Skiplinks

Mietwert

1. Jahresmietwert Wohnen

1.1 System

Die Bewertung von Wohnräumen, Nassräumen und anderen bewohnbaren Nebenräumen erfolgt nach der "Nettowohnflächenmethode".

Der Jahresmietwert wird mittels Nettowohnfläche, Normmietwert und Objekt-artenzuschlag ermittelt. Zur Kontrolle dient die Realwertzinsberechnung des Mindestmietwertes.

1.2 Normmietwerte

Die massgebenden Normmietwerte der Klein- und Familienwohnungen basieren auf einem Hypothekarzins von 4.5% (gültig für Bewertungen ab 01.01.2004) und gelten für das Normobjekt. Sie sind für jede Gemeinde ermittelt und in der Tabelle "Normmietwerte 2004" aufgelistet.

1.3 Jahresmietwert Zweitobjekte (Objektart 13 und 14)

Grundsätzlich ist die Marktmiete wie beim Einfamilienhaus oder beim Stockwerkeigentum zu ermitteln.

Nicht ganzjährig nutzbare Objekte
Bei Objekten, die zufolge fehlender technischer Einrichtungen, besonders leichter Bauweise, aussergewöhnlich ungünstiger Verkehrsverhältnisse oder zeitweilig auftretender Gefahren nicht ganzjährig nutzbar sind, ist der Jahresmietwert auf die Anzahl der nutzbaren Wochen umzurechnen.

Massgebender Jahresmietwert (JMW) = JMW x Anzahl nutzbaren Wochen
52

Wo die Beheizung mit einfachen Mitteln (Elektrostrahler, Gasofen) möglich ist, wird der Mietwert für das volle Jahr eingesetzt. Der Mangel der nicht optimalen Beheizbarkeit wird bei der Mietwertfestsetzung im Kriterium "Haustechnik" berücksichtigt.

Dauermiete
Wenn ein Objekt auf Dauer an Dritte vermietet ist, kann der vertragliche Jahresmietzins übernommen werden, wenn dieser als marktüblich gelten kann. Sind im vereinbarten Zins Nebenkosten oder/und Miete für Mobiliar und Wäsche enthalten, sind diese wie folgt vom Jahresmietzins in Abzug zu bringen:

Heizung/elektrischer Strom 10 - 20%
Möblierung 10 - 20%
Wäsche 5 - 10% 

Normmietwerte 2004

(für Katasterschatzungen mit Wertbasis ab 1.01.2004) Basis 4,5%

Gemeinde EK Familien-Wohnung
CHF/m2
Klein-Wohnung
CHF/m2
1 Adligenswil 3 134 156
2 Aesch 2 100 130
3 Alberswil 1 110 130
4 Altbüron 1 104 114
5 Altishofen 4 108 136
6 Altwis 2 100 120
7 Ballwil 3 113 146
8 Beromünster 2 113 146
9 Buchrain 3 122 147
10 Buchs 4 95 122
11 Büron 2 109 137
12 Buttisholz 1 113 134
13 Dagmersellen 4 109 138
14 Dierikon 3 122 162
15 Doppleschwand 1 90 100
16 Ebersecken 1 94 112
17 Ebikon 3 133 160
18 Egolzwil 4 112 138
19 Eich 2 126 146
20 Emmen 2 118 138
21 Entlebuch 1 95 115
22 Ermensee 2 114 127
23 Eschenbach 3 122 146
24 Escholzmatt 1 93 109
25 Ettiswil 1 104 127
26 Fischbach 1 101 114
27 Flühli 1 94 104
28 Gelfingen 2 100 135
29 Gettnau 1 104 122
30 Geuensee 2 118 140
31 Gisikon 3 131 170
32 Greppen 3 137 160
33 Grossdietwil 1 95 113
34 Grosswangen 1 104 122
35 Gunzwil 2 100 120
36 Hämikon 2 94 118
37 Hasle 1 90 105
38 Hergiswil 1 100 118
39 Herlisberg 2 106 117
40 Hildisrieden 2 119 146
41 Hitzkirch 2 114 149
42 Hochdorf 2 122 129
43 Hohenrain 2 104 133
44 Honau 3 114 160
45 Horw 1 127 150
46 Inwil 3 118 150
47 Knutwil 4 114 142
48 Kottwil 1 104 127
49 Kriens 4 128 146
50 Kulmerau 2 100 110
51 Langnau 4 104 130
52 Lieli 2 100 120
53 Littau 4 118 142
54 Luthern 1 90 104
56 Malters 1 122 137
57 Marbach 1 93 109
58 Mauensee 4 113 143
59 Meggen 3 151 184
60 Meierskappel 3 114 150
61 Menznau 1 105 122
62 Mosen 2 115 130
63 Müswangen 2 105 122
64 Nebikon 4 112 134
65 Neudorf 2 110 154
66 Neuenkirch 2 122 146
67 Nottwil 2 122 133
68 Oberkirch 2 126 153
69 Ohmstal 1 93 115
70 Pfaffnau 1 105 120
71 Pfeffikon 2 104 127
72 Rain 2 122 136
73 Reiden 4 109 134
74 Retschwil 2 118 122
75 Richenthal 4 109 126
76 Rickenbach 2 106 126
77 Roggliswil 1 98 115
78 Römerswil 2 117 122
79 Romoos 1 88 95
80 Root 3 119 154
81 Rothenburg 2 128 162
82 Ruswil 1 114 131
83 Sempach 2 133 154
84 Sulz 2 110 132
85 Sursee 4 122 151
86 Schenkon 4 118 140
87 Schlierbach 2 100 115
88 Schongau 2 110 130
89 Schötz 1 110 126
90 Schüpfheim 1 102 126
91 Schwarzenbach 2 104 113
92 Schwarzenberg 1 110 124
93 Triengen 2 109 127
94 Udligenswil 3 134 151
95 Uffikon 4 102 135
96 Ufhusen 1 91 116
97 Vitznau 3 120 149
98 Wauwil 4 107 132
99 Weggis 3 142 170
100 Werthenstein 1 104 133
101 Wikon 4 109 133
102 Wilihof 2 109 127
103 Willisau-Land 1 107 125
104 Willisau-Stadt 1 107 125
105 Winikon 2 105 133
106 Wolhusen 1 115 146
107 Zell 1 104 118
356 Luzern l. Ufer 1 130 170
357 Luzern r. Ufer 2 130 170

