Mietwert
1. Jahresmietwert Wohnen
1.1 System
Die Bewertung von Wohnräumen, Nassräumen und anderen bewohnbaren Nebenräumen erfolgt nach der "Nettowohnflächenmethode".
Der Jahresmietwert wird mittels Nettowohnfläche, Normmietwert und Objekt-artenzuschlag ermittelt. Zur Kontrolle dient die Realwertzinsberechnung des Mindestmietwertes.
1.2 Normmietwerte
Die massgebenden Normmietwerte der Klein- und Familienwohnungen basieren auf einem Hypothekarzins von 4.5% (gültig für Bewertungen ab 01.01.2004) und gelten für das Normobjekt. Sie sind für jede Gemeinde ermittelt und in der Tabelle "Normmietwerte 2004" aufgelistet.
1.3 Jahresmietwert Zweitobjekte (Objektart 13 und 14)
Grundsätzlich ist die Marktmiete wie beim Einfamilienhaus oder beim Stockwerkeigentum zu ermitteln.
Nicht ganzjährig nutzbare Objekte
Bei Objekten, die zufolge fehlender technischer Einrichtungen, besonders leichter Bauweise, aussergewöhnlich ungünstiger Verkehrsverhältnisse oder zeitweilig auftretender Gefahren nicht ganzjährig nutzbar sind, ist der Jahresmietwert auf die Anzahl der nutzbaren Wochen umzurechnen.
Massgebender Jahresmietwert (JMW) = |
JMW x Anzahl nutzbaren Wochen 52 |
Wo die Beheizung mit einfachen Mitteln (Elektrostrahler, Gasofen) möglich ist, wird der Mietwert für das volle Jahr eingesetzt. Der Mangel der nicht optimalen Beheizbarkeit wird bei der Mietwertfestsetzung im Kriterium "Haustechnik" berücksichtigt.
Dauermiete
Wenn ein Objekt auf Dauer an Dritte vermietet ist, kann der vertragliche Jahresmietzins übernommen werden, wenn dieser als marktüblich gelten kann. Sind im vereinbarten Zins Nebenkosten oder/und Miete für Mobiliar und Wäsche enthalten, sind diese wie folgt vom Jahresmietzins in Abzug zu bringen:
Heizung/elektrischer Strom | 10 - 20% |
Möblierung | 10 - 20% |
Wäsche | 5 - 10% |
Normmietwerte 2004
(für Katasterschatzungen mit Wertbasis ab 1.01.2004) Basis 4,5%
Gemeinde | EK | Familien-Wohnung CHF/m2 |
Klein-Wohnung CHF/m2 |
|
---|---|---|---|---|
1 | Adligenswil | 3 | 134 | 156 |
2 | Aesch | 2 | 100 | 130 |
3 | Alberswil | 1 | 110 | 130 |
4 | Altbüron | 1 | 104 | 114 |
5 | Altishofen | 4 | 108 | 136 |
6 | Altwis | 2 | 100 | 120 |
7 | Ballwil | 3 | 113 | 146 |
8 | Beromünster | 2 | 113 | 146 |
9 | Buchrain | 3 | 122 | 147 |
10 | Buchs | 4 | 95 | 122 |
11 | Büron | 2 | 109 | 137 |
12 | Buttisholz | 1 | 113 | 134 |
13 | Dagmersellen | 4 | 109 | 138 |
14 | Dierikon | 3 | 122 | 162 |
15 | Doppleschwand | 1 | 90 | 100 |
16 | Ebersecken | 1 | 94 | 112 |
17 | Ebikon | 3 | 133 | 160 |
18 | Egolzwil | 4 | 112 | 138 |
19 | Eich | 2 | 126 | 146 |
20 | Emmen | 2 | 118 | 138 |
21 | Entlebuch | 1 | 95 | 115 |
22 | Ermensee | 2 | 114 | 127 |
23 | Eschenbach | 3 | 122 | 146 |
24 | Escholzmatt | 1 | 93 | 109 |
25 | Ettiswil | 1 | 104 | 127 |
26 | Fischbach | 1 | 101 | 114 |
27 | Flühli | 1 | 94 | 104 |
28 | Gelfingen | 2 | 100 | 135 |
29 | Gettnau | 1 | 104 | 122 |
30 | Geuensee | 2 | 118 | 140 |
31 | Gisikon | 3 | 131 | 170 |
32 | Greppen | 3 | 137 | 160 |
33 | Grossdietwil | 1 | 95 | 113 |
34 | Grosswangen | 1 | 104 | 122 |
35 | Gunzwil | 2 | 100 | 120 |
36 | Hämikon | 2 | 94 | 118 |
37 | Hasle | 1 | 90 | 105 |
38 | Hergiswil | 1 | 100 | 118 |
39 | Herlisberg | 2 | 106 | 117 |
40 | Hildisrieden | 2 | 119 | 146 |
41 | Hitzkirch | 2 | 114 | 149 |
42 | Hochdorf | 2 | 122 | 129 |
43 | Hohenrain | 2 | 104 | 133 |
44 | Honau | 3 | 114 | 160 |
45 | Horw | 1 | 127 | 150 |
46 | Inwil | 3 | 118 | 150 |
47 | Knutwil | 4 | 114 | 142 |
48 | Kottwil | 1 | 104 | 127 |
49 | Kriens | 4 | 128 | 146 |
50 | Kulmerau | 2 | 100 | 110 |
51 | Langnau | 4 | 104 | 130 |
52 | Lieli | 2 | 100 | 120 |
53 | Littau | 4 | 118 | 142 |
54 | Luthern | 1 | 90 | 104 |
56 | Malters | 1 | 122 | 137 |
57 | Marbach | 1 | 93 | 109 |
58 | Mauensee | 4 | 113 | 143 |
59 | Meggen | 3 | 151 | 184 |
60 | Meierskappel | 3 | 114 | 150 |
61 | Menznau | 1 | 105 | 122 |
62 | Mosen | 2 | 115 | 130 |
63 | Müswangen | 2 | 105 | 122 |
64 | Nebikon | 4 | 112 | 134 |
65 | Neudorf | 2 | 110 | 154 |
66 | Neuenkirch | 2 | 122 | 146 |
67 | Nottwil | 2 | 122 | 133 |
68 | Oberkirch | 2 | 126 | 153 |
69 | Ohmstal | 1 | 93 | 115 |
70 | Pfaffnau | 1 | 105 | 120 |
71 | Pfeffikon | 2 | 104 | 127 |
72 | Rain | 2 | 122 | 136 |
73 | Reiden | 4 | 109 | 134 |
