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Schatzungsgrundsätze

1. Neuschatzung

1.1 Herleitung

Als Neuschatzung bezeichnet § 8 SchG die vom Finanzdepartement bestimmte Neufestsetzung der Katasterwerte. Es soll jeder Schatzungsgegenstand spätestens 15 Jahre nach Inkrafttreten seines Katasterwertes neu geschätzt werden.

1.2 Umfang

Bei der Neuschatzung sind sämtliche Teilwerte eines Grundstückes von Grund auf neu festzusetzen. Als Inkraftsetzungsdatum gilt das Datum der Eröffnung des Verfahrens.

2. Revisionsschatzung

2.1 Herleitung

Als Revisionsschatzung gemäss § 9 SchG bezeichnet man die Neufestsetzung einer Schatzung zufolge baulicher Massnahmen oder Nutzungsänderung. Die Revision tritt auf das Datum des Eintritts des Revisionsgrundes in Kraft. Es ist dies der Zeitpunkt, an dem bauliche Veränderungen im wesentlichen abgeschlossen sind oder das Objekt einem veränderten Zweck zugeführt wurde.

2.2 Revisionsgründe

Die Revisionsgründe sind in § 3 SchV festgehalten. Die wesentlichen Revisionsgründe für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke sind:

  • Errichtung von Dauerbauten (Neubauten)
  • Aus- und Umbau von Dauerbauten
  • Abbruch von Dauerbauten
  • Erschliessung, sofern keine Neuüberbauung in absehbarer Zeit vorgesehen ist
  • Handänderungen von landw. Grundstücken im Sinne von § 14 SchG zu einem nicht durch die landw. Nutzung bestimmten Erwerbspreis oder Anrechnungswert
  • Zweckentfremdung von landw. Grundstücken im Sinne von § 14 SchG
  • Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese in ihrer Gesamtheit eine Wertänderung erfahren
  • Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien, Rekultivierung
  • Begründung oder Aufhebung von Baurechten, Stockwerkeigentum oder selbständigem Miteigentum

Diese Aufzählung von Revisionsgründen ist nicht abschliessend.

Die Handänderung einer Liegenschaft ist kein gesetzlicher Revisionsgrund. Bei Handänderungen unter Dritten, welche zu einem wesentlich (d.h. um mehr als 20%) von der rechtskräftigen Katasterschatzung abweichenden Erwerbspreis oder Anrechnungswert erfolgen, könnte eine Nutzungsänderung oder eine dauernde Ertragswertveränderung die Wertentwicklung beeinflusst haben. Diese Katasterwerte können von Amtes wegen oder auf Antrag des Grundeigentümers überprüft und, falls tatsächlich eine Nutzungsänderung oder eine dauernde Ertragswertveränderung vorliegt, einer Revision unterzogen werden. Im Rahmen von Zwangsverwertungsverfahren (Steigerungen) erzielte, tiefe Erwerbspreise stellen jedoch in aller Regel keinen Revisionsgrund dar.

Revisionstatbestände, die den Real- oder Ertragswert um weniger als 5% verändern, lösen in der Regel keine Revisionsschatzung aus.

Die revidierte Katasterschatzung wird auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Nutzungsänderung bzw. der dauernden Ertragswertveränderung in Kraft gesetzt.  

2.3 Umfang

Schatzung von Grund auf
Gemäss § 4 Absatz 1 SchV ist bei der Revisionsschatzung der Katasterwert in der Regel von Grund auf neu zu ermitteln.

Übernahme von Wertfaktoren aus früheren Schatzungen
Gemäss § 4 Absatz 2 SchV kann auf eine Schatzung "von Grund auf" verzichtet werden, wenn sich der Realwert oder der Ertragswert um weniger als 30% verändert hat, die bisherige Nutzungsart beibehalten wird und die letzte umfassende Neu- oder Revisionsschatzung weniger als 8 Jahre zurückliegt.

Für die Schatzungsbehörde bedeutet dies, dass sie diejenigen Teilwerte und Bewertungsfaktoren aus der früheren Schatzung übernimmt, die seither keine wesentlichen Veränderungen erfahren haben. Anpassungen sind unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit vorzunehmen.

Bei diesen Schatzungen darf das "Datum letzte Neuschatzung" nicht verändert werden, weil bei dieser Art Revisionsschatzung der Neuschatzungsintervall nicht unterbrochen werden darf.

3. Berichtigung

3.1 Herleitung

Erweist sich ein Katasterwert wegen Nichtbeachtung wesentlicher Tatsachen oder infolge unrichtiger Rechtsanwendung in erheblichem Masse als unrichtig, so ist er neu festzusetzen.