Normmietwerte 1995/96

(für Katasterschatzungen in Kraft ab 1.1.1995 bis 31.12.2003) Basis 6%

Gemeinde EK Familien-Wohnung
CHF/m2
Klein-Wohnung
CHF/m2
1 Adligenswil 3 133 156
2 Aesch 2 104 137
3 Alberswil 1 100 122
4 Altbüron 1 109 113
5 Altishofen 4 95 133
6 Altwis 2 104 133
7 Ballwil 3 113 146
8 Beromünster 2 113 146
9 Buchrain 3 122 134
10 Buchs 4 95 122
11 Büron 2 109 137
12 Buttisholz 1 113 146
13 Dagmersellen 4 109 137
14 Dierikon 3 122 160
15 Doppleschwand 1 90 100
16 Ebersecken 1 85 100
17 Ebikon 3 122 160
18 Egolzwil 4 100 127
19 Eich 2 122 137
20 Emmen 2 118 137
21 Entlebuch 1 95 118
22 Ermensee 2 104 122
23 Eschenbach 3 122 146
24 Escholzmatt 1 90 109
25 Ettiswil 1 104 127
26 Fischbach 1 100 113
27 Flühli 1 100 118
28 Gelfingen 2 100 133
29 Gettnau 1 104 122
30 Geuensee 2 118 133
31 Gisikon 3 118 156
32 Greppen 3 137 160
33 Grossdietwil 1 109 113
34 Grosswangen 1 104 118
35 Gunzwil 2 100 120
36 Hämikon 2 95 118
37 Hasle 1 90 104
38 Hergiswil 1 100 118
39 Herlisberg 2 90 109
40 Hildisrieden 2 113 133
41 Hitzkirch 2 109 133
42 Hochdorf 2 122 133
43 Hohenrain 2 104 133
44 Honau 3 104 160
45 Horw 1 127 146
46 Inwil 3 118 156
47 Knutwil 4 113 142
48 Kottwil 1 109 133
49 Kriens 4 127 146
50 Kulmerau 2 100 108
51 Langnau 4 104 137
52 Lieli 2 109 118
53 Littau 4 118 142
54 Luthern 1 95 118
56 Malters 1 122 146
57 Marbach 1 85 104
58 Mauensee 4 113 137
59 Meggen 3 151 184
60 Meierskappel 3 142 169
61 Menznau 1 104 122
62 Mosen 2 85 113
63 Müswangen 2 85 122
64 Nebikon 4 104 133
65 Neudorf 2 104 146
66 Neuenkirch 2 122 146
67 Nottwil 2 122 133
68 Oberkirch 2 122 133
69 Ohmstal 1 90 109
70 Pfaffnau 1 95 113
71 Pfeffikon 2 104 127
72 Rain 2 122 133
73 Reiden 4 109 133
74 Retschwil 2 80 113
75 Richental 4 90 113
76 Rickenbach 2 104 117
77 Roggliswil 1 95 113
78 Römerswil 2 95 122
79 Romoos 1 80 95
80 Root 3 118 151
81 Rothenburg 2 127 142
82 Ruswil 1 109 127
83 Sempach 2 133 151
84 Sulz 2 90 118
85 Sursee 4 122 151
86 Schenkon 4 113 133
87 Schlierbach 2 118 133
88 Schongau 2 95 118
89 Schötz 1 100 122
90 Schüpfheim 1 100 122
91 Schwarzenbach 2 104 113
92 Schwarzenberg 1 109 142
93 Triengen 2 109 127
94 Udligenswil 3 133 151
95 Uffikon 4 100 133
96 Ufhusen 1 90 104
97 Vitznau 3 133 151
98 Wauwil 4 104 142
99 Weggis 3 142 160
100 Werthenstein 1 104 133
101 Wikon 4 104 133
102 Wilihof 2 95 127
103 Willisau-Land 1 104 127
104 Willisau-Stadt 1 104 118
105 Winikon 2 109 133
106 Wolhusen 1 109 146
107 Zell 1 104 118
356 Luzern l. Ufer 1 127 169
357 Luzern r. Ufer 2 127 169

Normmietwerte 1993/94

(für Katasterschatzungen in Kraft ab 1.1.1993 bis 31.12.1994) Basis 6%

Gemeinde EK Familien-Wohnung
CHF/m2
Klein-Wohnung
CHF/m2
1 Adligenswil 3 129 152
2 Aesch 2 101 133
3 Alberswil 1 97 119
4 Altbüron 1 106 110
5 Altishofen 4 92 129
6 Altwis 2 101 129
7 Ballwil 3 110 142
8 Beromünster 2 110 142
9 Buchrain 3 119 130
10 Buchs 4 92 119
11 Büron 2 106 133
12 Buttisholz 1 110 142
13 Dagmersellen 4 106 133
14 Dierikon 3 119 156
15 Doppleschwand 1 87 97
16 Ebersecken 1 83 97
17 Ebikon 3 119 156
18 Egolzwil 4 97 124
19 Eich 2 119 133
20 Emmen 2 115 133
21 Entlebuch 1 92 115
22 Ermensee 2 101 119
23 Eschenbach 3 119 142
24 Escholzmatt 1 87 106
25 Ettiswil 1 101 124
26 Fischbach 1 97 110
27 Flühli 1 97 115
28 Gelfingen 2 97 129
29 Gettnau 1 101 119
30 Geuensee 2 115 129
31 Gisikon 3 115 152
32 Greppen 3 133 156
33 Grossdietwil 1 106 110
34 Grosswangen 1 101 115
35 Gunzwil 2 97 117
36 Hämikon 2 92 115
37 Hasle 1 87 101
38 Hergiswil 1 97 115
39 Herlisberg 2 87 106
40 Hildisrieden 2 110 129
41 Hitzkirch 2 106 129
42 Hochdorf 2 119 129
43 Hohenrain 2 101 129
44 Honau 3 101 156
45 Horw 1 124 142
46 Inwil 3 115 152
47 Knutwil 4 110 138
48 Kottwil 1 106 129
49 Kriens 4 124 142
50 Kulmerau 2 97 105
51 Langnau 4 101 133
52 Lieli 2 106 115
53 Littau 4 115 138
54 Luthern 1 92 115
56 Malters 1 119 142
57 Marbach 1 83 101
58 Mauensee 4 110 133
59 Meggen 3 147 179
60 Meierskappel 3 138 165
61 Menznau 1 101 119
62 Mosen 2 83 110
63 Müswangen 2 83 119
64 Nebikon 4 101 129
65 Neudorf 2 101 142
66 Neuenkirch 2 119 142
67 Nottwil 2 119 129
68 Oberkirch 2 119 129
69 Ohmstal 1 87 106
70 Pfaffnau 1 92 110
71 Pfeffikon 2 101 124
72 Rain 2 119 129
73 Reiden 4 106 129
74 Retschwil 2 78 110
75 Richental 4 87 110
76 Rickenbach 2 101 114
77 Roggliswil 1 92 110
78 Römerswil 2 92 119
79 Romoos 1 78 92
80 Root 3 115 147
81 Rothenburg 2 124 138
82 Ruswil 1 106 124
83 Sempach 2 129 147
84 Sulz 2 87 115
85 Sursee 4 119 147
86 Schenkon 4 110 129
87 Schlierbach 2 115 129
88 Schongau 2 92 115
89 Schötz 1 97 119
90 Schüpfheim 1 97 119
91 Schwarzenbach 2 101 110
92 Schwarzenberg 1 106 138
93 Triengen 2 106 124
94 Udligenswil 3 129 147
95 Uffikon 4 97 129
96 Ufhusen 1 87 101
97 Vitznau 3 129 147
98 Wauwil 4 101 138
99 Weggis 3 138 156
100 Werthenstein 1 101 129
101 Wikon 4 101 129
102 Wilihof 2 92 124
103 Willisau-Land 1 101 124
104 Willisau-Stadt 1 101 115
105 Winikon 2 106 129
106 Wolhusen 1 106 142
107 Zell 1 101 115
356 Luzern l. Ufer 1 124 165
357 Luzern r. Ufer 2 124 165