74 | Retschwil | 2 | 118 | 122 |
75 | Richenthal | 4 | 109 | 126 |
76 | Rickenbach | 2 | 106 | 126 |
77 | Roggliswil | 1 | 98 | 115 |
78 | Römerswil | 2 | 117 | 122 |
79 | Romoos | 1 | 88 | 95 |
80 | Root | 3 | 119 | 154 |
81 | Rothenburg | 2 | 128 | 162 |
82 | Ruswil | 1 | 114 | 131 |
83 | Sempach | 2 | 133 | 154 |
84 | Sulz | 2 | 110 | 132 |
85 | Sursee | 4 | 122 | 151 |
86 | Schenkon | 4 | 118 | 140 |
87 | Schlierbach | 2 | 100 | 115 |
88 | Schongau | 2 | 110 | 130 |
89 | Schötz | 1 | 110 | 126 |
90 | Schüpfheim | 1 | 102 | 126 |
91 | Schwarzenbach | 2 | 104 | 113 |
92 | Schwarzenberg | 1 | 110 | 124 |
93 | Triengen | 2 | 109 | 127 |
94 | Udligenswil | 3 | 134 | 151 |
95 | Uffikon | 4 | 102 | 135 |
96 | Ufhusen | 1 | 91 | 116 |
97 | Vitznau | 3 | 120 | 149 |
98 | Wauwil | 4 | 107 | 132 |
99 | Weggis | 3 | 142 | 170 |
100 | Werthenstein | 1 | 104 | 133 |
101 | Wikon | 4 | 109 | 133 |
102 | Wilihof | 2 | 109 | 127 |
103 | Willisau-Land | 1 | 107 | 125 |
104 | Willisau-Stadt | 1 | 107 | 125 |
105 | Winikon | 2 | 105 | 133 |
106 | Wolhusen | 1 | 115 | 146 |
107 | Zell | 1 | 104 | 118 |
356 | Luzern l. Ufer | 1 | 130 | 170 |
357 | Luzern r. Ufer | 2 | 130 | 170 |
Normmietwerte 1995/96
(für Katasterschatzungen in Kraft ab 1.1.1995 bis 31.12.2003) Basis 6%
Gemeinde | EK | Familien-Wohnung CHF/m2 |
Klein-Wohnung CHF/m2 |
|
---|---|---|---|---|
1 | Adligenswil | 3 | 133 | 156 |
2 | Aesch | 2 | 104 | 137 |
3 | Alberswil | 1 | 100 | 122 |
4 | Altbüron | 1 | 109 | 113 |
5 | Altishofen | 4 | 95 | 133 |
6 | Altwis | 2 | 104 | 133 |
7 | Ballwil | 3 | 113 | 146 |
8 | Beromünster | 2 | 113 | 146 |
9 | Buchrain | 3 | 122 | 134 |
10 | Buchs | 4 | 95 | 122 |
11 | Büron | 2 | 109 | 137 |
12 | Buttisholz | 1 | 113 | 146 |
13 | Dagmersellen | 4 | 109 | 137 |
14 | Dierikon | 3 | 122 | 160 |
15 | Doppleschwand | 1 | 90 | 100 |
16 | Ebersecken | 1 | 85 | 100 |
17 | Ebikon | 3 | 122 | 160 |
18 | Egolzwil | 4 | 100 | 127 |
19 | Eich | 2 | 122 | 137 |
20 | Emmen | 2 | 118 | 137 |
21 | Entlebuch | 1 | 95 | 118 |
22 | Ermensee | 2 | 104 | 122 |
23 | Eschenbach | 3 | 122 | 146 |
24 | Escholzmatt | 1 | 90 | 109 |
25 | Ettiswil | 1 | 104 | 127 |
26 | Fischbach | 1 | 100 | 113 |
27 | Flühli | 1 | 100 | 118 |
28 | Gelfingen | 2 | 100 | 133 |
29 | Gettnau | 1 | 104 | 122 |
30 | Geuensee | 2 | 118 | 133 |
31 | Gisikon | 3 | 118 | 156 |
32 | Greppen | 3 | 137 | 160 |
33 | Grossdietwil | 1 | 109 | 113 |
34 | Grosswangen | 1 | 104 | 118 |
35 | Gunzwil | 2 | 100 | 120 |
36 | Hämikon | 2 | 95 | 118 |
37 | Hasle | 1 | 90 | 104 |
38 | Hergiswil | 1 | 100 | 118 |
39 | Herlisberg | 2 | 90 | 109 |
40 | Hildisrieden | 2 | 113 | 133 |
41 | Hitzkirch | 2 | 109 | 133 |
42 | Hochdorf | 2 | 122 | 133 |
43 | Hohenrain | 2 | 104 | 133 |
44 | Honau | 3 | 104 | 160 |
45 | Horw | 1 | 127 | 146 |
46 | Inwil | 3 | 118 | 156 |
47 | Knutwil | 4 | 113 | 142 |
48 | Kottwil | 1 | 109 | 133 |
49 | Kriens | 4 | 127 | 146 |
50 | Kulmerau | 2 | 100 | 108 |
51 | Langnau | 4 | 104 | 137 |
52 | Lieli | 2 | 109 | 118 |
53 | Littau | 4 | 118 | 142 |
54 | Luthern | 1 | 95 | 118 |
56 | Malters | 1 | 122 | 146 |
57 | Marbach | 1 | 85 | 104 |
58 | Mauensee | 4 | 113 | 137 |
59 | Meggen | 3 | 151 | 184 |
60 | Meierskappel | 3 | 142 | 169 |
61 | Menznau | 1 | 104 | 122 |
62 | Mosen | 2 | 85 | 113 |
63 | Müswangen | 2 | 85 | 122 |
64 | Nebikon | 4 | 104 | 133 |
65 | Neudorf | 2 | 104 | 146 |
66 | Neuenkirch | 2 | 122 | 146 |
67 | Nottwil | 2 | 122 | 133 |
68 | Oberkirch | 2 | 122 | 133 |
69 | Ohmstal | 1 | 90 | 109 |
70 | Pfaffnau | 1 | 95 | 113 |
71 | Pfeffikon | 2 | 104 | 127 |
72 | Rain | 2 | 122 | 133 |
73 | Reiden | 4 | 109 | 133 |
74 | Retschwil | 2 | 80 | 113 |
75 | Richental | 4 | 90 | 113 |
76 | Rickenbach | 2 | 104 | 117 |
77 | Roggliswil | 1 | 95 | 113 |
78 | Römerswil | 2 | 95 | 122 |
79 | Romoos | 1 | 80 | 95 |
80 | Root | 3 | 118 | 151 |
81 | Rothenburg | 2 | 127 | 142 |
82 | Ruswil | 1 | 109 | 127 |
83 | Sempach | 2 | 133 | 151 |
84 | Sulz | 2 | 90 | 118 |
85 | Sursee | 4 | 122 | 151 |
86 | Schenkon | 4 | 113 | 133 |
87 | Schlierbach | 2 | 118 | 133 |
88 | Schongau | 2 | 95 | 118 |
89 | Schötz | 1 | 100 | 122 |
90 | Schüpfheim | 1 | 100 | 122 |
91 | Schwarzenbach | 2 | 104 | 113 |
92 | Schwarzenberg | 1 | 109 | 142 |
93 | Triengen | 2 | 109 | 127 |
