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Katasterwert

1. Katasterwert mit Einbezug des Ertragswertes

Der Katasterwert wird aus Real- und Ertragswert ermittelt, darf jedoch nicht tiefer sein als der Ertragswert.

Bei der Wahl des Ertragswertfaktors EWF ist der Markt entscheidend. Es ist nicht einfach aufgrund der Abweichung zu interpolieren. Sind hohe Mieterträge berücksichtigt oder ist ein grosses Objekt (mehrere Millionen) zu beurteilen, so ist eher der höhere Wert zu berücksichtigen. Bei kleineren Renditeobjekten oder tiefen Mietzinsen gilt eher der tiefere EWF.

Kumulation von Korrekturen
In der Regel ist es nicht angebracht, allfällig gerechtfertigte Korrekturen an verschiedenen Positionen (also mehrmals) zu berücksichtigen.

Falsch ist: Tiefe Mietzinse / hoher Kapitalisierungssatz und hoher EWF.

Eine Kumulation der Anpassungen ergibt sonst einen falschen Katasterwert.

1.1 Ertragswertfaktor Einfamilienhaus / Eigentumswohnung

Die Gewichtungszahl des Ertragswertes ist abhängig vom Marktwert eines Objektes. Die Spanne reicht in der Regel von 0.0 bis 1.0.

Marktgängige Objekte weisen eine tiefere Gewichtungszahl auf als ausgefallene. Dies wird damit begründet, dass sich der Realwert bei einer Veräusserung eines marktgängigen Objektes eher realisieren lässt als bei einem ausgefallenen.

Bei luxuriösen Objekten gilt eine tiefere Gewichtungszahl. Renditenüberlegungen sind sekundär.

Der Ertragswertfaktor kann aufgrund der Kriterien Wohngemeinde, Verkehrserschliessung, Besonnung/Sicht, Äussere Gestaltung und Funktion ermittelt werden, wobei jedes Kriterium mit 0.0 - 0.2 bewertet wird. Die Addition der Notenwerte aller fünf Kriterien ergibt die Gewichtungszahl.

Kriterien Ertragswertfaktoren
0.0 0.1 0.2
Wohngemeinde / Lage bevorzugt günstig ungünstig
Verkehrserschliessung sehr günstig mittelmässig ungünstig
Besonnung / Sicht sehr günstig mittelmässig ungünstig
Äussere Gestaltung sehr gefällig ansprechend ausgefallen
Wohnwert hoch mittel tief

1.2 Ertragswertfaktor Mehrfamilienhaus, Geschäfts- und Gewerbeobjekt

EW tiefer als RW:
(EW = 100%)
2 Einheiten
I
3 Einheiten
II
Basisobjekt
III
Renditenobjekt
IV
bis 30% 0.3 - 0.5 0.4 - 0.7 0.5 - 1.0 1.0 - 3.0
bis 60% 0.5 - 0.7 0.7 - 1.0 1.0 - 1.5 1.5 - 3.5
bis 90% 0.7 - 0.9 1.0 - 1.3 1.5 - 2.0 2.0 - 4.0
bis 120% 0.9 - 1.1 1.3 - 1.6 2.0 - 2.5 (2.5 - 4.0)*
über 120% 1.1 - 1.3 1.6 - 1.9 2.5 - 3.0 (3.0 - 4.0)*
*Bitte Grundlagenwerte wie Landwert, Mietwert und Kapitalisierungssatz prüfen!

Die obigen Gewichtungsfaktoren gelten wie folgt:

I)       

  • Wohnhaus mit 2 gleichwertigen Wohnungen (Zweifamilienhaus)
  • Geschäfts- oder Gewerbeobjekt mit 2 in sich abgeschlossenen Raumkomplexen

II)

  • Wohnhaus mit 3 gleichwertigen Wohnungen (Dreifamilienhaus)
  • Geschäfts- oder Gewerbeobjekt mit 3 in sich abgeschlossenen Raumkomplexen

III)

  • Wohnhaus mit mehr als 3 gleichwertigen Wohnungen
  • Geschäfts- oder Gewerbeobjekt mit mehr als 3 in sich abgeschlossenen Raumkomplexen

IV)

  • Grössere vermietete Wohn-, Geschäfts- oder Gewerbeobjekte sind Renditenobjekte

1.3 Ertragswertfaktor Zweitobjekte

Gewichtung des Ertragswertfaktors grundsätzlich analog Einfamilienhaus mit folgender Ausnahme:

