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Ergänzende Weisungen

1. Weisung für die Neuschatzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke ohne Bauten (Nichtüberbaute NL-Grundstücke)

1.1 Grundsätzliches

Zu schätzen sind alle nichtlandwirtschaftlichen, nichtüberbauten Grundstücke. Die Abteilung Immobilienbewertung hat die entsprechenden Listen der Objektarten Codes 01, 02, 03 ausgedruckt. Die Schätzer/innen erhalten nach dem Versand der Fragebogen an die Eigentümer/innen die Schatzungsprotokolle der entsprechenden Grundstücke. Gemäss Weisungen vom 19.9.89 werden die Grundstücke mit Tiefbauten (Code 03) erst später geschätzt. Diese Protokolle sind der Abteilung Immobilienbewertung mit entsprechendem Vermerk zurückzugeben. Dasselbe gilt für Grundstücke, die gem. § 25 SchG zusammen mit anderen Grundstücken als Betriebseinheit zu schätzen sind.

1.2 Zusammengesetzte Schatzungsgegenstände

Bei zusammengesetzten Schatzungsgegenständen gemäss § 24 SchG ist die Neuschatzung aufgrund der vorherrschenden Hauptnutzungsart vorzunehmen. Diese wird aufgrund des höchsten Anteils am Katasterwert bestimmt. Es ist zu beachten, dass das ganze Grundstück als Schatzungsgegenstand gilt. Entweder wird demnach das ganze Grundstück jetzt neu geschätzt, oder aber die Neuschatzung wird in einem späteren Zeitpunkt vorgenommen.

Bei zusammengesetzten Schatzungsgegenständen sind alle Teilflächen und/oder Teilwerte separat auszuscheiden. Wichtig ist die korrekte Gliederung und Auflistung der verschiedenen Grundstückteile.

1.3 Abgrenzung landwirtschaftliche/nichtlandwirtschaftliche Grundstücke

  1. Bisher landwirtschaftlich geschätzte Grundstücke (Codes 40 - 49)
    Bisher landwirtschaftlich geschätzte Grundstücke bleiben weiterhin landwirtschaftlich geschätzt (landw. Ertragswert). Dies gilt insbesondere für Grundstückteile, die im Detailprotokoll geschätzt waren, jedoch im Schatzungsentscheid nicht ausgeschieden waren. Hier ist die Korrektur auf Seite 1 anzubringen und der Code zu präzisieren (Bewertung nach Register V).
  2. Bisher nicht landwirtschaftlich geschätzte Grundstücke in einer Landwirtschaftszone
    Wenn das Grundstück heute in einer Landwirtschaftszone liegt und die Bewertung als nichtlandwirtschaftliches Grundstück vor der Planungsmassnahme erfolgte, ist das Grundstück oder die entsprechende Fläche davon neu landwirtschaftlich zu schätzen.

Der/Die Schätzer/in geht folgendermassen vor:

  • Bei ganzem, selbständigem Grundstück Rückweisung mit grünem Meldeformular,
  • Bei Teilfläche eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstückes Bewertung durch den Schätzer nach den Ansätzen und Normen des Registers V.

Wenn das Grundstück heute in einer Landwirtschaftszone liegt, der Grund für eine nichtlandwirtschaftliche Schatzung jedoch nach der Planungsmassnahme in Kraft trat, ist das Grundstück weiterhin nichtlandwirtschaftlich zu schätzen. Der neu festgesetzte Katasterwert darf nicht tiefer sein als der bisherige.

2. Weisung über Grundstücke, die sich in Überbauung befinden

2.1 Problemstellung

Bei den Vorbereitungsarbeiten oder bei der Schatzung der nichtüberbauten Grundstücken zeigt es sich, dass einzelne Grundstücke sich in Überbauung befinden oder bereits überbaut sind.

Es stellt sich die Frage, ob in diesen Fällen zwei Schatzungen nötig sind, nämlich 1. als nichtüberbautes und 2. als überbautes Grundstück.

