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Kapitalisierung

1. Zinssätze der Luzerner Kantonalbank ab 1975

I. Hypotheken für Wohnbauten und Landwirtschaft

Altbestände
Datum

%
Neubestände
Datum

%
Altbestände
Datum

%
Neubestände
Datum

%
01.01.1975 6 01.01.1975 6 ½ 01.04.1990 6 ½    
  0 01.04.1975 6 ¾     29.08.1990 8
  0 01.09.1975 6 ½ 01.01.1991 7 01.01.1991 8 ¼
  0 01.12.1975 6 ¼     26.02.1991 8
01.07.1976 5 ¾ 01.07.1976 5 ¾     13.10.1992 7 ¾
01.01.1977 5 ½ 01.01.1977 5 ½     28.10.1992 7 ½
01.04.1977 5 ¼ 01.04.1977 5 ¼     01.01.1993 7
01.07.1977 5 01.07.1977 5     25.02.1993 6 ½
01.07.1978 4 ½ 01.07.1978 4 ½        
01.01.1979 4 ¼ 01.01.1979 4 ¼     01.07.1993 6
    01.03.1979 4 01.08.1993 6 ½    
01.07.1979 4     01.10.1993 6    
01.04.1980 4 ½         01.11.1993 5 ½
    01.01.1980 4 ½ 01.01.1994 5 ¾    
    01.10.1980 5 01.03.1994 5 ½    
01.03.1981 5            
    01.04.1981 5 ½     27.09.1995 5 ¼
    15.05.1981 6        
01.08.1981 5 ½         22.11.1995 5
    30.09.1981 6 ½ 01.01.1996 5 ¼    
01.03.1982 6     01.04.1996 5    
01.04.1983 5 ½ 01.04.1983 5 ½ 01.01.1997 4 ¾ 01.01.1997 4 ¾
    04.11.1986 5 ¼ 01.07.1997 4 ½ 01.05.1997 4 ½
01.04.1987 5 ¼     01.10.1997 4 ¼ 26.08.1997 4 ¼
    01.05.1988 5 01.06.1998 4 15.01.1998 4
01.08.1988 5     01.08.1999 3 ¾ 12.04.1999 3 ¾
    17.02.1989 5 ½ 01.02.2000 4 ¼ 29.10.1999 4 ¼
    10.05.1989 6 01.08.2000 4 ½ 06.06.2000 4 ½
01.06.1989 5 ½     01.07.2001 4 ¼ 27.03.2001 4 ¼
    01.07.1989 6 ½ 01.03.2002 4 30.10.2001 4
01.10.1989 6     01.11.2002 3 ¾ 06.08.2002 3 ¾
    06.12.1989 7 01.04.2003 3 ½ 27.01.2003 3 ½
    01.02.1990 7 ½ 01.07.2003 3 ¼    
        31.07.2005 3    
        01.01.2007 3 ¼    
        01.03.2008 3 ½    
            29.04.2009 2 ¾
            01.07.2009 2.45
(Quelle: www.lukb.ch)

II. Hypotheken für Geschäft/Gewerbe

Es ist der objektspezifische Hypothekarzinssatz anzuwenden.

2. Kapitalkosten

Der Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dem Zinsatz für l. Hypotheken Altbestände der Luzerner Kantonalbank. Er korrespondiert gemäss Mietrecht mit dem massgebenden Mietwert.

Bei festgesetzten Jahresmietwerten gelten die der Festsetzung zugrunde gelegten Kapitalkosten:

  • Wohnen: 4,5%
  • Geschäft, Gewerbe: 5,0%

Handelt es sich um Objekte mit bevorzugter, zinsgünstiger Finanzierung (Subventionen, Sonderkonditionen, Genossenschaftsanteile, Stiftungen usw.) sind die Besonderheiten entsprechend zu berücksichtigen (kleinerer Kapitalkostensatz, tieferer Ertragswertfaktor usw.).

3. Bewirtschaftungskosten (Zuschläge zu den Kapitalkosten)

Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche durch die ordnungsgemässe Bewirtschaftung entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden werden können (Eigentümerlasten). Sie beinhalten: Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibungen.

Bei der Festlegung des Kapitalisierungssatzes sind besonders zu berücksichtigen:

  • Markt (Nachfrage, Wirtschaftslage)
  • Lage
  • Objektart
  • Mieterstruktur / Mieterqualität
  • Bauart
  • Alter
  • usw.