Beim Kriterium "Wohngemeinde/Lage" wird die Attraktivität des Touristikgebietes bewertet und zwar wie folgt:

gut erschlossen, Zwei-Saisonbetrieb 0.0       
gut erschlossen, Ein-Saisonbetrieb 0.1       
wenig erschlossen, wenig Infrastruktur 0.2   

1.4 Ertragswertfaktor Gastgewerbe

Ertragswert tiefer als Realwert:
(Ertragswert = 100%)
Ertragswertfaktor
bis 60% 1.5 - 2.5
bis 90% 2.0 - 3.0
bis 120% 2.5 - 3.5
bis 150% 3.0 - 4.0
über 150% 3.5 - 5.0

2. Bewertung ohne Einbezug des Ertragswertes

Wird der Katasterwert ohne Einbezug des Ertragswertes ermittelt, so beträgt der Katasterwert 50 – 100% des Realwertes.

2.1 Private Anlage für Freizeit und Sport

2.1.1 Allgemeine Anlagen

Für Standort, Zweckmässigkeit, Infrastruktur, Auslastung und andere Verwendbarkeit werden Abzüge von je 0 - 10% festgesetzt.

  • Standort (Verkehrserschliessung, Lage, Immissionen, Sicht/Besonnung)
  • Zweckmässigkeit der Anlage
  • Infrastruktur (Parkraum, sanitäre Anlagen, Werkanschlüsse)
  • Auslastung der Anlage
  • Andere Verwendbarkeit der Anlage

2.1.2 Golfanlagen

Für Standort, Zweckmässigkeit, Auslastung, Wirtschaftlichkeit und Marktlage werden Abzüge von je 0 - 10% festgesetzt.

Standort   
  • Lage (Mikro-, Makrolage)
  • Erschliessung (Wege, Zufahrten, Parkplatzmöglichkeiten, Werkanschlüsse)
  • Immissionen
  • Sicht / Besonnung
Zweckmässigkeit    
  • Betriebskonzept
  • Funktionalität
  • Qualität (The Leading Golf Courses)
  • Unterhaltsbedarf
  • Potenzial (Ausgestaltungsmöglichkeiten, Nutzungsmöglichkeiten)
Auslastung   
  • Mitgliederzahlen (früher und heute)
  • Anderweitige Turnierangebote
  • Nachfragepotenzial
  • Spielbetriebdauer
Wirtschaftlichkeit    
  • Ertragssituation
  • Pachtverträge und Entschädigungen
  • Rückstellungen / Rekultivierung
  • Golfshop-, Restaurant- oder Logierumsätze
  • Personal- und Pflegeaufwand
Marktlage 
  • Zukunftsaussichten
  • Angebot und Nachfrage

2.1.3 Prozentabzüge vom Realwert

sehr gut 0%
gut 2%
befriedigend 4%
unbefriedigend 6%
schlecht 8%
sehr schlecht 10%

Es sind auch Zwischenwerte zulässig und im Einzelfall dürfen höhere Prozentabzüge vorgenommen werden. Solche sind jedoch zu begründen.

Berechnung des Katasterwertes

Realwert 100%
abzüglich Total der Korrekturen 0 - 50%
Katasterwert 50 - 100%

2.2 Industrie und Grossgewerbe

Kann der Mietwert nicht zuverlässig ermittelt werden, ist der Katasterwert auf der Grundlage des Realwertes zu schätzen, wobei Standort und Funktionalität angemessen zu berücksichtigen sind.

Berechnung der Korrekturen

Der Realwert entspricht 100%. Für Mängel bezüglich Standort und Funktionalität gelten folgende Prozentabzüge:

keine Mängel sehr gut 0%
kaum Mängel gut 1%
leichte Mängel befriedigend 2%
mittlere Mängel unbefriedigend 3%
erhebliche Mängel schlecht 4%
schwere Mängel sehr schlecht 5%

Kriterien
Für jedes der nachfolgend aufgeführten Kriterien werden die Prozentabzüge von 0 bis 5% angewendet:

Standort 
1. Arbeitsmarkt (Rekrutierung der Arbeitnehmerschaft aller Stufen)
2. Absatzmarkt (Distanz zu Verbraucherunnen und Verbrauchern)
3. Zonenzugehörigkeit (Industriezone)
4. Umgebung (Akzeptanz in der Region)
Verkehrserschliessung für Gütertransport 
5. Bahnen (Gleisanschluss, Güterbahnhof)
6. Strasse (Autobahnanschluss)
Verkehrserschliessung für Personal 
7. Bahn/Bus (Bahnhof- und/oder Busstation)
8. Privatverkehr (gute Zubringerstrassen)
Andere Verwendbarkeit 
9. Grundstück (Baugrund, Form, Topografie)
10.   Gebäude (Produktion, Lager, Büros)