94 | Udligenswil | 3 | 133 | 151 |
95 | Uffikon | 4 | 100 | 133 |
96 | Ufhusen | 1 | 90 | 104 |
97 | Vitznau | 3 | 133 | 151 |
98 | Wauwil | 4 | 104 | 142 |
99 | Weggis | 3 | 142 | 160 |
100 | Werthenstein | 1 | 104 | 133 |
101 | Wikon | 4 | 104 | 133 |
102 | Wilihof | 2 | 95 | 127 |
103 | Willisau-Land | 1 | 104 | 127 |
104 | Willisau-Stadt | 1 | 104 | 118 |
105 | Winikon | 2 | 109 | 133 |
106 | Wolhusen | 1 | 109 | 146 |
107 | Zell | 1 | 104 | 118 |
356 | Luzern l. Ufer | 1 | 127 | 169 |
357 | Luzern r. Ufer | 2 | 127 | 169 |
Normmietwerte 1993/94
(für Katasterschatzungen in Kraft ab 1.1.1993 bis 31.12.1994) Basis 6%
Gemeinde | EK | Familien-Wohnung CHF/m2 |
Klein-Wohnung CHF/m2 |
|
---|---|---|---|---|
1 | Adligenswil | 3 | 129 | 152 |
2 | Aesch | 2 | 101 | 133 |
3 | Alberswil | 1 | 97 | 119 |
4 | Altbüron | 1 | 106 | 110 |
5 | Altishofen | 4 | 92 | 129 |
6 | Altwis | 2 | 101 | 129 |
7 | Ballwil | 3 | 110 | 142 |
8 | Beromünster | 2 | 110 | 142 |
9 | Buchrain | 3 | 119 | 130 |
10 | Buchs | 4 | 92 | 119 |
11 | Büron | 2 | 106 | 133 |
12 | Buttisholz | 1 | 110 | 142 |
13 | Dagmersellen | 4 | 106 | 133 |
14 | Dierikon | 3 | 119 | 156 |
15 | Doppleschwand | 1 | 87 | 97 |
16 | Ebersecken | 1 | 83 | 97 |
17 | Ebikon | 3 | 119 | 156 |
18 | Egolzwil | 4 | 97 | 124 |
19 | Eich | 2 | 119 | 133 |
20 | Emmen | 2 | 115 | 133 |
21 | Entlebuch | 1 | 92 | 115 |
22 | Ermensee | 2 | 101 | 119 |
23 | Eschenbach | 3 | 119 | 142 |
24 | Escholzmatt | 1 | 87 | 106 |
25 | Ettiswil | 1 | 101 | 124 |
26 | Fischbach | 1 | 97 | 110 |
27 | Flühli | 1 | 97 | 115 |
28 | Gelfingen | 2 | 97 | 129 |
29 | Gettnau | 1 | 101 | 119 |
30 | Geuensee | 2 | 115 | 129 |
31 | Gisikon | 3 | 115 | 152 |
32 | Greppen | 3 | 133 | 156 |
33 | Grossdietwil | 1 | 106 | 110 |
34 | Grosswangen | 1 | 101 | 115 |
35 | Gunzwil | 2 | 97 | 117 |
36 | Hämikon | 2 | 92 | 115 |
37 | Hasle | 1 | 87 | 101 |
38 | Hergiswil | 1 | 97 | 115 |
39 | Herlisberg | 2 | 87 | 106 |
40 | Hildisrieden | 2 | 110 | 129 |
41 | Hitzkirch | 2 | 106 | 129 |
42 | Hochdorf | 2 | 119 | 129 |
43 | Hohenrain | 2 | 101 | 129 |
44 | Honau | 3 | 101 | 156 |
45 | Horw | 1 | 124 | 142 |
46 | Inwil | 3 | 115 | 152 |
47 | Knutwil | 4 | 110 | 138 |
48 | Kottwil | 1 | 106 | 129 |
49 | Kriens | 4 | 124 | 142 |
50 | Kulmerau | 2 | 97 | 105 |
51 | Langnau | 4 | 101 | 133 |
52 | Lieli | 2 | 106 | 115 |
53 | Littau | 4 | 115 | 138 |
54 | Luthern | 1 | 92 | 115 |
56 | Malters | 1 | 119 | 142 |
57 | Marbach | 1 | 83 | 101 |
58 | Mauensee | 4 | 110 | 133 |
59 | Meggen | 3 | 147 | 179 |
60 | Meierskappel | 3 | 138 | 165 |
61 | Menznau | 1 | 101 | 119 |
62 | Mosen | 2 | 83 | 110 |
63 | Müswangen | 2 | 83 | 119 |
64 | Nebikon | 4 | 101 | 129 |
65 | Neudorf | 2 | 101 | 142 |
66 | Neuenkirch | 2 | 119 | 142 |
67 | Nottwil | 2 | 119 | 129 |
68 | Oberkirch | 2 | 119 | 129 |
69 | Ohmstal | 1 | 87 | 106 |
70 | Pfaffnau | 1 | 92 | 110 |
71 | Pfeffikon | 2 | 101 | 124 |
72 | Rain | 2 | 119 | 129 |
73 | Reiden | 4 | 106 | 129 |
74 | Retschwil | 2 | 78 | 110 |
75 | Richental | 4 | 87 | 110 |
76 | Rickenbach | 2 | 101 | 114 |
77 | Roggliswil | 1 | 92 | 110 |
78 | Römerswil | 2 | 92 | 119 |
79 | Romoos | 1 | 78 | 92 |
80 | Root | 3 | 115 | 147 |
81 | Rothenburg | 2 | 124 | 138 |
82 | Ruswil | 1 | 106 | 124 |
83 | Sempach | 2 | 129 | 147 |
84 | Sulz | 2 | 87 | 115 |
85 | Sursee | 4 | 119 | 147 |
86 | Schenkon | 4 | 110 | 129 |
87 | Schlierbach | 2 | 115 | 129 |
88 | Schongau | 2 | 92 | 115 |
89 | Schötz | 1 | 97 | 119 |
90 | Schüpfheim | 1 | 97 | 119 |
91 | Schwarzenbach | 2 | 101 | 110 |
92 | Schwarzenberg | 1 | 106 | 138 |
93 | Triengen | 2 | 106 | 124 |
94 | Udligenswil | 3 | 129 | 147 |
95 | Uffikon | 4 | 97 | 129 |
96 | Ufhusen | 1 | 87 | 101 |
97 | Vitznau | 3 | 129 | 147 |
98 | Wauwil | 4 | 101 | 138 |
99 | Weggis | 3 | 138 | 156 |
100 | Werthenstein | 1 | 101 | 129 |
101 | Wikon | 4 | 101 | 129 |
102 | Wilihof | 2 | 92 | 124 |
103 | Willisau-Land | 1 | 101 | 124 |
104 | Willisau-Stadt | 1 | 101 | 115 |
105 | Winikon | 2 | 106 | 129 |
106 | Wolhusen | 1 | 106 | 142 |
107 | Zell | 1 | 101 | 115 |
356 | Luzern l. Ufer | 1 | 124 | 165 |
357 | Luzern r. Ufer | 2 | 124 | 165 |
Korrekturfaktoren Mietwert
Für Mietwerterhebungen / Mietwertfestsetzungen
Die Normmietwerte entsprechen der Bewertung N.