Berichtigungsgründe können sein:

  • Rechnungsfehler in erheblichem Masse
  • Verwendung von unrichtigen Werten in erheblichem Masse
  • Anwendung unzutreffender Bewertungsregeln
  • Nichtbeachtung wesentlicher Tatsachen
  • unrichtige Rechtsanwendung

Gemäss § 10 Absatz 2 SchG wird der neue Katasterwert auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens in Kraft gesetzt. Als Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens gilt das Datum, an dem der Berichtigungsgrund bekannt und geltend gemacht wird.

Die Berichtigung kann vom Eigentümer, der Gemeinde, von Behörden der Dienststelle Steuern des Kantons Luzern oder von der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern verlangt werden.

3.2 Umfang

Für den Umfang der Berichtigungsschatzung gelten die Bestimmungen der Revisionsschatzung (2.3).

4. Schatzungsverteilung

4.1 Herleitung

Gemäss § 12 SchG sind die Katasterwerte der von Teilung oder Vereinigung betroffener Grundstücke ihrem Wert entsprechend zu verteilen, wenn nicht zugleich ein Revisionsgrund gemäss 2.2 eingetreten ist. Der Katasterwert ist auf den Zeitpunkt in Kraft zu setzen, in dem die zivilrechtlichen Wirkungen eintreten (Eintrag in das Tagebuch).

4.2 Umfang

Bei der Katasterwertverteilung sind die Katasterwerte nicht von Grund auf neu zu ermitteln.

5. Schatzungsgegenstand

5.1 Begriff

Als Schatzungsgegenstand wird ein Grundstück als Ganzes bezeichnet. Dies lässt sich aus § 4 Absatz 1 SchG ableiten.

5.2 Zusammengesetzter Schatzungsgegenstand

Grundstücke nach § 24 SchG, die aus verschiedenartigen Teilen zusammengesetzt sind oder verschieden genutzt werden, gelten als ein Schatzungsgegenstand. Es ist hier zu beachten:

  • Jeder Teil ist nach den für ihn zutreffenden Bewertungsvorschriften zu schätzen.
  • Das Teilgrundstück wird als Schätzeinheit bezeichnet.
  • Bei Neuschatzung oder bei Revisionsschatzung von Grund auf sind sämtliche Teilkatasterwerte neu festzusetzen.
  • Bei der Prüfung nach 2.3, ob eine Schatzung von Grund auf gerechtfertigt ist (Abweichung von RW oder EW ab 30%), ist auf den Wert des Gesamtgrundstückes abzustellen.

5.3 Betriebseinheit

Verschiedene Grundstücke, die zusammen eine betriebswirtschaftliche Einheit bilden, gelten gemäss § 25 SchG als Betriebseinheit. Diese sind in der Regel gesamthaft zu schätzen, und der Gesamtwert ist auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen. Beispiele von Betriebseinheiten:

  • Hotelliegenschaft mit Nebengrundstücken (Parkplatz, Personalhaus, Dependance, usw.)
  • Fabrikationsgrundstück mit zugehörigen Grundstücken für Lagerung, Transport, Energieerzeugung, Entsorgung, usw.

5.4 Bestandteil/Zugehör

Grundsatz
Bestandteil ist in die Schatzung einzubeziehen. Zugehör ist nicht in die Schatzung einzubeziehen. Die nachfolgende Abgrenzung Bestandteil/Zugehör deckt sich mit der Praxis der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern.

Bestandteil
Bestandteil ist nach Art. 642 Absatz 2 ZGB alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zum Bestände der Sache gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.

Es handelt sich somit nach dieser Definition nicht um bewegliche Teile wie Apparate, Maschinen, Transportanlagen. Nach der am Orte üblichen Auffassung zählen im Schatzungswesen jedoch auch bewegliche Teile, sofern sie der Gesundheit und dem Transport von Mensch, Tier oder der Erhaltung und dem Transport von Waren dienen, als Bestandteil.

Beispiele

Wohnzwecke:

  • Küchen- und Sanitärapparate
  • Wasch- und Trocknungsmaschinen
  • Heizung, Lüftung, Klima
  • Personenlifte
  • Gewerbe/Industrie:
  • Grosskücheneinrichtungen
  • Sanitäranlagen
  • Wasch- und Trocknungsmaschinen
  • Heizung, Lüftung, Klima
  • Personen- und Warenlifte
  • Trägerbahnen samt Fundamenten von Warentransportanlagen und Hebezeug
  • Rampen
  • Maschinenfundamente

Gewerbe/Industrie:

  • Grosskücheneinrichtungen
  • Sanitäranlagen
  • Wasch- und Trocknungsmaschinen
  • Heizung, Lüftung, Klima
  • Personen- und Warenlifte
  • Trägerbahnen samt Fundamenten von Warentransportanlagen und Hebezeug
  • Rampen
  • Maschinenfundamente

Zugehör
Gemäss Art. 644 Absatz 2 ZGB gelten als Zugehör: Bewegliche Sachen, die nach der am Orte üblichen Auffassung oder nach klarem Willen des Eigentümers der Hauptsache dauernd für deren Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung bestimmt und durch Anpassung oder auf andere Weise in die Beziehung zur Hauptsache gebracht sind, in der sie ihr zu dienen haben.