Kriterien für einen höheren oder tieferen Kapitalisierungszuschlag:

Besonderheiten Zuschlag beim Kapitalisierungssatz
viele Kleinwohnungen
(Mieterstruktur! reger Mieterwechsel!)
+ Unterhaltskosten / Mietzinsrisiko /
Amortisation / Verwaltungskosten
Mietzinse eher unter den Quartierüblichen
(langjährige Mieten)
- Unterhaltskosten / Mietzinsrisiko / Verwaltungskosten
Mietzinse eher über den Quartierüblichen
(reger Mieterwechsel! Mieterstruktur!)
+ Unterhaltskosten / Mietzinsrisiko /
Amortisation / Verwaltungskosten
hoher Landwert
(sehr gute Lage, hohe Lageklassenzahl)
- Der Boden muss nicht unterhalten und nicht amortisiert werden.
Ein grosser Teil des Mietertrages wird für die Verzinsung des Landwertes (analog Baurecht) gebraucht.
Ältere Liegenschaften
(aufgestauter Unterhalt)
+ Unterhaltskosten / Amortisation / Verwaltungskosten
Parkplätze, Garagen - Unterhaltskosten / Amortisation /
Verwaltungskosten / Betriebskosten
Bauten mit wenig Installationen und geringem Ausbau - Unterhaltskosten / Amortisation /
Verwaltungskosten / Betriebskosten

Allfällige Abweichungen bei der Wahl des Kapitalisierungssatzes gegenüber den Vorgaben sind zu begründen!

Kapitalisierungszuschlag für Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshaus

Art der Baute mittleres wirtschaftliches Alter   
bis 10 J.
%
bis 30 J.
%
bis 60 J.
%
älter
%
1. Wohnbauten
Leicht oder gemischt
bis 4 Wohnungen
1.7 – 2.5 2.1 – 2.7 2.4 – 3.3 3.0 – 3.6
Leicht oder gemischt
über 4 Wohnungen
1.9 – 2.6 2.2 – 2.9 2.6 – 3.5 3.2 – 3.8
Massiv
bis 6 Wohnungen
1.2 – 1.8 1.4 – 2.1 1.8 – 2.6 2.5 – 3.3
Massiv
bis 15 Wohnungen
1.3 – 2.0 1.6 – 2.5 2.2 – 3.1 2.8 – 3.5
Massiv
über 15 Wohnugen
1.5 – 2.2 1.8 – 2.9 2.6 – 3.3 3.0 – 3.5
2. Geschäft, Gewerbe
Leicht oder
gemischt
2.0 – 2.7 2.3 – 3.3 2.9 – 3.8 3.4 – 4.4
Massiv
vorwiegend Geschäft
1.3 – 2.1 1.6 – 2.6 2.1 – 3.1 2.6 – 3.7
Massiv
vorwiegend Gewerbe
1.7 – 2.6 2.1 – 3.3 2.8 – 3.7 3.2 – 4.0

Kapitalisierungszuschlag für Einfamilienhaus und Eigentumswohnung

Bauart, Bauzustand
Qualität, Ausbau

 mittleres wirtschaftliches Alter
bis 10 J.
%
bis 30 J.
%
bis 60 J.
%
älter
%
Leicht
Schlechte Qualität
Einfacher Ausbau
1.2 – 1.8 1.4 – 2.0 1.6 – 2.2 1.8 – 2.4
Leicht
Gute Qualität
Guter Ausbau
1.1 – 1.8 1.3 – 2.0 1.5 – 2.2 1.7 – 2.4
Gemischt
Schlechte Qualität
Einfacher Ausbau
1.0 – 1.6 1.2 – 1.8 1.4 – 2.0 1.6 – 2.2
Gemischt
Gute Qualität
Guter Ausbau
0.9 – 1.5 1.1 – 1.7 1.3 – 1.9 1.5 – 2.1
Massiv
Schlechte Qualität
Einfacher Ausbau
0.7 – 1.3 0.9 – 1.5 1.1 – 1.7 1.3 – 1.9
Massiv
Gute Qualität
Guter Ausbau
0.6 – 1.2 0.8 – 1.4 1.0 – 1.6 1.2 – 1.8

Kapitalisierungszuschlag für Gastgewerbe

Zuschläge für den gastgewerblichen Anteil.
Sind im gleichen Objekt andere Bewertungsanteile wie Läden, Büro, Wirtewohnung usw. so sind die entsprechenden Kriterien anzuwenden.

Bauart mittleres wirtschaftliches Gebäudealter in Jahren
bis 15 bis 25 bis 40 bis 75 über 75
leicht 2.4 – 2.6 2.6 – 2.8 2.8 – 3.0 3.0 – 3.4 3.4 – 4.0
gemischt 2.2 – 2.4 2.4 – 2.6 2.6 – 2.8 2.8 – 3.2 3.2 – 3.8
massiv 2.0 – 2.2 2.2 – 2.4 2.4 – 2.6 2.6 – 2.8 2.8 – 3.6

Allfällige Abweichungen bei der Wahl des Kapitalisierungssatzes gegenüber den Vorgaben sind zu begründen!