Berechnung der Nutzflächen
Nettonutzfläche (NeNF)
Bei Wohn- und Arbeitsbauten entspricht die Nettonutzfläche der Summe der Flächen aller abgeschlossenen Räume, welche sich objektiv für diesen Zweck eignen. Erfasst werden die tatsächlichen Raumflächen einschliesslich der internen Verkehrsflächen (Korridore, Treppen, Aufzüge usw.) sowie der festen Einbauten (Kücheneinrichtungen, Wandschränke, Cheminée usw.).
Mietwert von Nettonutzflächen
Der Normmietwert von Wohn- und Arbeitsbauten wird anhand der berechneten NeNF und dem zugehörigen Jahresmietwert ermittelt. Als Jahresmietwert wird der Referenzwert in CHF pro m2 NeNF eines Normobjektes vor Ort bezeichnet, welcher mit Korrekturfaktoren dem zu bewerteten Objekt angepasst wird.
Die Berechnungsart der Flächen richtet sich grundsätzlich nach der SIA-Norm 416 mit geringfügigen Abweichungen (Cheminée, Mindestraumhöhe) sowie sinngemäss nach der baurechtlichen Anrechnungspflicht.
Grenznutzen
Um dem Festkostenanteil eines Gebäudes bei aussergewöhnlichen Abmessungen auszugleichen, gelten für Wohnbauten sogenannte Grenznutzen. Die übergrossen Flächen werden reduzierte erfasst:
Bis 200 m2 NeNF: | gesamte tatsächliche Flächen |
201 m2 bis 300 m2 NeNF: | Mehrfläche von 100 m2 zu 1/2 |
301 m2 bis 400 m2 NeNF: | Mehrfläche von 100 m2 zu 1/4 |
ab 401 m2 NeNF: | Mehrfläche nach Ermessen |
Zusatznutzen
Räume, welche nur eine beschränkte Wohn- und Arbeitsnutzung zulassen (Wintergarten, Hobbyraum, Gartenhaus, Garage usw.), sowie nicht abgeschlossene Räume (Carport, Geräteunterstand, offener Fahrzeugabstellplatz) werden separat erfasst.
Massgebend für die Erfassung als Zusatznutzen ist eine eingeschränkte Nutzung (nur ausserhalb Heizsaison) oder fehlende Infrastruktur (ungenügende natürliche Belichtung).
Mietwert von Zusatznutzen
Der Mietwert wird entweder pauschal (Garagenmiete) oder mit der massgebenden Fläche und dem entsprechend angepassten Jahresmietwert (Wintergarten) ermittelt.
Bewertung des Objektes aus dem Normmietwert
Zu diesem Zweck werden 10 Kriterien untersucht und für jedes Kriterium eine Korrektur von maximal ± 9% vorgenommen. Der Normmietwert entspricht 100%.
Die 7 Stufen werden wie folgt umschrieben:
+ 9% | sehr gut |
+ 6% | gut |
+ 3% | übermittelmässig |
N | Norm (mittelmässig) |
- 3% | untermittelmässig |
- 6% | schlecht |
- 9% | sehr schlecht |
Es sind auch Zwischenwerte möglich. |
Die 10 Kriterien betreffen Wohnlage, Besonnung/Sicht, Verkehrslage, Immissionen, wirtschaftl. Alter, Haustechnik, Bad/WC, Küche, Wohnräume/Wohnwert und Zusatznutzung. Die Detailbeschreibungen der Bewertungskriterien sind in der Tabelle "Korrekturfaktoren Mietwert" enthalten. Das Total der Korrekturen ergibt den Prozentsatz zur Berechnung des Umrechnungsfaktors.
Berechnung des Umrechnungsfaktors
Besser als Norm (+): | Schlechter als Norm (-): |
100% | 100% |
+ x% Korrekturen | - x% Korrekturen |
= Umrechnungsfaktor | = Umrechnungsfaktor |
Berechnungsformel
Jahresmietwert = |
Normmietwert x Nettowohnfläche x Umrechnungsfaktor |
Objektartenzuschlag
Mit der Mietwertfestsetzung mittels der Nettowohnflächenmethode erhält man den Vergleichsmietwert der zu bewertenden Wohnung im Mehrfamilienhaus des Norm-objektes.
Mit dem Objektartenzuschlag werden die Vorteile des Wohnens im eigenen Objekt, die vorhandene Umgebung usw. mitberücksichtigt. Der Objektartenzuschlag gilt auch für die Mietwertfestsetzung spezieller Wohnungen im Mehrfamilienhaus.
Einfamilienhaus
Art des Einfamilienhauses | Zuschläge in % |
---|---|
zweiseitig angebaut | 8 - 12 |
einseitig angebaut (Eckhaus) | 12 - 18 |
freistehend, einfache Umgebung | 18 – 24 |
freistehend, grosszügige Umgebung | 24 – 60 |
Stockwerkeigentum
Art des Stockwerkeigentums | Zuschläge in % |
---|---|
Miethausstandard | 2 – 6 |
mittlerer Standard | 6 – 10 |
guter Standard | 10 – 20 |
gehobener Standard | 20 – 60 |
Mindestmietwert für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum
Im Einzelfall führt die NeNF-Methode zu Mietwerten, die nicht einer „mittleren ortsüblichen Marktmiete“ entsprechen. Zur Überprüfung der gerechneten Werte ist deshalb ein "Kontrollinstrument" einzusetzen.
Einfamilienhaus
Realwertzins (RWZ) als Kontrolle.
Der Realwertzins errechnet sich in Prozenten des Realwertes.