2.2 Lösung

Wenn aus den Akten (Fragebogen) oder aus Auskünften der Gemeindefachleute hervorgeht, dass das Inkraft-ab-Datum der Neuschatzung als unüberbautes Grundstück und als überbautes Grundstück im gleichen Jahr liegen würde, kann auf die Neuschatzung als unüberbautes Grundstück verzichtet werden. In diesen Fällen unterbindet die Abteilung Immobilienbewertung die Neuschatzung bei Erhalt des Fragebogens oder der/die Schätzer/in schickt die Schatzungsunterlagen mit entsprechendem Hinweis auf dem Formular "Rückweisung von Schatzungsakten an Schätzer mba zwecks Abklärung/Information" zurück.

In berechtigten Einzelfällen kann die Abteilung Immobilienbewertung, der/die Eigentümer/in oder eine Behörde die Schatzung als nichtüberbautes Grundstück verlangen.

2.3 Weisungen

Grundstücke, die sich in Überbauung befinden oder bereits überbaut sind, erhalten keine Neuschatzung als nichtüberbautes Grundstück, wenn das Inkraft-ab-Datum der Neuschatzung als nichtüberbautes Grundstück und als überbautes Grundstück im gleichen Jahr liegen würde.

In berechtigten Ausnahmefällen kann die Abteilung Immobilienbewertung, der/die Eigentümer/in oder eine Behörde die Schatzung als nichtüberbautes Grundstück verlangen.

3. Weisung über Bewertung von nichtüberbautem Land im "übrigen Gemeindegebiet"

3.1 Sachverhalt

Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 7. September 1993 festgestellt:

  • Die Weisungen zum Schatzungsgesetz, Register III/2, dürfen nicht in jedem Falle angewandt werden.
  • Der Verkehrswert sei nur dann als Bauland zu schätzen, wenn die mögliche künftige Nutzung als Bauland mit einem Rechtsanspruch verbunden sei oder mit erheblicher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sei.
  • Die Wahrscheinlichkeit der künftigen besseren Nutzung sei im Einzelfall zu prüfen.
  • Wenn die künftige bessere Nutzung nicht nachgewiesen sei, könne der Katasterwert (Verkehrswert) nicht als "Spekulationswert" festgelegt werden. Dies gelte auch dann, wenn der/die Erwerber/in seinerzeit einen höheren als einen landwirtschaftlichen Verkehrswert bezahlt habe.

3.2 Wie schätzt die Abteilung Immobilienbewertung solche Grundstücke inskünftig?

Generell dürfen die Weisungen zum Schatzungsgesetz angewandt werden, wenn die Zuordnung zu einer Bauzone in den nächsten 20 Jahren wahrscheinlich ist.

Im Einzelfall ist eine Stellungnahme des Gemeinderates einzuholen.

Wenn der Gemeinderat die künftige Nutzung als Bauland verneint, ist der Katasterwert aufgrund der heutigen Nutzung festzulegen, beispielsweise als:

  • landwirtschaftlicher Verkehrswert (Fr/m2 10.-- bis 20.--)
  • Lagerplatz für Gewerbe oder Industrie
  • Anlage für Freizeit und Sport (z.B. bei Badeplatz, Pferdesportanlage, usw.)

In allen diesen Fällen darf kein landwirtschaftlicher Objektarten-Code verwendet werden, sondern je nachdem Codes 01, 02, 03.

4. Weisung über die Schatzungspraxis bei selbständigen Miteigentumsgrundstücken

4.1 Ausgangslage

Seit einiger Zeit vergeben die Grundbuchämter bei Grundstücken im Miteigentum je Miteigentumsanteil eine separate Grundbuchnummer im Bereich ab 50000. Diese Miteigentumsgrundstücke müssen zwingend einen eigenen Katasterwert aufweisen.  

