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Landwert

1. Berechnungen unter Berücksichtigung der Nutzung

Alle Beispiele anhand zweigeschossiger Wohnzone, mit AZ 0.30 und Marktwert CHF 300.--/m2

(AGF = anrechenbare Geschossfläche)

lustb_b4_VI_4_1a

Idealfall
Grundstück ausgenützt

Grundstück: 600 m2
AGF zulässig: 180 m2
AGF beansprucht: 180 m2

Landwert
600 m2 à 300.--: CHF 180'000
Total: CHF 180'000

Kommentar
Grdst. voll ausgenützt, gesamte Landfläche als Bauland erfassen!

lustb_b4_VI_4_1b

Unternutzung grösserer Umschwung

Grundstück: 600 m2
AGF zulässig: 180 m2
AGF beansprucht: 150 m2

Landwert
500 m2 à 300.--: CHF 150'000
100 m2 à 300.-- x 1/3: CHF 10'000
Total: CHF 160'000

Kommentar
Nur 500 m2 als Bauland erfassen, erweiterter Umschwung zu einem Drittel Landpreis!

lustb_b4_VI_4_1c

Unternutzung Restfläche bebaubar

Grundstück: 1'000 m2
AGF zulässig: 300 m2
AGF beansprucht: 150 m2

Neues Grundstück: 500 m2
Rest-AGF: 150 m2

Landwert
500 m2 à 300.--: CHF 150'000
500 m2 à 300.--: CHF 150'000
Total: CHF 300'000

Kommentar
Die nicht beanspruchte Landfläche abtrennen und als bebaubares Grundstück erfassen!

lustb_b4_VI_4_1d

Übernutzung

Grundstück: 600 m2
AGF zulässig: 180 m2
AGF beansprucht: 240 m2

Landwert
600 m2 à 300.--: CHF 180'000
200 m2 à 300.-- x 2/3: CHF 40'000
Total: CHF 220'000

Kommentar
Das Grundstück ist übernutzt und ist bewertungsmässig mit AZ-Transfer zu berechnen!

2. Bewertung von Hofraum in der Landwirtschaftszone

lustb_b4_VI_4_2

Beispiel A
Der Landwert des Hofraumes wird ähnlich bewertet, wie jener in der Bauzone.

Landwert: VW ca. CHF/m2 270.-- (Reduktion CHF/m2 30.--, da bauliche Veränderungen erschwert)

Beispiel B (max. 2'500 m 2)
Der Landwert des Hofraumes wird ähnlich bewertet, wie jener gem. Beispiel A.

Berechnung Hofraum:
AGF 150 m2 / AZ gem. Nachbar-Bauzone 0.25
Massgebender Landbedarf 150 : 0.25 = 600 m2

Landwert:
600 m2 à CHF 240 - 300 = CHF 144’000 -180’000
400 m2 à CHF 60 - 75=  CHF 24'000 - 30’000
1000 m2 à CHF 168 - 210 = CHF 168'000 - 210’000

Übrige Flächen:
Diese sind wie bisher zu bewerten, so z.B. NL (Code 01) 1’200 m2 à CHF/m2 40.-- = CHF 48’000.--

Beispiel C (max. 2'500 m 2 )
Sofern keine Vergleichspreise/-werte bestehen, ist der Landwert nach der Lageklassenmethode zu ermitteln.

Berechnung

Neuwert CHF Zeitwert CHF
Gebäude 500'000.-- 400'000.--
Nebenkosten 100'000.-- 80'000.--
Total 600'000.-- 480'000.--

Provisorische Lageklasse der Gemeinde 2.8
Steigerungsfaktoren 10% für:
  • Sicht/Besonnung
  • Aussennutzung
Reduktionsfaktoren 30% für:
  • Abgelegen
  • Topographie
  • Erschliessung
0.6
Definitive Lageklassenzahl 2.2