Korrekturfaktoren Mietwert

Für Mietwerterhebungen / Mietwertfestsetzungen
Die Normmietwerte entsprechen der Bewertung N.

lustb_b4_VI_5_1a

lustb_b4_VI_5_1b

lustb_b4_VI_5_1c

lustb_b4_VI_5_1d

lustb_b4_VI_5_1e

Berechnung der Nutzflächen

Nettonutzfläche (NeNF)

Bei Wohn- und Arbeitsbauten entspricht die Nettonutzfläche der Summe der Flächen aller abgeschlossenen Räume, welche sich objektiv für diesen Zweck eignen. Erfasst werden die tatsächlichen Raumflächen einschliesslich der internen Verkehrsflächen (Korridore, Treppen, Aufzüge usw.) sowie der festen Einbauten (Kücheneinrichtungen, Wandschränke, Cheminée usw.).

Mietwert von Nettonutzflächen

Der Normmietwert von Wohn- und Arbeitsbauten wird anhand der berechneten NeNF und dem zugehörigen Jahresmietwert ermittelt. Als Jahresmietwert wird der Referenzwert in CHF pro m2 NeNF eines Normobjektes vor Ort bezeichnet, welcher mit Korrekturfaktoren dem zu bewerteten Objekt angepasst wird.

Die Berechnungsart der Flächen richtet sich grundsätzlich nach der SIA-Norm 416 mit geringfügigen Abweichungen (Cheminée, Mindestraumhöhe) sowie sinngemäss nach der baurechtlichen Anrechnungspflicht.

Grenznutzen

Um dem Festkostenanteil eines Gebäudes bei aussergewöhnlichen Abmessungen auszugleichen, gelten für Wohnbauten sogenannte Grenznutzen. Die übergrossen Flächen werden reduzierte erfasst:

Bis 200 m2 NeNF: gesamte tatsächliche Flächen
201 m2 bis 300 m2 NeNF: Mehrfläche von 100 m2 zu 1/2
301 m2 bis 400 m2 NeNF: Mehrfläche von 100 m2 zu 1/4
ab 401 m2 NeNF: Mehrfläche nach Ermessen

Zusatznutzen

Räume, welche nur eine beschränkte Wohn- und Arbeitsnutzung zulassen (Wintergarten, Hobbyraum, Gartenhaus, Garage usw.), sowie nicht abgeschlossene Räume (Carport, Geräteunterstand, offener Fahrzeugabstellplatz) werden separat erfasst.

Massgebend für die Erfassung als Zusatznutzen ist eine eingeschränkte Nutzung (nur ausserhalb Heizsaison) oder fehlende Infrastruktur (ungenügende natürliche Belichtung).

Mietwert von Zusatznutzen

Der Mietwert wird entweder pauschal (Garagenmiete) oder mit der massgebenden Fläche und dem entsprechend angepassten Jahresmietwert (Wintergarten) ermittelt.

Bewertung des Objektes aus dem Normmietwert

Zu diesem Zweck werden 10 Kriterien untersucht und für jedes Kriterium eine Korrektur von maximal ± 9% vorgenommen. Der Normmietwert entspricht 100%.

Die 7 Stufen werden wie folgt umschrieben:

+ 9% sehr gut
+ 6% gut
+ 3% übermittelmässig
N Norm (mittelmässig)
- 3% untermittelmässig
- 6% schlecht
- 9% sehr schlecht
Es sind auch Zwischenwerte möglich.

Die 10 Kriterien betreffen Wohnlage, Besonnung/Sicht, Verkehrslage, Immissionen, wirtschaftl. Alter, Haustechnik, Bad/WC, Küche, Wohnräume/Wohnwert und Zusatznutzung. Die Detailbeschreibungen der Bewertungskriterien sind in der Tabelle "Korrekturfaktoren Mietwert" enthalten. Das Total der Korrekturen ergibt den Prozentsatz zur Berechnung des Umrechnungsfaktors.

Berechnung des Umrechnungsfaktors

Besser als Norm (+): Schlechter als Norm (-):
100% 100%
+ x% Korrekturen - x% Korrekturen
= Umrechnungsfaktor = Umrechnungsfaktor

Berechnungsformel

Jahresmietwert =

Normmietwert x Nettowohnfläche x Umrechnungsfaktor
100

Objektartenzuschlag

Mit der Mietwertfestsetzung mittels der Nettowohnflächenmethode erhält man den Vergleichsmietwert der zu bewertenden Wohnung im Mehrfamilienhaus des Norm-objektes.

Mit dem Objektartenzuschlag werden die Vorteile des Wohnens im eigenen Objekt, die vorhandene Umgebung usw. mitberücksichtigt. Der Objektartenzuschlag gilt auch für die Mietwertfestsetzung spezieller Wohnungen im Mehrfamilienhaus.

Einfamilienhaus

Art des Einfamilienhauses Zuschläge in %
zweiseitig angebaut 8 - 12
einseitig angebaut (Eckhaus) 12 - 18
freistehend, einfache Umgebung 18 – 24
freistehend, grosszügige Umgebung 24 – 60

Stockwerkeigentum

Art des Stockwerkeigentums Zuschläge in %
Miethausstandard 2 – 6
mittlerer Standard 6 – 10
guter Standard 10 – 20
gehobener Standard 20 – 60

Mindestmietwert für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

Im Einzelfall führt die NeNF-Methode zu Mietwerten, die nicht einer „mittleren ortsüblichen Marktmiete“ entsprechen. Zur Überprüfung der gerechneten Werte ist deshalb ein "Kontrollinstrument" einzusetzen.

Einfamilienhaus

Realwertzins (RWZ) als Kontrolle.
Der Realwertzins errechnet sich in Prozenten des Realwertes.

Realwert in CHF Hypothekarzins
3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0%
- 400’000.-- 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4 4.6
- 600’000.-- 3.4 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4
- 800’000.-- 3.2 3.4 3.6 3.8 4.0 4.2
- 1’000’000.-- 2.9 3.1 3.3 3.5 3.7 3.8
- 1’200’000.-- 2.7 2.8 3.0 3.2 3.3 3.5
+ 1’200’000.-- 2.4 2.5 2.7 2.9 3.0 3.1

Nach Abschluss der Mietwertfestsetzung nach der üblichen Nettowohnflächen- Methode wird der errechnete Mietwert mittels der Realwertzins-Methode überprüft. Liegt der Realwertzins unter dem festgesetzten Mietwert, ist keine Korrektur notwendig. Liegt der Realwertzins über dem festgesetzten Mietwert, ist dieser zu überprüfen. Der mit den Gemeinden vereinbarte Normmietwert darf nicht verändert werden!

