklamen, Transformer 10 - 20 -
Lichtreklamen, Neonröhre 5 - 10  
Aussenputz 30 - 50 30 - 50
Malerarbeiten aussen 8 - 15 8 - 20
Fenster, Kiefernholz 40 - 60 40 - 60
Balkongeländer, Holz 8 - 16 10 - 20
Balkongeländer, Eisen 50 - 100 50 - 100
Fahrbahnen in Makadam 15 - 25 25 - 35
Fahrbahnen in Gussasphalt 25 - 40 25 - 45
Elektrokabel, erdverlegt 25 - 50 25 - 50
Gas- u. Wasserleitungen, erdverlegt 20 - 60 20 - 60