Landwert:
15.94% (LKZ 2.2) von CHF 600'000
80 -100% = CHF 76'500 - 95’600

Übrige Flächen: gemäss Beispiel B

3. Abbruchkosten

Konstruktionsart 1988
CHF/m3
1990
CHF/m3
1992
CHF/m3
1996
CHF/m3
1998
CHF/m3
2000
CHF/m3
2004
CHF/m3
Reine Holzbauten 15.-- 17.-- 22.-- 22.-- 21.-- 22.-- 22.--
Backsteinwände / Holzdecken 18.-- 20.-- 24.-- 24.-- 22.-- 24.-- 24.--
Backsteinwände / Eisenbetondecken 25.-- 28.-- 28.-- 28.-- 26.-- 28.-- 28.--
Reine Eisenbetonbauten 30.-- 32.-- 32.-- 30.-- 28.-- 30.-- 24.--
Eisenbeton-Skelettbau 24.-- 26.-- 26.-- 26.-- 26.-- 26.-- 24.--
Stahlstützen / Eisenbetondecken 27.-- 27.-- 27.-- 25.-- 24.-- 25.-- 22.--
Stahlbau verschraubt 20.-- 20.-- 23.-- 20.-- 19.-- 23.-- 14.--
Stahlbau verschweisst / genietet 22.-- 22.-- 24.-- 22.-- 21.-- 25.-- 14.--

In diesen Werten sind die durchschnittlichen Kosten für Abbruch, Zerkleinern des Abbruchmaterials, Abfuhr und allfällige Deponiegebühr enthalten.

Achtung: Bei kontaminierten Bauteilen (asbesthaltige, ölige usw.) sind die Entsorgungskosten höher.

Spezialarbeiten Einheit 1990 1992 1996 1998 2000 2004
Brandmauersicherung aus DIN-Trägern CHF je
Bund
4’000.-- 4’000.-- 4’000.-- 3’500.-- 4’000.-- 4'300.--
Staubwand (Holzmasten mit Bretterverschalung) CHF/m2 24.-- 30.-- 30.-- 27.-- 28.-- 40.--
Abdeckplane an Gerüst CHF/m2 25.--
Brandmauerabdeckung
(Dachpappe/Isolation)
CHF/m2 27.-- 29.-- 29.-- 28.-- 32.-- 32.--

4. Pfählungen

Wert pro Pfahl: CHF 800 / Stück      
Berechnung: Pro 4 m2 Gebäudefläche wird ein Pfahl berechnet.
Bemerkung: Bei diesen Ansätzen handelt es sich um pauschalierte Werte gemäss § 6 Absatz 1 Schatzungsverordnung.
Diese Berechnungen basieren auf dem Indexstand von 126,0 vom 1.10.91

5. Erschliessungskosten

Preisstand 1998

1. Strassen

Tatsächliche Erstellungskosten eff. Strassen- und Trottoirfläche inkl.

  • Unterbau / Abschlüsse
  • Entwässerung / Belag
  • Strom/Telefon/TV-GA
  • Strassenbeleuchtung
CHF/m2 150 bis 250
2. Wasser Pro m2 erschlossenes Baulandfür Haupt- und Stichleitungen inkl. Brandschutz CHF/m2 2 bis 6
3. Kanalisation Doppelleitungen im Trennsystem inkl. Schächte CHF/m1 500
Erfahrungswerte Komplette Erschliessungen (abgestützt auf Bauabrechnung) ø CHF/m2 40
 
  • günstig
CHF/m2 30
 
  • aufwendig
CHF/m2  50
Spezialaufwand

Zusätzlich zu berücksichtigen sind:

  • Bachverlegungen
  • Hangsicherungen
  • Baugrunderschwernisse
  • Abgeltungen
  • etc.
   

6. Lageklassenzahlen

Zuteilung der provisorischen Lageklassenzahl (LKZ) der Gemeinden/Ortsteile
(für Katasterschatzungen mit Wertbasis ab 01.01.2004/2014/2019)