Realwert in CHF | Hypothekarzins | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
3.5% | 4.0% | 4.5% | 5.0% | 5.5% | 6.0% | |
- 400’000.-- | 3.6 | 3.8 | 4.0 | 4.2 | 4.4 | 4.6 |
- 600’000.-- | 3.4 | 3.6 | 3.8 | 4.0 | 4.2 | 4.4 |
- 800’000.-- | 3.2 | 3.4 | 3.6 | 3.8 | 4.0 | 4.2 |
- 1’000’000.-- | 2.9 | 3.1 | 3.3 | 3.5 | 3.7 | 3.8 |
- 1’200’000.-- | 2.7 | 2.8 | 3.0 | 3.2 | 3.3 | 3.5 |
+ 1’200’000.-- | 2.4 | 2.5 | 2.7 | 2.9 | 3.0 | 3.1 |
Nach Abschluss der Mietwertfestsetzung nach der üblichen Nettowohnflächen- Methode wird der errechnete Mietwert mittels der Realwertzins-Methode überprüft. Liegt der Realwertzins unter dem festgesetzten Mietwert, ist keine Korrektur notwendig. Liegt der Realwertzins über dem festgesetzten Mietwert, ist dieser zu überprüfen. Der mit den Gemeinden vereinbarte Normmietwert darf nicht verändert werden!
Stockwerkeigentum
Realwertzins (RWZ) als Kontrolle. Der Realwertzins errechnet sich in Prozenten des Realwertes.
Realwert in CHF | Hypothekarzins | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
3.5% | 4.0% | 4.5% | 5.0% | 5.5% | 6.0% | |
- 400’000.-- | 4.0 | 4.2 | 4.5 | 4.8 | 5.0 | 5.2 |
- 600’000.-- | 3.8 | 4.1 | 4.3 | 4.6 | 4.8 | 5.0 |
- 800’000.-- | 3.6 | 3.8 | 4.0 | 4.2 | 4.4 | 4.6 |
- 1’000’000.-- | 3.3 | 3.5 | 3.7 | 3.9 | 4.1 | 4.3 |
- 1’200’000.-- | 2.9 | 3.1 | 3.3 | 3.5 | 3.7 | 3.8 |
+ 1’200’000.-- | 2.7 | 2.8 | 3.0 | 3.2 | 3.3 | 3.5 |
Nach Abschluss der Mietwertfestsetzung nach der üblichen Nettowohnflächen- Methode wird der errechnete Mietwert mittels der Realwertzins-Methode überprüft. Liegt der Realwertzins unter dem festgesetzten Mietwert, ist keine Korrektur notwendig. Liegt der Realwertzins über dem festgesetzten Mietwert, ist dieser zu überprüfen. Der mit den Gemeinden vereinbarte Normmietwert darf nicht verändert werden!
2. Jahresmietwert von Geschäfts-, Gewerbe- und übrigen Flächen
2.1 System
Die Bewertung von Laden-, Büro-, Gewerbe-, Lager- und andern Flächen wird in der Regel aufgrund der vorhandenen Nettofläche vorgenommen. Garagen, Einstell- und Abstellplätze werden je Personenwagenplatz bewertet.
2.2 Richtwerte
Die in den angefügten Tabellen enthaltenen Richtwerte basieren auf einem Hypothekarzins von 5.0%.
3. Durchschnittsmietwerte (Stand 2004) - Basis 5%
(für Katasterschatzungen mit Wertbasis ab 1.01.2004)
3.1 Werk-/Lagerflächen im Freien oder überdacht
Gruppe | Gemeinden/Ortsteile | Nutzungsstufen Mietwerte CHF/m2 |
||||
---|---|---|---|---|---|---|
1.1 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 | ||
1 | Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos | 4.-- | 7.-- | 10.-- | 13.-- | 16.-- |
2 | Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell | 5.-- | 9.-- | 13.-- | 16.-- | 19.-- |
3 | Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon | 6.-- | 11.-- | 16.-- | 19.-- | 22.-- |
4 | Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof | 7.-- | 13.-- | 19.-- | 22.-- | 25.-- |
5 | Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen | 8.-- | 15.-- | 22.-- | 25.-- | 28.-- |
6 | Neudorf, Lieli, Pfeffikon | 9.-- | 17.-- | 24.-- | 27.-- | 31.-- |
7 | Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil, Schlierbach | 10.-- | 19.-- | 26.-- | 29.-- | 33.-- |
8 | Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen | 12.-- | 21.-- | 28.-- | 31.-- | 35.-- |
9 | Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis | 14.-- | 23.-- | 30.-- | 33.-- | 38.-- |
10 | Greppen, Sursee | 16.-- | 25.-- | 32.-- | 36.-- | 44.-- |
11 | Rothenburg | 18.-- | 27.-- | 34.-- | 40.-- | 48.-- |
12 | Kriens | 20.-- | 29.-- | 36.-- | 43.-- | 52.-- |
13 | Horw | 20.-- | 29.-- | 36.-- | 43.-- | 52.-- |
14 | Meggen | 20.-- | 29.-- | 36.-- | 43.-- | 52.-- |
15 | Luzern | 26.-- | 36.-- | 44.-- | 52.-- | 62.-- |
1.1 Rohkofferung, nicht überdacht 1.2 Hartbelag oder überdacht 1.3 Hartbelag, überdacht 1.4 Hartbelag, überdacht, gute Zufahrt 1.5 Hartbelag, überdacht, Industriegeleise |
3.2 Werk-/Lagerflächen in geschlossenen Räumen
Gruppe | Gemeinden/Ortsteile | Nutzungsstufen Mietwerte CHF/m2 |
||||
---|---|---|---|---|---|---|
2.1 | 2.2 | 2.3 | 2.4 | 2.5 | ||
1 | Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos | 24.-- | 28.-- | 36.-- | 39.-- | 42.-- |
2 | Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell | 27.-- | 32-- | 41.-- | 46.-- | 50.-- |
3 | Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon | 30.-- | 36.-- | 45.-- | 51.-- | 58.-- |
4 | Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof | 33.-- | 40.-- | 50.-- | 57.-- | 65.-- |
5 | Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen | 37.-- | 45.-- | 55.-- | 63.-- | 71.-- |
6 | Neudorf, Lieli, Pfeffikon | 42.-- | 49.-- | 60.-- | 68.-- | 76.-- |
7 | Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil | 45.-- | 53.-- | 64.-- | 71.-- | 81.-- |
8 | Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen | 48.-- | 55.-- | 68.-- | 79.-- | 89.-- |
9 | Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis | 50.-- | 59.-- | 72.-- | 85.-- | 95.-- |
10 | Greppen, Sursee | 52.-- | 62.-- | 76.-- | 90.-- | 101.-- |
11 | Rothenburg | 54.-- | 72.-- | 80.-- | 94.-- | 115.-- |
12 | Kriens | 56.-- | 76.-- | 84.-- | 98.-- | 120.-- |
13 | Horw | 56.-- | 76.-- | 84.-- | 98.-- | 120.-- |