Der Liegenschaftsbeschrieb sieht ähnlich aus wie bei Stockwerkeigentum, z.B.:

Stammgrundstück 

Grundstück Nr. 5312

  • Fidernstrasse
  • Stammgrundstück zu Miteigentum
  • Autoeinstellhalle

Miteigentumsgrundstück

Grundstück Nr. 50247

  • Fildernstrasse
  • Miteigentum an GRDST 5312 1/14 Anteil
  • Autoeinstellplatz

4.2 Betreffend die Schatzung von selbständigen Miteigentumsgrundstücken gilt deshalb folgende Weisung:

Miteigentumsgrundstücke ohne Zuweisung einer Sondernutzung

  • Für das Stammgrundstück wird der Katasterwert nach den Richtlinien der betreffenden Objektart festgesetzt.
  • Der festgesetzte Katasterwert wird im Stammgrundstück auf "Null" gesetzt.
  • Die Miteigentumsgrundstücke erhalten den anhand des Miteigentumsanteils vom Katasterwert des Stammgrundstücks abgeleiteten Katasterwert.
  • Weder beim Stammgrundstück noch beim Miteigentumsgrundstück werden die Bewertungsgrundlagen ausgedruckt.

Miteigentumsgrundstücke mit Zuweisung einer Sondernutzung

  • Für das Stammgrundstück wird lediglich - analog StWE - der Realwert festgesetzt.
  • Der festgesetzte Realwert wird im Stammgrundstück auf "Null" gesetzt. Der Katasterwert der Miteigentumsgrundstücke wird analog der Stockwerkeigentumsgrundstücke festgesetzt. Es ist das Einlageblatt "Miteigentum" zu verwenden. Dieses ist ähnlich demjenigen "Stockwerkeigentum".
  • Allfällige Mehr- oder Minderwerte (Mitanteilskorrekturen, Ausbauten, usw.) sind im Realwert zu berücksichtigen.

5. Ergänzende Weisung zum Beschlussprotokoll der Besprechung vom 6. April 1989 betreffend "Vorgehen bei der Neuschatzung zusammengesetzter Schatzungsgegenstände"

5.1 Problematik

In diesem Beschlussprotokoll wurde festgehalten,

  1. Jedes Grundstück, das gemäss § 24 ein Schatzungsgegenstand ist, muss in seiner Gesamtheit der Neuschatzung unterzogen werden.
  2. Separate Neuschatzung einzelner Grundstückteile und separate Verwaltung der entsprechenden In-Kraft-ab-Daten ist nicht erlaubt. Dies gilt auch für Grundstücke, die landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Anteile aufweisen.
  3. Bei der Feststellung, ob bei einer Revisionsschatzung die Abweichung weniger als 30% beträgt und somit keine Neuschatzung auszulösen ist, ist als Vergleich der Wert des Gesamtgrundstückes heranzuziehen.

Diese Weisung wurde für die Neuschatzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke ab dem Jahre 1989 erlassen. Sie hat heute grundsätzlich noch Gültigkeit.

Nach Auskunft des Rechtsdienstes der Dienststelle Steuern lässt sich allerdings keine gesetzliche Bestimmung herleiten, dass die verschiedenen Schatzungsgegenstände innerhalb eines Grundstückes zwingend gleichzeitig geschätzt werden müssten. Eine Lockerung dieser Regelung ist daher aus verwaltungs-ökonomischen Gründen angebracht.

Insbesondere werden bei der landwirtschaftlichen Neuschatzung nichtlandwirtschaftliche Schatzungsgegenstände nur dann neu geschätzt, wenn Revisionsgründe oder Zweckänderungen vorliegen.

5.2 Weisung

Ein zusammengesetzter Schatzungsgegenstand wird auf Grund der Hauptnutzungsart als ganzes geschätzt. Wobei bei Neuschatzung rechtskräftige Teilwerte, die noch aktuell sind, übernommen werden können.