Gemeinde/
Ortsteil
LKZ
2004
LKZ
2014

LKZ
2019

Gemeinde/
Ortsteil
LKZ
2004
LKZ
2014
LKZ
2019
Gemeinde/
Ortsteil
LKZ
2004
LKZ
2014
LKZ
2019
Adligenswil 4.5 5 5 Hämikon 3 3.2 3.3 Reiden 3.5 3.5 3.5
Aesch 2.6 3.3 3.5 Hasle 2.4 2.6 2.6 Retschwil 2.3 2.3 2.5
Alberswil 2.5 2.5 2.6 Hergiswil 2.6 2.6 2.6 Richenthal 1.9 1.9 1.9
Altbüron 1.9 1.9 1.9 Herlisberg 2.1 2.1 2.3 Rickenbach 2.8 2.8 2.8
Altishofen 2.9 3 3 Hildisrieden 4.4 4.2 4.5 Roggliswil 2 2 2
Altwis 2 2.4 2.5 Hitzkirch 3.6 3.6 3.8 Römerswil 2.6 2.6 3.2
Ballwil 4 4.2 4.4 Hochdorf 4.5 4.6 4.8 Romoos 1 1 1
Beromünster 3.6 3.6 3.8 Hohenrain 3.5 3.5 3.7 Root 4 4.5 4.5
Buchrain 4 4.6 4.6 Honau 4.2 4.3 4.3 Rothenburg 5.5 5.5 5.5
Buchs 2.1 2.1 2.1 Horw 5.6 5.8 5.8 Ruswil 3.6 3.9 3.9
Büron 3.3 3.3 3.3 Inwil 4 4.5 4.5 Sempach 4.5 4.8 4.7
Buttisholz 3.1 3.1 3.1 Knutwil 3 3 3.3 Sulz 3 3 3.2
Dagmersellen 3.5 3.5 3.5 Kottwil 2.5 2.5 2.5 Sursee 4.5 5 5
Dierikon 4 4.8 4.8 Kriens 5 5.1 5.1 Schenkon 4 4.6 4.6
Doppleschwand 2.1 2.1 2.1 Kulmerau 1.5 1.5 1.5 Schlierbach 2.2 2.2 2.2
Ebersecken 1.2 1.2 1.2 Langnau 2.5 2.5 2.5 Schongau 2.6 3.2 3.2
Ebikon 4.5 5.2 5.2 Lieli 2.8 2.8 2.9 Schötz 3.5 3.5 3.6
Egolzwil 2.9 2.9 3 Littau 4.5 5 5 Schüpfheim 2.7 3 3.1
Eich 4.5 4.6 4.8 Luthern 1.5 1.5 1.5 Schwarzenbach 2.3 2.3 2.4
Emmen 5 5 5.1 Malters 4 4.2 4.2 Schwarzenberg 2.5 2.5 2.5
Entlebuch 2.6 2.8 2.8 Marbach 2 2.2 2.2 Triengen 3 3 3
Ermensee 2.3 3.4 3.5 Mauensee 3 3 3.2 Udligenswil 4.5 4.7 4.7
Eschenbach 4 4.4 4.4 Meggen 5.7 5.9 6.1 Uffikon 2.5 2.5 2.5
Escholzmatt 2.3 2.5 2.5 Meierskappel 3.5 4.4

4.4

Ufhusen 2.3 2.3 2.3
Ettiswil 3 3 3.1 Menznau 2.7 2.7 2.8 Vitznau 3.5 3.8 4
Fischbach 1.9 1.9 1.9 Mosen 2.6 2.9 2.9 Wauwil 2.9 2.9 3
Flühli Dorf 2.2 2.2 2.2 Müswangen 2.5 2.9 2.9 Weggis 4.5 4.5 5
Flühli Sörenberg 2.7 2.7 2.7 Nebikon 3.2 3.2 3.3 Werthenstein 3.1 3.1 3.2
Gelfingen 3 3.4 3.6 Neudorf 3.2 3.2 3.5 Wikon 2.8 2.8 2.9
Gettnau 2.8 2.8 2.8 Neuenkirch 3.8 4.2 4.2 Wilihof 1.9 1.9 1.9
Geuensee 3.5 3.5 3.5 Nottwil 3.6 3.6 3.6 Willisau-Land 3.2 3.4 3.4
Gisikon 4 4.5 4.5 Oberkirch 4.5 4.5 4.5 Willisau-Stadt 3.9 4.1 4.1
Greppen 5 5 4.8 Ohmstal 2.4 2.4 2.4 Winikon 2 2 2
Grossdietwil 1.9 1.9 1.9 Pfaffnau 2.2 2.2 2.2 Wolhusen 3.4 3.6 3.7
Grosswangen 2.6 2.6 2.6 Pfeffikon 3.2 2.8 2.8 Zell 2.6 2.6 2.6
Gunzwil 3.2 3.2 3.3 Rain 4 4.2 4.4      
Luzern Stadt, linkes und rechtes Ufer    
- Periphere Stadtgebiete / sekundäre Wohnlagen (Die im Einzelfall anzuwendende LKZ ist mit derjenigen der angrenzenden Gemeinde abzugleichen) 5 5 5
- Lockere Bebauung / Aussenquartiere / Wohngebiete 6 6 6
- Dichtere Bebauung / Geschäfts- und Wohnzonen / Quartierzentren 8 8 8
- Stadtkern / Citybereich / Altstadt / Hauptgeschäftszone 10 10 10

Zuteilung der provisorischen Lageklassenzahl (LKZ) der Gemeinden
Lageklassenzahl Bodenmittelwert (LKZ-LRW) Stand 1994