Berechnung des Katasterwertes

Realwert 100%
abzüglich Total der Korrekturen 0 - 50%
Katasterwert 50 - 100%

2.3 Transportanlagen

Der Katasterwert wird bei Transportanlagen nicht aus Real- und Ertragswert, sondern auf der Basis des Realwertes ermittelt, wobei Standort, Zweckmässigkeit der Anlage, Infrastruktur, Auslastung der Anlage und Zugehörigkeit zu einem Regionalkonzept angemessen zu berücksichtigen sind.

Berechnung der Korrekturfaktoren

Je Kriterium wird ein Abzug von 0 – 10% festgesetzt. Dieser richtet sich nach folgender Skala:

Prozentabzüge vom Realwert

sehr gut 0%
gut 2%
befriedigend 4%
unbefriedigend 6%
schlecht 8%
sehr schlecht 10%

Es sind auch Zwischenwerte zulässig.

Kriterien

1. Standort

  • Region
  • Touristische Attraktivität
  • Verkehrserschliessung/Zufahrt

2. Zweckmässigkeit der Anlage                             

  • Komfort
  • Kapazität
  • Technik/Sicherheit

3. Infrastruktur

  • Parkraum
  • Sanitäranlagen

4. Auslastung der Anlage

  • Nachfrage/Frequenz
  • Betriebsdauer (Saison)

5. Regionalkonzept

  • Anschluss an weitere Transportanlagen (Verkehrsverbund)

Berechnung des Katasterwertes

Realwert 100%
abzüglich Total der Korrekturen 0 - 50%
Katasterwert 50 - 100%

2.4 Ver- und Entsorgungsanlagen

Der Katasterwert wird bei Ver- und Entsorgungsanlagen nicht aus Real- und Ertragswert, sondern auf der Basis des Realwertes ermittelt, wobei Standort, Zweckmässigkeit, Infarstruktur, Auslastung und andere Verwendbarkeit angemessen zu berücksichtigen sind.

Berechnung der Korrekturfaktoren

Je Kriterium wird ein Abzug vom Realwert von 0 - 10% festgesetzt. Dieser richtet sich nach folgender Skala:

Prozentabzüge vom Realwert

sehr gut 0%
gut 2%
befriedigend 4%
unbefriedigend 6%
schlecht 8%
sehr schlecht 10%

Es sind auch Zwischenwerte zulässig.

Kriterien

1. Standort

  • Verkehrserschliessung (Personal/Güter)
  • Zonenzugehörigkeit

2. Zweckmässigkeit der Anlage

  • Funktionalität

3. Infrastruktur

  • Parkraum
  • Sanitäranlagen
  • Werkanschlüsse

4. Auslastung der Anlage

  • Nachfrage/Frequenz

5. Andere Verwendbarkeit

  • Grundstück
  • Gebäude/Anlagen

Berechnung des Katasterwertes

Realwert 100%
abzüglich Total der Korrekturen 0 - 50%
Katasterwert 50 - 100%

2.5 Öffentliches Objekt

Wird die Anlage nicht komerziell betrieben, so wird der Katasterwert ohne Einbezug des Ertragswertes auf Basis des Realwertes ermittelt, wobei Standort, Zweckmässigkeit, Infrastruktur, Auslastung und andere Verwendbarkeit des Objektes angemessen zu berücksichtigen sind.

Berechnung der Korrekturfaktoren

Je Kriterium wird ein Abzug vom Realwert von 0 -10% festgesetzt. Dieser richtet sich nach folgender Skala:

Prozentabzüge vom Realwert

sehr gut 0%
gut 2%
befriedigend 4%
unbefriedigend 6%
schlecht 8%
sehr schlecht 10%

Es sind auch Zwischenwerte zulässig.  

Kriterien

1. Standort

  • Verkehrserschliessung
  • Lage
  • Immissionen
  • Sicht/Besonnung

2. Zweckmässigkeit der Anlage

  • Funktionalität

3. Infrastruktur

  • Parkraum
  • Sanitäranlagen
  • Werkanschlüsse

4. Auslastung der Anlage

  • Nachfrage/Frequenz

5. Andere Verwendbarkeit

  • Grundstück
  • Gebäude/Anlagen

Berechnung des Katasterwertes

Realwert 100%
abzüglich Total der Korrekturen 0 - 50%
Katasterwert 50 - 100%