Stockwerkeigentum

Realwertzins (RWZ) als Kontrolle. Der Realwertzins errechnet sich in Prozenten des Realwertes.

Realwert in CHF Hypothekarzins
3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0%
- 400’000.-- 4.0 4.2 4.5 4.8 5.0 5.2
- 600’000.-- 3.8 4.1 4.3 4.6 4.8 5.0
- 800’000.-- 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4 4.6
- 1’000’000.-- 3.3 3.5 3.7 3.9 4.1 4.3
- 1’200’000.-- 2.9 3.1 3.3 3.5 3.7 3.8
+ 1’200’000.-- 2.7 2.8 3.0 3.2 3.3 3.5

Nach Abschluss der Mietwertfestsetzung nach der üblichen Nettowohnflächen- Methode wird der errechnete Mietwert mittels der Realwertzins-Methode überprüft. Liegt der Realwertzins unter dem festgesetzten Mietwert, ist keine Korrektur notwendig. Liegt der Realwertzins über dem festgesetzten Mietwert, ist dieser zu überprüfen. Der mit den Gemeinden vereinbarte Normmietwert darf nicht verändert werden!

2. Jahresmietwert von Geschäfts-, Gewerbe- und übrigen Flächen

2.1 System

Die Bewertung von Laden-, Büro-, Gewerbe-, Lager- und andern Flächen wird in der Regel aufgrund der vorhandenen Nettofläche vorgenommen. Garagen, Einstell- und Abstellplätze werden je Personenwagenplatz bewertet.

2.2 Richtwerte

Die in den angefügten Tabellen enthaltenen Richtwerte basieren auf einem Hypothekarzins von 5.0%.

3. Durchschnittsmietwerte (Stand 2004) - Basis 5%

(für Katasterschatzungen mit Wertbasis ab 1.01.2004)

3.1 Werk-/Lagerflächen im Freien oder überdacht

Gruppe Gemeinden/Ortsteile Nutzungsstufen
Mietwerte CHF/m2
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
1 Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos 4.-- 7.-- 10.-- 13.-- 16.--
2 Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell 5.-- 9.-- 13.-- 16.-- 19.--
3 Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon 6.-- 11.-- 16.-- 19.-- 22.--
4 Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof 7.-- 13.-- 19.-- 22.-- 25.--
5 Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen 8.-- 15.-- 22.-- 25.-- 28.--
6 Neudorf, Lieli, Pfeffikon 9.-- 17.-- 24.-- 27.-- 31.--
7 Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil, Schlierbach 10.-- 19.-- 26.-- 29.-- 33.--
8 Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen 12.-- 21.-- 28.-- 31.-- 35.--
9 Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis 14.-- 23.-- 30.-- 33.-- 38.--
10 Greppen, Sursee 16.-- 25.-- 32.-- 36.-- 44.--
11 Rothenburg 18.-- 27.-- 34.-- 40.-- 48.--
12 Kriens 20.-- 29.-- 36.-- 43.-- 52.--
13 Horw 20.-- 29.-- 36.-- 43.-- 52.--
14 Meggen 20.-- 29.-- 36.-- 43.-- 52.--
15 Luzern 26.-- 36.-- 44.-- 52.-- 62.--
1.1 Rohkofferung, nicht überdacht
1.2 Hartbelag oder überdacht
1.3 Hartbelag, überdacht
1.4 Hartbelag, überdacht, gute Zufahrt
1.5 Hartbelag, überdacht, Industriegeleise

3.2 Werk-/Lagerflächen in geschlossenen Räumen

Gruppe Gemeinden/Ortsteile Nutzungsstufen
Mietwerte CHF/m2
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
1 Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos 24.-- 28.-- 36.-- 39.-- 42.--
2 Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell 27.-- 32-- 41.-- 46.-- 50.--
3 Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon 30.-- 36.-- 45.-- 51.-- 58.--
4 Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof 33.-- 40.-- 50.-- 57.-- 65.--
5 Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen 37.-- 45.-- 55.-- 63.-- 71.--
6 Neudorf, Lieli, Pfeffikon 42.-- 49.-- 60.-- 68.-- 76.--
7 Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil 45.-- 53.-- 64.-- 71.-- 81.--
8 Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen 48.-- 55.-- 68.-- 79.-- 89.--
9 Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis 50.-- 59.-- 72.-- 85.-- 95.--
10 Greppen, Sursee 52.-- 62.-- 76.-- 90.-- 101.--
11 Rothenburg 54.-- 72.-- 80.-- 94.-- 115.--
12 Kriens 56.-- 76.-- 84.-- 98.-- 120.--
13 Horw 56.-- 76.-- 84.-- 98.-- 120.--
14 Meggen 56.-- 76.-- 84.-- 98.-- 120.--
15 Luzern 60.-- 86.-- 94.-- 115.-- 125.--
2.1 unbeheizbar, keine Transportanlagen, nicht ebenerdig
2.2 unbeheizbar, ebenerdig oder nicht ebenerdig mit Transportanlagen
2.3 beheizbar, keine Transportanlagen, nicht ebenerdig
2.4 Heizung/Lüftung, Transportanlagen oder ebenerdig, einfache Infrastruktur
2.5 Heizung/Lüftung, Transportanlagen oder ebenerdig, gute Infrastruktur

Diese Werte geltenbis Raumhöhe von 4.5 m. Bei Überhöhe gelten folgende Zuschläge:

bis 5.5 m: + 20%
bis 6.5 m: + 40%
ab 6.5 m: + 60%

3.3 Ateliers, Praxen, Büros

Gruppe Gemeinden/Ortsteile Nutzungsstufen
Mietwerte CHF/m2
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
1 Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos 55.-- 72.-- 90.-- 110.-- 130.--
2 Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell 60.-- 80.-- 95.-- 115.-- 135.--
3 Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon 70.-- 85.-- 100.-- 120.-- 140.--
4 Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof 80.-- 95.-- 110.-- 130.-- 150.--
5 Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen 90.-- 105.-- 120.-- 140.-- 160.--
6 Neudorf, Lieli, Pfeffikon 95.-- 110.-- 125.-- 145.-- 165.--
7 Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil 100.-- 115.-- 130.-- 150.-- 170.--
8 Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen 105.-- 120.-- 140.-- 160.-- 180.--
9 Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis 110.-- 130.-- 150.-- 170.-- 190.--
10 Greppen, Sursee 120.-- 140.-- 160.-- 180.-- 200.--
11 Rothenburg 130.-- 150.-- 170.-- 190.-- 210.--
12 Kriens 140.-- 160.-- 180.-- 200.-- 220.--
13 Horw 140.-- 160.-- 180.-- 200.-- 220.--
14 Meggen 140.-- 160.-- 180.-- 200.-- 220.--
15 Luzern 150.-- 170.-- 190.-- 210.-- 240.--
3.1 einfache Ateliers
3.2 Büros oder Praxen an schlechter Lage
3.3 Büros oder Praxen, gut ausgebaut, an guter Lage