Gemeinde/
Ortsteil
LKZ
LRW
LKZ Gemeinde/
Ortsteil
LKZ
LRW
LKZ
88
Gemeinde/
Ortsteil
LKZ
LRW
LKZ
88
Adligenswil 3.4 5.0 Hämikon 2.8 3.0 Reiden 2.2 4.0
Aesch 2.8 3.0 Hasle 1.3 2.5 Retschwil 1.9 2.5
Alberswil 1.6 2.5 Hergiswil 1.3 2.5 Richenthal 1.9 2.5
Altbüron 1.0 2.0 Herlisberg 1.6 2.5 Rickenbach 2.8 3.0
Altishofen 1.9 3.0 Hildisrieden 3.4 4.5 Roggliswil 1.3 2.0
Altwis 1.9 3.0 Hitzkirch 3.1 4.0 Römerswil 2.2 4.0
Ballwil 3.1 4.5 Hochdorf 3.4 4.5 Romoos 1.0 1.5
Beromünster 2.8 4.0 Hohenrain 2.8 3.5 Root 3.1 4.5
Buchrain 3.4 4.5 Honau 3.1 5.0 Rothenburg 4.0 5.5
Buchs 1.9 2.5 Horw 4.9 6.0 Ruswil 2.2 4.0
Büron 3.1 3.5 Inwil 3.4 4.5 Sempach 3.4 5.0
Buttisholz 1.9 3.5 Knutwil 3.1 4.0 Sulz 2.2 3.0
Dagmersellen 2.8 4.0 Kottwil 1.9 2.5 Sursee 3.7 5.0
Dierikon 3.4 5.0 Kriens 4.3 5.5 Schenkon 3.4 4.5
Doppleschwand 1.3 2.0 Kulmerau 1.3 2.0 Schlierbach 1.9 2.5
Ebersecken 1.0 2.0 Langnau 2.2 3.0 Schongau 2.8 3.0
Ebikon 3.4 5.0 Lieli 2.5 3.0 Schötz 2.2 3.5
Egolzwil 1.9 3.5 Littau 3.1 5.0 Schüpfheim 1.6 2.5
Eich 3.1 4.5 Luthern 1.0 2.0 Schwarzenbach 1.6 2.5
Emmen 3.4 5.0 Malters 2.8 5.0 Schwarzenberg 1.9 3.5
Entlebuch 1.6 2.5 Marbach 1.3 2.0 Triengen 3.1 3.0
Ermensee 2.2 4.0 Mauensee 3.1 4.0 Udligenswil 3.4 5.0
Eschenbach 3.4 5.0 Meggen 5.2 6.0 Uffikon 2.2 3.0
Escholzmatt 1.3 2.5 Meierskappel 3.4 5.0 Ufhusen 1.3 2.5
Ettiswil 2.2 3.0 Menznau 1.9 3.0 Vitznau 2.8 4.0
Fischbach 1.3 2.0 Mosen 3.1 3.0 Wauwil 2.8 4.0
Flühli Dorf 1.6 3.0 Müswangen 2.8 2.5 Weggis 3.4 4.5
Flühli Sörenberg 2.2 3.0 Nebikon 2.2 3.5 Werthenstein 1.6 3.0
Gelfingen 1.9 3.5 Neudorf 2.5 3.5 Wikon 1.9 3.5
Gettnau 1.6 2.5 Neuenkirch 3.1 4.5 Wilihof 1.9 2.5
Geuensee 3.1 4.0 Nottwil 3.1 5.0 Willisau-Land 2.2 3.5
Gisikon 3.1 5.0 Oberkirch 3.1 5.0 Willisau-Stadt 2.2 4.5
Greppen 3.7 5.0 Ohmstal 1.3 2.0 Winikon 1.6 2.5
Grossdietwil 1.0 2.0 Pfaffnau 1.6 2.5 Wolhusen 2.2 3.5
Grosswangen 1.9 3.0 Pfeffikon 2.5 3.5 Zell 1.3 2.5
Gunzwil 2.2 3.5 Rain 2.8 4.5  
Luzern Stadt, linkes und rechtes Ufer    
- Periphere Stadtgebiete / sekundäre Wohnlagen (Die im Einzelfall anzuwendende LKZ ist mit derjenigen der angrenzenden Gemeinde abzugleichen) 4.8  
- Lockere Bebauung / Aussenquartiere / Wohngebiete 5.2 6.0
- Dichtere Bebauung / Geschäfts- und Wohnzonen / Quartierzentren 7.1 8.0
- Stadtkern / Citybereich / Altstadt / Hauptgeschäftszonen 9.1 10.0

Korrektur der provisorischen Lageklassenzahl

Je nach Art, Lage und besonderer Situation des Objektes kann die provisorische Lageklassenzahl eine Korrektur nach oben oder unten von bis zu 35 Prozent erfahren. In der Folge werden einige Steigerungs- und Reduktionskriterien aufgeführt.