14 | Meggen | 56.-- | 76.-- | 84.-- | 98.-- | 120.-- |
15 | Luzern | 60.-- | 86.-- | 94.-- | 115.-- | 125.-- |
2.1 unbeheizbar, keine Transportanlagen, nicht ebenerdig 2.2 unbeheizbar, ebenerdig oder nicht ebenerdig mit Transportanlagen 2.3 beheizbar, keine Transportanlagen, nicht ebenerdig 2.4 Heizung/Lüftung, Transportanlagen oder ebenerdig, einfache Infrastruktur 2.5 Heizung/Lüftung, Transportanlagen oder ebenerdig, gute Infrastruktur |
Diese Werte geltenbis Raumhöhe von 4.5 m. Bei Überhöhe gelten folgende Zuschläge:
bis 5.5 m: + 20%
bis 6.5 m: + 40%
ab 6.5 m: + 60%
3.3 Ateliers, Praxen, Büros
Gruppe | Gemeinden/Ortsteile | Nutzungsstufen Mietwerte CHF/m2 |
||||
---|---|---|---|---|---|---|
3.1 | 3.2 | 3.3 | 3.4 | 3.5 | ||
1 | Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos | 55.-- | 72.-- | 90.-- | 110.-- | 130.-- |
2 | Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell | 60.-- | 80.-- | 95.-- | 115.-- | 135.-- |
3 | Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon | 70.-- | 85.-- | 100.-- | 120.-- | 140.-- |
4 | Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof | 80.-- | 95.-- | 110.-- | 130.-- | 150.-- |
5 | Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen | 90.-- | 105.-- | 120.-- | 140.-- | 160.-- |
6 | Neudorf, Lieli, Pfeffikon | 95.-- | 110.-- | 125.-- | 145.-- | 165.-- |
7 | Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil | 100.-- | 115.-- | 130.-- | 150.-- | 170.-- |
8 | Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen | 105.-- | 120.-- | 140.-- | 160.-- | 180.-- |
9 | Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis | 110.-- | 130.-- | 150.-- | 170.-- | 190.-- |
10 | Greppen, Sursee | 120.-- | 140.-- | 160.-- | 180.-- | 200.-- |
11 | Rothenburg | 130.-- | 150.-- | 170.-- | 190.-- | 210.-- |
12 | Kriens | 140.-- | 160.-- | 180.-- | 200.-- | 220.-- |
13 | Horw | 140.-- | 160.-- | 180.-- | 200.-- | 220.-- |
14 | Meggen | 140.-- | 160.-- | 180.-- | 200.-- | 220.-- |
15 | Luzern | 150.-- | 170.-- | 190.-- | 210.-- | 240.-- |
3.1 einfache Ateliers 3.2 Büros oder Praxen an schlechter Lage 3.3 Büros oder Praxen, gut ausgebaut, an guter Lage 3.4 Büros oder Praxen, gut ausgebaut mit Lift, an guter Lage |
3.4 Ladengeschäfte
Gruppe | Gemeinden/Ortsteile | Nutzungsstufen Mietwerte CHF/m2 |
||||
---|---|---|---|---|---|---|
4.1 | 4.2 | 4.3 | 4.4 | 4.5 | ||
1 | Altbüron, Ebersecken, Grossdietwil, Luthern, Romoos | 85.-- | 97.-- | 110.-- | 125.-- | 140.-- |
2 | Doppleschwand, Escholzmatt, Fischbach, Hasle, Hergiswil, Kulmerau, Marbach, Ohmstal, Roggliswil, Ufhusen, Zell | 89.-- | 100.-- | 120.-- | 150.-- | 165.-- |
3 | Alberswil, Entlebuch, Flühli Dorf, Gettnau, Herlisberg, Pfaffnau, Schüpfheim, Schwarzenbach, Werthenstein, Winikon | 92.-- | 107.-- | 130.-- | 155.-- | 180.-- |
4 | Altishofen, Altwis, Buchs, Buttisholz, Egolzwil, Gelfingen, Grosswangen, Kottwil, Menznau, Retschwil, Richenthal, Schwarzenberg, Wikon, Wilihof | 97.-- | 115.-- | 140.-- | 165.-- | 190.-- |
5 | Ermensee, Ettiswil, Flühli Sörenberg, Gunzwil, Langnau, Nebikon, Reiden, Römerswil, Ruswil, Sulz, Schötz, Uffikon, Willisau-Land, Willisau-Stadt, Wolhusen | 100.-- | 125.-- | 150.-- | 180.-- | 210.-- |
6 | Neudorf, Lieli, Pfeffikon | 105.-- | 130.-- | 155.-- | 185.-- | 215.-- |
7 | Aesch, Beromünster, Dagmersellen, Hämikon, Hohenrain, Malters, Müswangen, Rain, Rickenbach, Schongau, Vitznau, Wauwil | 110.-- | 135.-- | 160.-- | 190.-- | 210.-- |
8 | Ballwil, Büron, Eich, Geuensee, Gisikon, Hitzkirch, Honau, Knutwil, Littau, Mauensee, Mosen, Neuenkirch, Nottwil, Oberkirch, Root, Triengen | 115.-- | 145.-- | 170.-- | 200.-- | 230.-- |
9 | Adligenswil, Buchrain, Dierikon, Ebikon, Emmen, Eschenbach, Hildisrieden, Hochdorf, Inwil, Meierskappel, Sempach, Schenkon, Udligenswil, Weggis | 125.-- | 150.-- | 180.-- | 210.-- | 240.-- |
10 | Greppen, Sursee | 140.-- | 175.-- | 200.-- | 220.-- | 260.-- |
11 | Rothenburg | 150.-- | 185.-- | 215.-- | 235.-- | 280.-- |
12 | Kriens | 150.-- | 185.-- | 215.-- | 235.-- | 280.-- |
13 | Horw | 150.-- | 185.-- | 215.-- | 235.-- | 280.-- |
14 | Meggen | 150.-- | 185.-- | 215.-- | 235.-- | 280.-- |
15 | Luzern | 180.-- | 250.-- | 320.-- | 480.-- | 580.-- |
4.1 Ladengeschäfte, einfach, an ungünstiger Lage 4.2 Ladengeschäfte, einfach, an guter Lage 4.3 Ladengeschäfte, gut ausgebaut, an guter Lage |
3.5 Verwendung
Diese Durchschnittsmietwerte dienen in erster Linie der Mietwertfestsetzung von selbstgenutzten Flächen und Räumen. In zweiter Linie der Überprüfung von Mietzinsen von vermieteten Objekten. - Im Einzelfall dürfen abweichende Werte verwendet werden. In diesem Fall ist eine Begründung anzufügen. Insbesondere bei Neuvermietungen sind die Ansätze angemessen zu erhöhen.
3.6 Jahresmietwert Gastgewerbe (Objektart 22)
Begriff
In den Ertragswert eingeschlossen werden alle Einkünfte, die direkt aus dem Betrieb zu erzielen sind, insbesondere für:
- Abgabe von Speisen und Getränken
- Logis
- Warenverkauf
Einnahmen aus Unterhaltungsautomaten (Kegelbahnen, Billard, Computerspiele, Musikautomaten, usw.) werden in der Regel nicht in die Ertragswertberechnung einbezogen. Solche Geräte sind Mobiliar und können jederzeit in oder ausser Betrieb genommen werden und sind somit mit dem Grundstück nicht fest verbunden.