3.4 Büros oder Praxen, gut ausgebaut mit Lift, an guter Lage
3.5 Büros oder Praxen, gut ausgebaut mit Lift, an bester Lage

3.4 Ladengeschäfte

Gruppe Gemeinden/Ortsteile Nutzungsstufen
Mietwerte CHF/m2
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
1 Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos 85.-- 97.-- 110.-- 125.-- 140.--
2 Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell 89.-- 100.-- 120.-- 150.-- 165.--
3 Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon 92.-- 107.-- 130.-- 155.-- 180.--
4 Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof 97.-- 115.-- 140.-- 165.-- 190.--
5 Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen 100.-- 125.-- 150.-- 180.-- 210.--
6 Neudorf, Lieli, Pfeffikon 105.-- 130.-- 155.-- 185.-- 215.--
7 Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil 110.-- 135.-- 160.-- 190.-- 210.--
8 Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen 115.-- 145.-- 170.-- 200.-- 230.--
9 Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis 125.-- 150.-- 180.-- 210.-- 240.--
10 Greppen, Sursee 140.-- 175.-- 200.-- 220.-- 260.--
11 Rothenburg 150.-- 185.-- 215.-- 235.-- 280.--
12 Kriens 150.-- 185.-- 215.-- 235.-- 280.--
13 Horw 150.-- 185.-- 215.-- 235.-- 280.--
14 Meggen 150.-- 185.-- 215.-- 235.-- 280.--
15 Luzern 180.-- 250.-- 320.-- 480.-- 580.--
4.1 Ladengeschäfte, einfach, an ungünstiger Lage
4.2 Ladengeschäfte, einfach, an guter Lage

4.3 Ladengeschäfte, gut ausgebaut, an guter Lage
4.4 Ladengeschäfte, sehr gut ausgebaut, an bester Lage
4.5 Spezialgeschäfte, sehr gut ausgebaut, an bester Lage

3.5 Verwendung

Diese Durchschnittsmietwerte dienen in erster Linie der Mietwertfestsetzung von selbstgenutzten Flächen und Räumen. In zweiter Linie der Überprüfung von Mietzinsen von vermieteten Objekten. - Im Einzelfall dürfen abweichende Werte verwendet werden. In diesem Fall ist eine Begründung anzufügen. Insbesondere bei Neuvermietungen sind die Ansätze angemessen zu erhöhen.

3.6 Jahresmietwert Gastgewerbe (Objektart 22)

Begriff

In den Ertragswert eingeschlossen werden alle Einkünfte, die direkt aus dem Betrieb zu erzielen sind, insbesondere für:

  • Abgabe von Speisen und Getränken
  • Logis
  • Warenverkauf

Einnahmen aus Unterhaltungsautomaten (Kegelbahnen, Billard, Computerspiele, Musikautomaten, usw.) werden in der Regel nicht in die Ertragswertberechnung einbezogen. Solche Geräte sind Mobiliar und können jederzeit in oder ausser Betrieb genommen werden und sind somit mit dem Grundstück nicht fest verbunden.

Andere Erträge:

Personalzimmer sind nach den Ansätzen der AHV einzubeziehen:

CHF/Mt.
derzeit gilt der Ansatz pro Zimmer 200.--
abzüglich enthaltene Möblierung/Wäsche 50.--
in den Ertrag einzubeziehen 150.--

Wirtewohnungen sind nach den Festsetzungsnormen einzubeziehen, wobei die allfällige schlechtere Qualität oder das Fehlen einer Küche zu beachten sind.

Jahresmietwert

Als Jahresmietwert gilt der mittlere, ortsübliche, für die Mieterschaft tragbare Bruttomietzins, der für Verzinsung, Amortisation, Unterhalts- und Betriebskosten aufzubringen wäre.

Vertraglich ausgewiesene Mietzinse sind auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Beim Vergleich mit vermieteten Läden sind die höheren Kosten (Sanitär, Lüftung, Ausbau) aufzurechnen.

Als Hilfsmittel wird das folgende Benotungssystem eingesetzt.

Jahresmietwerte für Abgabe von Speisen und Getränken

System
Der Jahresmietwert wird auf Grund der Anzahl der Sitzplätze aus dem erzielbaren Umsatz ermittelt.

Benotungssystem für Gastgewerbebetriebe

Allgemeines

Note 7 sehr gut
Note 6 gut
Note 5 übermittelmässig
Note 4 mittelmässig
Note 3 untermittelmässig
Note 2 schlecht
Note 1 sehr schlecht
Es sind auch halbe Noten möglich

Betriebsart

Kriterien Noten
Sehr einfacher Beherbergungs- oder Gastwirtschaftsbetrieb, Saalbetrieb 1
Einfaches Hotel mit Einsaisonbetrieb oder einfacher Gastwirtschaftsbetrieb 2
Mittelklassehotel mit Einsaisonbetrieb oder einfaches Hotel mit Zweisaisonbetrieb, Tea-Room/Café mit Küche, Ausflugrestaurant, mittlerer Gastwirtschaftsbetrieb 3
Einfaches Ganzjahreshotel oder Mittelklassehotel mit Zweisaisonbetrieb, gehobener Gastwirtschaftsbetrieb 4
Mittelklasshotel mit Ganzjahresbetrieb, Spezialitätenrestaurant, Bergrestaurant 5
Gehobenes Hotel mit Saisonbetrieb, gehobenes Spezialitätenrestaurant 6
Gehobenes Hotel mit Ganzjahresbetrieb, Garni-Hotel, Dancing, Nachtclub, Tea-Room/Café ohne Küche, Schnellimbissrestaurant 7

Bauqualität und Komfortstufe

Kriterien Noten
Ungeeignete Materialien, mangelhafte Bauart, Bauschäden, mangelhafte Ausbauqualität, schlechte Wärme- und Schalldämmung, ungenügende Haustechnik. Sanitäre Anlagen und Kücheneinrichtung schlecht, fehlende Transportmittel, ungünstige Raumeinteilung.
1 - 7
Sehr gute Materialien, einwandfreie Bauart, keine Bauschäden, solider Ausbau, gute Wärme- und Schalldämmung, Haustechnik auf dem neuesten Stand. Sanitäre Anlagen auf bestem Stand, modernste Küche samt Nebenräumen, gut ausgebaute Transportmittel.

Standort/Lage innerhalb der Gemeinde

Kriterien Noten
Unattraktive Gegend, Abgelegen, Verkehrsimmissionen
1 - 7
Attraktive Gegend, Aussichts- oder Passantenlage, Immissionsarm

Lage nach Gebiet

Kriterien Noten
Schlecht erschlossene ländliche Gemeinde 1
Normal erschlossene ländliche Gemeinde 2
Gemeinde, durchmischt mit Landwirtschaft, Gewerbe, Handel 3
Regional bedeutende Gemeinde 4
Vorortsgemeinde mit minderer Wohnqualität/ländl. Kleinstadt 5
Vorortsgemeinde mit hoher Wohnqualität/Kleinstadt 6
Stadt Luzern und Touristikorte 7

Als Note dient der Durchschnitt der Noten aller 4 Kriterien.