Steigerungsfaktoren max. 50%
Optimale Erschliessung und Zufahrt bis 10%
Vorteilhafte Wohn- oder Geschäftslage(Besonnung, Sicht / Ecklage, Passantenverkehr) bis 25%
Optimale Aussennutzung (Umgebung) bis 15%

Reduktionsfaktoren max. 60%
Grundstück (Baugrund, Topografie, Form) bis 10%
Erschliessung (Verkehr, Werkleitungen) bis 10%
Schlechte Wohn- oder Geschäftslage(Besonnung, Sicht / abgelegen / Immissionen) bis 25%
Fehlende, ungünstige Aussennutzung bis 15%

Vorgehen bei der Berechnung des Zuschlages oder der Reduktion:

  • Plus und Minusfaktoren sind miteinander zu verrechnen.
  • Die Korrektur darf nicht mehr als 35% betragen.
  • Der ermittelte Korrekturwert ist zur provisorischen Lageklassenzahl der entsprechenden Gemeinde zu addieren oder zu subtrahieren.
  • Das Ergebnis ist die definitive Lageklassenzahl.

Berechnung des Landwertes für den massgebenden Landbedarf

Vorgehen:

  1. Prozentsatz in nachstehender Tabelle ablesen in % vom Neuwert (NW)
  2. Landwert vom Total der Neuwerte berechnen für massgebenden Landbedarf oder Grundstückfläche sofern nicht grösser als massgebenden Landbedarf
  3. Der Landwert beträgt 80 - 100% des Tabellenwertes.

Landwerttabelle für den massgebenden Landbedarf

LKZ %
v.NW
LKZ %
v.NW
LKZ %
v.NW
LKZ %
v.NW
LKZ %
v.NW
1.0 6.67 3.5 28.00 6.0 60.00 8.5 113.33 11.0 220.00
1.1 7.38 3.6 29.03 6.1 61.62 8.6 116.22 11.1 226.53
1.2 8.11 3.7 30.08 6.2 63.27 8.7 119.18 11.2 233.33
1.3 8.84 3.8 31.15 6.3 64.95 8.8 122.22 11.3 240.43
1.4 9.59 3.9 32.23 6.4 66.67 8.9 125.35 11.4 247.83
1.5 10.34 4.0 33.33 6.5 68.42 9.0 128.57 11.5 255.56
1.6 11.11 4.1 34.45 6.6 70.21 9.1 131.88 11.6 263.64
1.7 11.89 4.2 35.59 6.7 72.04 9.2 135.29 11.7 272.09
1.8 12.68 4.3 36.75 6.8 73.91 9.3 138.81 11.8 280.95
1.9 13.48 4.4 37.93 6.9 75.82 9.4 142.42 11.9 290.24
2.0 14.29 4.5 39.13 7.0 77.78 9.5 146.15 12.0 300.00
2.1 15.11 4.6 40.35 7.1 79.78 9.6 150.00 12.1 310.26
2.2 15.94 4.7 41.59 7.2 81.82 9.7 153.97 12.2 321.05
2.3 16.79 4.8 42.86 7.3 83.91 9.8 158.06 12.3 332.43
2.4 17.65 4.9 44.14 7.4 86.05 9.9 162.30 12.4 344.44
2.5 18.52 5.0 45.45 7.5 88.24 10.0 166.67 12.5 357.14
2.6 19.40 5.1 46.79 7.6 90.48 10.1 171.19 12.6 370.59
2.7 20.30 5.2 48.15 7.7 92.77 10.2 175.86 12.7 384.85
2.8 21.21 5.3 49.53 7.8 95.12 10.3 180.70 12.8 400.00
2.9 22.14 5.4 50.94 7.9 97.53 10.4 185.71 12.9 416.13
3.0 23.08 5.5 52.38 8.0 100.00 10.5 190.91 13.0 433.33
3.1 24.03 5.6 53.85 8.1 102.53 10.6 196.30 13.1 451.72
3.2 25.00 5.7 55.34 8.2 105.13 10.7 201.89 13.2 471.43
3.3 25.98 5.8 56.86 8.3 107.79 10.8 207.69 13.3 492.59
3.4 26.98 5.9 58.42 8.4 110.53 10.9 213.73 13.4 515.38