Andere Erträge:
Personalzimmer sind nach den Ansätzen der AHV einzubeziehen:
CHF/Mt. | |
derzeit gilt der Ansatz pro Zimmer | 200.-- |
abzüglich enthaltene Möblierung/Wäsche | 50.-- |
in den Ertrag einzubeziehen | 150.-- |
Wirtewohnungen sind nach den Festsetzungsnormen einzubeziehen, wobei die allfällige schlechtere Qualität oder das Fehlen einer Küche zu beachten sind.
Jahresmietwert
Als Jahresmietwert gilt der mittlere, ortsübliche, für die Mieterschaft tragbare Bruttomietzins, der für Verzinsung, Amortisation, Unterhalts- und Betriebskosten aufzubringen wäre.
Vertraglich ausgewiesene Mietzinse sind auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Beim Vergleich mit vermieteten Läden sind die höheren Kosten (Sanitär, Lüftung, Ausbau) aufzurechnen.
Als Hilfsmittel wird das folgende Benotungssystem eingesetzt.
Jahresmietwerte für Abgabe von Speisen und Getränken
System
Der Jahresmietwert wird auf Grund der Anzahl der Sitzplätze aus dem erzielbaren Umsatz ermittelt.
Benotungssystem für Gastgewerbebetriebe
Allgemeines
Note 7 | sehr gut |
Note 6 | gut |
Note 5 | übermittelmässig |
Note 4 | mittelmässig |
Note 3 | untermittelmässig |
Note 2 | schlecht |
Note 1 | sehr schlecht |
Es sind auch halbe Noten möglich |
Betriebsart
Kriterien | Noten |
---|---|
Sehr einfacher Beherbergungs- oder Gastwirtschaftsbetrieb, Saalbetrieb | 1 |
Einfaches Hotel mit Einsaisonbetrieb oder einfacher Gastwirtschaftsbetrieb | 2 |
Mittelklassehotel mit Einsaisonbetrieb oder einfaches Hotel mit Zweisaisonbetrieb, Tea-Room/Café mit Küche, Ausflugrestaurant, mittlerer Gastwirtschaftsbetrieb | 3 |
Einfaches Ganzjahreshotel oder Mittelklassehotel mit Zweisaisonbetrieb, gehobener Gastwirtschaftsbetrieb | 4 |
Mittelklasshotel mit Ganzjahresbetrieb, Spezialitätenrestaurant, Bergrestaurant | 5 |
Gehobenes Hotel mit Saisonbetrieb, gehobenes Spezialitätenrestaurant | 6 |
Gehobenes Hotel mit Ganzjahresbetrieb, Garni-Hotel, Dancing, Nachtclub, Tea-Room/Café ohne Küche, Schnellimbissrestaurant | 7 |
Bauqualität und Komfortstufe
Kriterien | Noten |
---|---|
Ungeeignete Materialien, mangelhafte Bauart, Bauschäden, mangelhafte Ausbauqualität, schlechte Wärme- und Schalldämmung, ungenügende Haustechnik. Sanitäre Anlagen und Kücheneinrichtung schlecht, fehlende Transportmittel, ungünstige Raumeinteilung. | |
1 - 7 | |
Sehr gute Materialien, einwandfreie Bauart, keine Bauschäden, solider Ausbau, gute Wärme- und Schalldämmung, Haustechnik auf dem neuesten Stand. Sanitäre Anlagen auf bestem Stand, modernste Küche samt Nebenräumen, gut ausgebaute Transportmittel. |
Standort/Lage innerhalb der Gemeinde
Kriterien | Noten |
---|---|
Unattraktive Gegend, Abgelegen, Verkehrsimmissionen | |
1 - 7 | |
Attraktive Gegend, Aussichts- oder Passantenlage, Immissionsarm |
Lage nach Gebiet
Kriterien | Noten |
---|---|
Schlecht erschlossene ländliche Gemeinde | 1 |
Normal erschlossene ländliche Gemeinde | 2 |
Gemeinde, durchmischt mit Landwirtschaft, Gewerbe, Handel | 3 |
Regional bedeutende Gemeinde | 4 |
Vorortsgemeinde mit minderer Wohnqualität/ländl. Kleinstadt | 5 |
Vorortsgemeinde mit hoher Wohnqualität/Kleinstadt | 6 |
Stadt Luzern und Touristikorte | 7 |
Als Note dient der Durchschnitt der Noten aller 4 Kriterien.
Sitzplatzberechnung
Sind die Sitzplatzzahlen für die einzelnen Lokale nicht bekannt, werden sie aus der vorhandenen Bewirtschaftungsfläche anhand des nachfolgenden Schemas ermittelt.
Kategorie | Nutzungsart | Normfläche je Sitzplatz |
---|---|---|
1. | Restauration, Dancing, Kegelstube | 1.0 - 1.5 m2 |
2. | Saal, Sitzungszimmer | 1.0 - 1.2 m2 |
3. | Garten, Salon, Halle | 1.5 - 2.5 m2 |
Die Rahmenzahlen lassen einen Spielraum offen. Es ist zu beachten, dass in gehobenen Lokalen den Gästen mehr Fläche zur Verfügung steht als in einfachen.
Berechnung des Jahresumsatzes
- Ermittlung der Anzahl Sitzplätze für die einzelnen Betriebsarten
- Festlegung der Belegung in Prozenten für die einzelnen Betriebe aufgrund der effektiven Betriebstage pro Jahr (360 Tage = 100%).
- Berechnung der Zahl der benützten Sitzplätze aus 1. + 2.
- Benotung für Betriebsart, Bauqualität, Komfortstufe, Standort innerhalb Gemeinde und Standort in der Region mit Teilnoten von 1 - 7
- Umsatz je Sitzplatz und Betriebstag, aufgeteilt nach Gastwirtschaftskategorien aufgrund nachstehender Tabelle:
Betriebsart / Benotung | Sitzplatzumsatz je Tag in CHF | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |
1. Quartierrestaurant/Gasthof | 21 | 24 | 27 | 30 | 33 | 36 | 39 |
2. Speiserestaurant | 24 | 26 | 30 | 33 | 35 | 39 | 41 |
3. Tea Room, Café | 14 | 15 | 18 | 19 | 21 | 23 | 25 |
4. Spezialitätenrestaurant/Pizzeria | 31 | 34 | 39 | 42 | 46 | 50 | 54 |
5. Schnellimbiss/Fast-Food | 38 | 43 | 48 | 53 | 57 | 63 | 68 |
6. Bergrestaurant | 10 | 13 | 16 | 18 | 21 | 24 | 27 |
7. Pub/Bar/Nachtclub | Ø Tagesumsatz x Betriebstage | ||||||
8. Saalbetrieb | Ø Umsatz x Anzahl Anlässe |
6. Platzumsatz je Lokal (Berechnung: Sitzplätze x Betriebstage x Umsatz je Platz)
Mietzinsansätze
Der Mietzinsansatz gilt für alle Lokale eines Betriebes. Er hängt von der Betriebsart und den damit verbundenen Einrichtungen ab und basiert auf einem mittleren Zinssatz.