Sitzplatzberechnung

Sind die Sitzplatzzahlen für die einzelnen Lokale nicht bekannt, werden sie aus der vorhandenen Bewirtschaftungsfläche anhand des nachfolgenden Schemas ermittelt.

Kategorie Nutzungsart Normfläche je Sitzplatz
1. Restauration, Dancing, Kegelstube 1.0 - 1.5 m2
2. Saal, Sitzungszimmer 1.0 - 1.2 m2
3. Garten, Salon, Halle 1.5 - 2.5 m2

Die Rahmenzahlen lassen einen Spielraum offen. Es ist zu beachten, dass in gehobenen Lokalen den Gästen mehr Fläche zur Verfügung steht als in einfachen.

Berechnung des Jahresumsatzes

  1. Ermittlung der Anzahl Sitzplätze für die einzelnen Betriebsarten
  2. Festlegung der Belegung in Prozenten für die einzelnen Betriebe aufgrund der effektiven Betriebstage pro Jahr (360 Tage = 100%).
  3. Berechnung der Zahl der benützten Sitzplätze aus 1. + 2.
  4. Benotung für Betriebsart, Bauqualität, Komfortstufe, Standort innerhalb Gemeinde und Standort in der Region mit Teilnoten von 1 - 7
  5. Umsatz je Sitzplatz und Betriebstag, aufgeteilt nach Gastwirtschaftskategorien aufgrund nachstehender Tabelle:
Betriebsart / Benotung Sitzplatzumsatz je Tag in CHF
1 2 3 4 5 6 7
1. Quartierrestaurant/Gasthof 21 24 27 30 33 36 39
2. Speiserestaurant 24 26 30 33 35 39 41
3. Tea Room, Café 14 15 18 19 21 23 25
4. Spezialitätenrestaurant/Pizzeria 31 34 39 42 46 50 54
5. Schnellimbiss/Fast-Food 38 43 48 53 57 63 68
6. Bergrestaurant 10 13 16 18 21 24 27
7. Pub/Bar/Nachtclub Ø Tagesumsatz x Betriebstage
8. Saalbetrieb Ø Umsatz x Anzahl Anlässe

6. Platzumsatz je Lokal (Berechnung: Sitzplätze x Betriebstage x Umsatz je Platz)

Mietzinsansätze

Der Mietzinsansatz gilt für alle Lokale eines Betriebes. Er hängt von der Betriebsart und den damit verbundenen Einrichtungen ab und basiert auf einem mittleren Zinssatz.

Betriebsart  Ansatz
1. Quartierrestaurant/Gasthof 7 - 9%
2. Speiserestaurant 8 - 10%
3. Tea Room/Café 9 - 12%
4. Spezialitätenrestaurant/Pizzeria 9 - 12%
5. Schnellimbiss/Fast-Food 10 - 14%
6. Bergrestaurant 8 - 18%
7. Pub, Bar, Nachtclub 12 - 18%
8. Saalbetrieb 4 - 8%

Die Werte sind mittlere Richtwerte und Erfahrungszahlen aus durchschnittlich frequentierten Betrieben (Zinsbasis 5.0%). Die Tabellenwerte gelten bei Mietwertfestsetzung und zur Kontrolle bei Mieterträgen. Darin sind die Mieten für Gross- und Kleininventar nicht enthalten.

Jahresmietwert aus Logis

System
Der Jahresmietwert wird aufgrund der vorhandenen Bettenzahl, der Betriebsart, der Anzahl Betriebstage und der durchschnittlichen Bettenbelegung ermittelt.

Bettenzahl
Massgebend ist die vorhandene Anzahl der Betten, nicht die Zimmerzahl. Es ist zu beachten, dass heute oft Doppelzimmer an Einzelpersonen abgegeben werden müssen, besonders an Geschäftsleute. Der Preis liegt dort je Bett höher als bei Zimmern mit 2 oder mehr Betten.

Betriebsart
Bei den Zimmerpreisen wird unterschieden zwischen Zimmer mit und ohne Frühstück. Zimmer mit Frühstück sind um CHF 12.-- bis CHF 15.-- (Buffet) teurer. Dafür ist die Miete in Prozenten des Umsatzes dort entsprechend tiefer.

Betriebstage
Es ist auf die Anzahl der effektiven Betriebstage abzustellen, wobei je Monat 30 Tage gerechnet werden.

Durchschnittliche Bettenbelegung
Der Prozentsatz der durchschnittlichen Bettenbelegung bezieht sich auf die Anzahl Betriebstage. Im Einzelfall ist die durchschnittliche Bettenbelegung zu erfragen.

Vorgehen bei Ermittlung des JahresumsatzesAusgewiesene Werte:Wo eine Buchhaltung über die Logiseinnahmen geführt wird, ist bei gleichgebliebener Betriebsgrösse auf die durchschnittliche Umsatzzahl der letzten 2 Jahre abzustellen.
Keine Werte ausgewiesen:
Es ist auf Grund der vorbeschriebenen Kriterien die Umsatzzahl zu errechnen, wobei der durchschnittliche Preis je Bett zu erfragen oder aus Vergleichswerten anderer Betriebe zu ermitteln ist.

Abzüge von den Logiseinnahmen
Da die Miete von Gross- und Kleinmobiliar wie auch das Frühstück nicht Bestandteil der Ertragswertberechnung für den Logisteil sind, werden diese Kosten wie folgt ausgeschieden:

Mobiliar

Betriebskategorie Abzug für Mobiliar
luxuriöse Möblierung 23 - 25%
gehobene Möblierung 20 - 23%
durchschnittliche Möblierung 18 - 20%
sehr einfache Möblierung 15 - 18%

Frühstück
Je nach Qualität und Preisklasse ist ein Betrag von CHF 12.-- bis CHF 15.-- (Buffet) in Abzug zu bringen und den Einnahmen für Restauration zuzurechnen.

Mietzinsansätze

Betriebskategorie Mietzins in % des Nettoertrages (abzüglich Mobiliar / Frühstück)
Luxushotel (5-Stern) 25-35%
Gehobenes Hotel (4-Stern) 20-30%
Mittelklasshotel (3-Stern) 15-25%
Einfaches Hotel (bis 2-Stern), gute Pension 10-15%
einfache Pension 8-15%
Garni-Hotel 30-40%

4. Mietwert für Tierhaltungsräume in CHF/m², Basis 5%

4.1 Schweine-, Geflügel- und Pferdeställe unter Berücksichtigung des Ausbaustandards

Note für Verkehrslage

Die Qualität der Zufahrt zu den Betriebsgebäuden ist bestimmend für die Note der Verkehrslage. Bei der Beurteilung der Zufahrt ist die schlechteste Teilstrecke zu würdigen.