Die Hauptnutzungsart wird wie folgt bestimmt:

  • Bei landwirtschaftlichen Betrieben gilt als Hauptnutzungsart der Objektartencode 40 auch dann, wenn eine andere Nutzung den höchsten Anteil am Katasterwert einnimmt.
  • Bei den übrigen Grundstücken wird die Hauptnutzung aufgrund des höchsten Anteils am Katasterwert bestimmt.

Die Inkraftsetzung der Katasterschatzung erfolgt nach der Regelung des Schatzungsgrundes:

  • Neuschatzung gemäss § 8 SchG: Datum der Verfahrenseröffnung
  • Revisionsschatzung gemäss § 9 SchG: Eintritt des Revisionsgrundes
  • Berichtigung gemäss § 10 SchG: Datum der Verfahrenseröffnung

Bereits vorliegende Teilwerte werden übernommen, so fern deren Aktualität offensichtlich ist. Der Entscheid liegt beim Schatzungsexperten / Schätzer.

Luzern, 10. Mai 2000 Ge/Pl

6. Weisung betreffend WEG / KWE Bauten

6.1 Ausgangslage

Bei WEG/KWE Liegenschaften sind die vorgegebenen Kostenmieten gemäss Lastenplan des Bundesamtes für Wohnungswesen am Markt heute meist nicht mehr realisierbar. Der Bund verbilligt zwar die Wohnungen mittels eines rückzahlbaren und verzinslichen Darlehens, um die sogenannte Grundverbilligung. Selbst diese grundverbilligten Mietzinse akzeptiert der heutige Markt teilweise nicht mehr. Die ausbezahlte Grundverbilligung, dies hält der Bund ausdrücklich fest, ist ein Darlehen. Die Grundverbilligung ist deshalb kein Ertrag aus Mieten im üblichen Sinne.

Bei bisheriger Praxis wird die Katasterschatzung auf Grund der Kostenmiete vorgenommen. Daraus ergeben sich ausschliesslich Ertragswertschatzungen. Diese sind in der Regel höher als die vom Bundesamt genehmigten Anlagekosten. Dies kann aber nicht im Sinne des Gesetzgebers sein.

6.2 Neue Praxis

Es drängt sich deshalb eine Praxisänderung bei der Bewertung dieser Liegenschaften auf. Zukünftig gilt folgende Bewertungspraxis:

1. Realwert

Neubauten
Für die Berechnung des Realwertes sind die vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) genehmigten Anlagekosten inkl. Landwert massgebend. Ausnahmen müssen begründet werden.

Bestehende Objekte

Gemäss Basisobjekt

2. Ertragswert

Neubauten
Zur Berechnung des Ertragswertes werden die grundverbilligten Mieten im Durchschnitt der ersten zehn Jahre herangezogen und der ausgewiesene Hyposatz gemäss Lastenplan BWO berücksichtigt.

Bestehende Objekte     
Bauten bis zu einem Alter von 10 Jahren werden wie Neubauten berechnet. Allfällige vom BWO genehmigte Systierungen im Anstieg der Mieten sind zu berücksichtigen.
Bauten ab dem 11 Jahr werden bis zur Entlassung aus dem WEG / KWE nach den aktuellen Jahresmietzinsen am Bewertungsstichtag berechnet.

6.3 Revisionsgründe

Für alle WEG / KWE-Objekte gelten grundsätzlich die Revisionsgründe gemäss § 9 SchG und § 3 SchV.

Bei Objekten die von der Entschuldungsaktion des Bundes betroffen sind, ist zu überprüfen ob sich daraus ein Revisionsgrund ergibt.

Eine Entlassung von Bauten aus dem WEG / KWE ist ein zwingender Revisionsgrund.

6.4 Bewertung

Entlassene und / oder eventuell auch entschuldete Objekte sind als übliche Renditeobjekte gemäss geltender Schatzungspraxis zu bewerten.

6.5 Organisation

Ab sofort werden alle WEG / KWE Bauten durch Spezialschätzer geschätzt.

Luzern, 29. September 2000 Ge/Pl