Betriebsart | Ansatz |
---|---|
1. Quartierrestaurant/Gasthof | 7 - 9% |
2. Speiserestaurant | 8 - 10% |
3. Tea Room/Café | 9 - 12% |
4. Spezialitätenrestaurant/Pizzeria | 9 - 12% |
5. Schnellimbiss/Fast-Food | 10 - 14% |
6. Bergrestaurant | 8 - 18% |
7. Pub, Bar, Nachtclub | 12 - 18% |
8. Saalbetrieb | 4 - 8% |
Die Werte sind mittlere Richtwerte und Erfahrungszahlen aus durchschnittlich frequentierten Betrieben (Zinsbasis 5.0%). Die Tabellenwerte gelten bei Mietwertfestsetzung und zur Kontrolle bei Mieterträgen. Darin sind die Mieten für Gross- und Kleininventar nicht enthalten.
Jahresmietwert aus Logis
System
Der Jahresmietwert wird aufgrund der vorhandenen Bettenzahl, der Betriebsart, der Anzahl Betriebstage und der durchschnittlichen Bettenbelegung ermittelt.
Bettenzahl
Massgebend ist die vorhandene Anzahl der Betten, nicht die Zimmerzahl. Es ist zu beachten, dass heute oft Doppelzimmer an Einzelpersonen abgegeben werden müssen, besonders an Geschäftsleute. Der Preis liegt dort je Bett höher als bei Zimmern mit 2 oder mehr Betten.
Betriebsart
Bei den Zimmerpreisen wird unterschieden zwischen Zimmer mit und ohne Frühstück. Zimmer mit Frühstück sind um CHF 12.-- bis CHF 15.-- (Buffet) teurer. Dafür ist die Miete in Prozenten des Umsatzes dort entsprechend tiefer.
Betriebstage
Es ist auf die Anzahl der effektiven Betriebstage abzustellen, wobei je Monat 30 Tage gerechnet werden.
Durchschnittliche Bettenbelegung
Der Prozentsatz der durchschnittlichen Bettenbelegung bezieht sich auf die Anzahl Betriebstage. Im Einzelfall ist die durchschnittliche Bettenbelegung zu erfragen.
Vorgehen bei Ermittlung des JahresumsatzesAusgewiesene Werte:Wo eine Buchhaltung über die Logiseinnahmen geführt wird, ist bei gleichgebliebener Betriebsgrösse auf die durchschnittliche Umsatzzahl der letzten 2 Jahre abzustellen.
Keine Werte ausgewiesen:
Es ist auf Grund der vorbeschriebenen Kriterien die Umsatzzahl zu errechnen, wobei der durchschnittliche Preis je Bett zu erfragen oder aus Vergleichswerten anderer Betriebe zu ermitteln ist.
Abzüge von den Logiseinnahmen
Da die Miete von Gross- und Kleinmobiliar wie auch das Frühstück nicht Bestandteil der Ertragswertberechnung für den Logisteil sind, werden diese Kosten wie folgt ausgeschieden:
Mobiliar
Betriebskategorie | Abzug für Mobiliar |
---|---|
luxuriöse Möblierung | 23 - 25% |
gehobene Möblierung | 20 - 23% |
durchschnittliche Möblierung | 18 - 20% |
sehr einfache Möblierung | 15 - 18% |
Frühstück
Je nach Qualität und Preisklasse ist ein Betrag von CHF 12.-- bis CHF 15.-- (Buffet) in Abzug zu bringen und den Einnahmen für Restauration zuzurechnen.
Mietzinsansätze
Betriebskategorie | Mietzins in % des Nettoertrages (abzüglich Mobiliar / Frühstück) |
---|---|
Luxushotel (5-Stern) | 25-35% |
Gehobenes Hotel (4-Stern) | 20-30% |
Mittelklasshotel (3-Stern) | 15-25% |
Einfaches Hotel (bis 2-Stern), gute Pension | 10-15% |
einfache Pension | 8-15% |
Garni-Hotel | 30-40% |
4. Mietwert für Tierhaltungsräume in CHF/m², Basis 5%
Aufgehoben
5. Mietzinsindex Wohnen (Stand November 2010) Landesindex der Konsumentenpreise
Aufgehoben
6. Mietzinserhöhung/-senkung aufgrund von Hypothekarzinsveränderungen
Aufgehoben
7. Mietwerte von identischen Wohneinheiten
Gleiche Häuser einer Siedlung (auch gleiche Eigentumswohnungen)
Identische Objekte an gleicher Lage (Siedlung)
- Bauwert
- Alter
- Nutzung
- usw.
Haus A | vermietet | CHF/Jahr | 28'000.-- |
Haus B | vermietet | CHF/Jahr | 20'000.-- |
Haus C | Eigennutzung | CHF/Jahr | 26'000.-- (Mietwertfestsetzung) |
Regel
Identische Objekte einer Siedlung haben in etwa
- den gleichen Mietwert (Unterschiede anhand Mietwertfestsetzungsformular)
- den gleichen Katasterwert
Massgebend für die Berechnung des Katasterwertes ist die Mietwertfestsetzung und nicht der effektiv bezahlte Mietzins! Im obigen Beispiel somit CHF/Jahr 26’000.--. Bei vermieteten Objekten ist eine Mietwerterhebung zu erstellen!
8. Mietwert Schwimmbad / Sauna
Objekt | Grösse | Ausmass | Mietwert pro Jahr in CHF | ||
---|---|---|---|---|---|
einfach | mittel | komfortabel | |||
Schwimmbad im Haus, heizbar |
gross | 5x10 m | 5'000.-- | 8'000.-- | 12'000.-- |
mittel | 4x8 m | 4'000.-- | 7'000.-- | 10'000.-- | |
klein | 3x4 m | 2'000.-- | 4'000.-- | 7'000.-- | |
Schwimmbad im Freien, heizbar |
gross | 5x10 m | 2'000.-- | 5'000.-- | 8'000.-- |
mittel | 4x8 m | 1'000.-- | 3'000.-- | 5'000.-- | |
klein | 3x4 m | 500.-- | 1'000.-- | 2'000.-- | |
Schwimmbad im Freien | gross | 5x10 m | 1'000.-- | 3'000.-- | 5'000.-- |
mittel | 4x8 m | 500.-- | 2'000.-- | 3'000.-- | |
klein | 3x4 m | 200.-- | 500.-- | 1'000.-- | |
Sauna 2-3 Personen | 300.-- | 500.-- | 700.-- |