Qualität der Zufahrt (schlechteste Teilstrecke) Note
mit Lastwagen befahrbare Strasse 4
nur mit Traktor oder Transporter befahrbarer Weg 3
Seilbahn 2
Fuss- und Saumweg 1

4.2 Einfache Schweineställe

Die Mietwerte für Schweineställe sind in CHF pro m2 Stallfläche (Liegefläche, Mist- und Futtergänge) angegeben. Inbegriffen in den Ansätzen ist die Futterküche sowie der Futterlagerraum bis zu 20% der Gesamtfläche.

Note 4
CHF/m2
Note 3
CHF/m2
Note 2
CHF/m2
Note 1
CHF/m2
unzweckmässig
(dunkel, schlecht belüftet, schlecht zugänglich)
2 - 5 - 8 2 - 4 - 7 1 - 3 - 6 1 - 3 - 5
mittel 11 - 14 - 17 9 - 12 - 15 8 - 10 - 12 6 - 8 - 10
zweckmässig
(hell, gut belüftet, gut zugänglich)
20 - 23 - 26 17 - 20 - 22 14 - 16 - 18 12 - 14 - 16

4.3 Moderne, spezialisierte Mastschweine-, Remonten- und Galtschweinställe

Bewertungseinheit: Stallfläche mit Futtergang (m2)

Note 4
CHF/m2
Note 3
CHF/m2
Note 2
CHF/m2
Note 1
CHF/m2
Kaltställe (Offenfront)
Einraum 27 - 32 - 38 23 - 27 - 32 19 - 23 - 27 16 - 20 - 23
Zweiraum 28 - 34 - 40 24 - 29 - 34 20 - 24 - 28 17 - 20 - 24
Wärmegedämmte Ställe
Teilspaltenboden 45 - 54 - 64 38 - 46 - 54 31 - 38 - 45 27 - 32 - 38
Vollspaltenboden 48 - 58 - 68 40 - 49 - 58 34 - 41 - 48 29 - 35 - 41
Legehennenställe (Volieren) 37 - 45 - 53 31 - 38 - 45 26 - 32 - 37 22 - 27 - 32

4.4 Moderne, spezialisierte Jagerställe

Bewertungseinheit: Stallfläche mit Futtergang (m2)

Note 4
CHF/m2
Note 3
CHF/m2
Note 2
CHF/m2
Note 1
CHF/m2
Kaltställe
Tiefstreue 29 - 36 - 42 25 - 31 - 36 20 - 25 - 29 18 - 21 - 25
Wärmeställe
Teilspaltenboden 51 - 62 - 73 43 - 52 - 62 36 - 43 - 51 31 - 37 - 44
Flachbatterien 55 - 66 - 78 47 - 56 - 66 38 - 46 - 55 33 - 40 - 47

4.5 Moderne, spezialisierte Abferkelställe

Bewertungseinheit: Stallfläche mit Futtergang (m2)

Note 4
CHF/m2
Note 3
CHF/m2
Note 2
CHF/m2
Note 1
CHF/m2
ohne Fixierung der Muttersau
eingestreuter Nestbereich, Entmistung von Hand
45 - 55 - 65 39 - 47 - 55 32 - 39 - 45 27 - 33 - 39
mit Kastenständen
Schwemmkanal oder Kotgraben
51 - 62 -73 43 - 53 - 62 36 - 43 - 51 31 - 37 - 44

4.6 Geflügelställe

Bewertungseinheit ist die m2 Bruttofläche (Stallraum und Vorräume). Bei modernen Ställen sind die mechanischen Einrichtungen für Fütterung, Tränke, Entmistung sowie für die Nester und Eiersammlung in Legehennenställen inbegriffen.

Note 4
CHF/m2
Note 3
CHF/m2
Note 2
CHF/m2
Note 1
CHF/m2
einfache Hühnerhäuschen
unpraktisch 4 - 6 - 8  4 - 6 - 7 3 - 4 - 5  3 - 4 - 5 
zweckmässig 9 - 10 - 11 8 - 9 - 10 6 - 7 - 8 5 - 6 - 7
moderne Geflügelställe mit Zwangsbelüftung
Masthallen 20 - 24 - 28 17 - 20 - 24 14 - 17 - 20 12 - 14 - 17
Legehennenställe (Boden-Rosthaltung) 23 - 28 - 33 20 - 24 - 28 17 - 20 - 23 14 - 17 - 20
Legehennenställe (Volieren) 37 - 45 - 53 31 - 38 - 45 26 - 32 - 37 22 - 27 - 32

4.7 Pferdeställe

Die nachfolgenden Normen finden bei der Schätzung von Pferdeställen Anwendung, die Teil eines Landwirtschaftsbetriebes sind und der Haltung von Pferden dienen, die ganz oder weitgehend auf betriebseigener Futterbasis gehalten werden.

Note 4
CHF/m2
Note 3
CHF/m2
Note 2
CHF/m2
Note 1
CHF/m2
unzweckmässige 8 - 13 - 18 7 - 11 - 15 6 - 9 - 13 5 - 8 - 11
mittlere 23 - 28 - 33 20 - 24 - 28 16 - 20 - 23 14 - 17 - 20
zweckmässige 38 - 43 - 48 33 - 37 - 41 27 - 30 - 34 23 - 26 - 29

Für kommerzielle Pensionsställe, welche diese Voraussetzungen erfüllen, gelten folgende Mietwerte:

CHF/m2
Pensionsställe 80- 150- 200

5. Mietzinsindex Wohnen (Stand November 2010) Landesindex der Konsumentenpreise

Aug. 1939
= 100
Mai 1993 = 100 Mai 2000 = 100 Mai 2005 = 100 Δ Y
%
Jahr Mai Nov. Feb. Mai Aug. Nov. Feb. Mai Aug. Nov. Feb. Mai Aug. Nov.
1951 113.4 116.8 3.9
1952 118.7 118.7 5.1
1953 120.8 120.8 1.7
1954 123.0 124.8 2.1
1955 127.8 127.8 3.4
1956 131.0 131.0 2.4
1957 134.1 134.1 2.5
1958 141.1 141.1 4.3
1959 145.5 145.5 3.7
1960 148.8 148.8 2.6
1961 153.3 157.4 3.2
1962 161.4 161.4 5.0
1963 168.2 173.1 4.2
1964 179.3 179.3 6.2
1965 190.8 190.8 5.5
1966 206.1 213.5 8.1
1967 223.8 230.8 9.5
1968 239.9 246.3 7.4
1969 254.9 261.3 6.3
1970 271.2 281.3 6.5
1971 295.1 370.9 8.6
1972 319.7 328.9 8.5
1973 339.9 351.4 6.6
1974 364.8 385.6 7.6
1975 404.2 413.0 9.8
1976 418.0 420.9 4.3
1977 422.5 422.3 1.3
1978 424.3 422.3 0.3
1979 422.8 424.3 -0.1
1980 427.5 434.5 1.1
1981 447.1 467.7 4.4
1982 494.8 509.2 9.4
1983 516.6 522.1 5.5
1984 529.0 536.2 2.5
1985 546.4 556.3 3.2
1986 567.1 575.5 3.7
1987 583.4 591.1 3.0
1988 600.3 608.0 2.8
1989 619.0 650.7 3.7
1990 677.1 713.0 8.6
1991 749.2 773.3 9.9
1992 796.5 818.5 6.9
1993 839.6 837.0 - 100.0 100.4 99.7 5.1
1994 833.6 838.2 100.6 99.3 99.6 99.8 0.6
1995 847.1 854.8 100.0 100.9 101.5 101.8 1.1
1996 857.6 862.3 101.9 102.1 102.5 102.7 1.3
1997 861.7 862.4 103.0 102.6 102.8 102.7 0.5
1998 862.5 863.4 102.9 102.7 102.9 102.8 0.1
1999 867.9 871.7 103.2 103.4 104.1 103.8 0.7
2000 880.6 897.7 104.4 104.9 105.3 106.9 100.0 100.4 101.9 1.5
2001 908.5 913.4 107.5 108.2 108.4 108.8 102.5 103.2 103.4 103.7 2.8
2002 916.9 918.3 109.0 109.2 109.3 109.4 104.0 104.1 104.3 104.3 1.0
2003 918.1 921.3 109.3 109.4 109.7 109.7 104.3 104.3 104.6 104.6 0.3
2004 927.2 940.5 110.1 110.4 111.4 112.0 105.0 105.3 106.2 106.8 1.2
2005 941.5 949.7 112.1 112.1 112.5 113.1 106.9 106.9 107.3 107.8 1.4
2006 962.4 970.4 114.1 114.6 115.1 115.6 108.8 109.3 109.7 110.2 100.9 101.3 101.7 102.2 2.0
2007 986.7 990.7 116.7 117.5 117.5 118.0 111.3 112.0 112.0 112.5 103.2 103.9 103.8 104.3 2.3
2008 1009.2 1021.2 118.8 120.2 120.9 121.6 113.2 114.6 115.2 116.0 105.0 106.3 106.9 107.5 2.4
2009 1035.2 1036.4 122.9 123.3 123.2 123.4 117.1 117.6 117.5 117.7 108.6 109.0 109.0 109.1 2.5
2010 1045.6 1050.7 124.3 124.5 124.3 125.1 118.6 118.7 118.5 119.3 109.9 110.1 109.9 110.6
Δ Y = Jahresveränderung in % (Jahresmittel)

6. Mietzinserhöhung/-senkung aufgrund von Hypothekarzinsveränderungen

Überwälzungssätze gültig ab 1. Juli 1990 nach Art. 13 VMWG

Eine Hypothekarzinserhöhung von einem viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:

  • 2% bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6%
  • 2,5% bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5% und 6%
  • 3% bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5%

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen.

Kumulierte Senkungssätze
Der Hypothekarzins sinkt in % auf:

von 6.00% 5.75% 5.50% 5.25% 5.00% 4.75% 4.50% 4.25% 4.00% 3.75% 3.50% 3.25% 3.00%
6.25% 1.96 4.31 6.54 8.68 10.71 13.04 15.25 17.36 19.35 21.26 23.08 24.81 26.47
6.00% 2.44 4.76 6.98 9.09 11.50 13.79 15.97 18.03 20.00 21.88 23.66 25.37
5.75% 2.44 4.76 6.98 9.50 11.89 14.16 16.32 18.37 20.32 22.18 23.95
5.50% 2.44 4.76 7.41 9.91 12.28 14.53 16.67 18.70 20.63 22.48
5.25% 2.44 5.21 7.83 10.31 12.66 14.89 17.01 19.03 20.95
5.00% 2.91 5.66 8.26 10.71 13.04 15.25 17.36 19.35
4.75% 2.91 5.66 8.26 10.71 13.04 15.25 17.36
4.50% 2.91 5.66 8.26 10.71 13.04 15.25
4.25% 2.91 5.66 8.26 10.71 13.04
4.00% 2.91 5.66 8.26 10.71
3.75% 2.91 5.66 8.26
3.50% 2.91 5.66
3.25% 2.91

Kumulierte Erhöhungssätze
Der Hypothekarzins steigt in % auf:

von 3.25% 3.50% 3.75% 4.00% 4.25% 4.50% 4.75% 5.00% 5.25% 5.50% 5.75% 6.00% 6.25%
3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 18.00 21.00 24.00 26.50 29.00 31.50 34.00 36.00
3.25% 3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 18.00 21.00 23.50 26.00 28.50 31.00 33.00
3.50% 3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 18.00 20.50 23.00 25.50 28.00 30.00
3.75% 3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 17.50 20.00 22.50 25.00 27.00
4.00% 3.00 6.00 9.00 12.00 14.50 17.00 19.50 22.00 24.00
4.25% 3.00 6.00 9.00 11.50 14.00 16.50 19.00 21.00
4.50% 3.00 6.00 8.50 11.00 13.50 16.00 18.00
4.75% 3.00 5.50 8.00 10.50 13.00 15.00
5.00% 2.50 5.00 7.50 10.00 12.00
5.25% 2.50 5.00 7.50 9.50
5.50% 2.50 5.00 7.00
5.75% 2.50 4.50
6.00% 2.00

7. Mietwerte von identischen Wohneinheiten

Gleiche Häuser einer Siedlung (auch gleiche Eigentumswohnungen)

Mietwerte von identischen Wohneinheiten

Identische Objekte an gleicher Lage (Siedlung)

  • Bauwert
  • Alter
  • Nutzung
  • usw.
Haus A vermietet CHF/Jahr 28'000.--
Haus B vermietet CHF/Jahr 20'000.--
Haus C Eigennutzung CHF/Jahr 26'000.-- (Mietwertfestsetzung)

Regel

Identische Objekte einer Siedlung haben in etwa

  • den gleichen Mietwert (Unterschiede anhand Mietwertfestsetzungsformular)
  • den gleichen Katasterwert

Massgebend für die Berechnung des Katasterwertes ist die Mietwertfestsetzung und nicht der effektiv bezahlte Mietzins! Im obigen Beispiel somit CHF/Jahr 26’000.--. Bei vermieteten Objekten ist eine Mietwerterhebung zu erstellen!

8. Mietwert Schwimmbad / Sauna

Objekt Grösse Ausmass Mietwert pro Jahr in CHF
einfach mittel komfortabel
Schwimmbad im Haus,
heizbar
gross 5x10 m 5'000.-- 8'000.-- 12'000.--
mittel 4x8 m 4'000.-- 7'000.-- 10'000.--
klein 3x4 m 2'000.-- 4'000.-- 7'000.--
Schwimmbad im Freien,
heizbar
gross 5x10 m 2'000.-- 5'000.-- 8'000.--
mittel 4x8 m 1'000.-- 3'000.-- 5'000.--
klein 3x4 m 500.-- 1'000.-- 2'000.--
Schwimmbad im Freien gross 5x10 m 1'000.-- 3'000.-- 5'000.--
mittel 4x8 m 500.-- 2'000.-- 3'000.--
klein 3x4 m 200.-- 500.-- 1'000.--
Sauna 2-3 Personen 300.-- 500.-- 700.--