In der Schatzungspraxis begnügen wir uns mit einer negativen Definition. Alles, was weder Gebäude noch Bestandteil nach 5.4 ist, gilt als Zugehör und wird nicht in die Schatzung einbezogen.

Beispiele

Wohnzwecke:

  • freistehende, dem Mieter gehörende Haushaltsapparate wie Waschmaschinen, Tumbler, Kühlschränke, usw.
  • dem Mieter gehörende Einbauten wie Teppiche, Regale, Korpusse, Schränke, usw.- Mobiliar
  • Kunst- und Schmuckgegenstände

Gewerbe/Industrie:

  • Maschinen und damit verbundene Aggregate
  • bewegliche Teile von Transportanlagen und Hebezeug
  • Mobiliar, Lagereinrichtungen

5.5 Investitionen Dritter

Grundsatz
Investitionen Dritter (in der Regel von der Mieterschaft) werden in die Schatzung des Grundstückes einbezogen, wenn nicht einer der nachfolgenden Tatbestände vorliegt:

Zugehör
Es handelt sich um Einrichtungen oder Anlagen im Sinne von Zugehör. Solche Investitionen werden nicht in die Schatzung einbezogen.

Selbständiger Schatzungsgegenstand
Es handelt sich um klar abgegrenzte bauliche Anlagen, die eine getrennte Schatzung von Baute und Boden nach 5.6 nach sich ziehen.

6. Rundung von Werten

6.1 Rundungsregel

Wo die Schatzungspraxis Rundung vorschreibt oder zulässt, ist ab CHF 50.-- aufzurunden, unter CHF 50.-- abzurunden. Es wird stets auf CHF 100.-- gerundet.

6.2 Keine Rundung

Erträge (Mietwerte) werden nicht gerundet.

6.3 Fakultative Rundung

Alle Bearbeitungswerte, sofern sie nicht unter 6.4 aufgeführt sind, können ungerundet oder auf CHF 100.-- gerundet im Schatzungsprotokoll eingetragen werden.

6.4 Zwingende Rundung

Alle Endwerte wie:

  • Total Zeitwert
  • Total Bodenwert
  • Realwert
  • Ertragswert
  • Katasterwert

sind auf CHF 100.-- zu runden.

7. Mindest-Katasterwert

7.1 Grundsatz

Für jedes der Katasterschatzung unterliegende Grundstück oder Teilgrundstück gilt ein Mindest-Katasterwert von CHF 100.--.

7.2 Ausnahmen

In einem Grundstück enthaltene Teilflächen von Verkehrsflächen, Gewässern oder unkultiviertem Gebiet weisen keinen Katasterwert auf. In der Spalte "Katasterwert" ist die Zahl "Null" einzutragen.

8. Rechtsmittelverfahren

8.1 Grundsatz

Gegen jeden neu festgesetzten Katasterwert und dessen Inkraftsetzungsdatum sind Einsprache und Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 42 SchG). Dabei gelten die Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, soweit das Schatzungsgesetz und die Schatzungsverordnung keine anderslautenden Regelungen enthalten.

8.2 Einsprache

Die Einsprache kann innerhalb von 20 Tagen seit der Zustellung des Schatzungsentscheides von den Parteien gemäss § 33 SchG (Eigentümer, Nutzniesser, Gemeinderat, Dienststelle Steuern des Kantons Luzern) erhoben werden.

Die Einsprache ist schriftlich bei der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern einzureichen und hat eine Begründung und einen Antrag zu enthalten. Bei unvollständiger Eingabe setzt die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern eine behördliche Frist zur Verbesserung der Eingabe. Daraufhin ist in der Regel eine schriftliche Einladung zum Augenschein zuzustellen.

Die Einsprache wird von den zuständigen Schatzungsexperten bzw. -expertinnen oder Schätzer/innen mbA mit der beteiligten Schatzungsbehörde behandelt. Die angefochtene Schatzung kann nochmals in vollem Umfang überprüft werden.

Die Einsprache kann wie folgt erledigt werden:

Einspracheentscheid

  • Formeller Entscheid mit Rubriken "Sachverhalt", "Erwägungen" und "Rechtsspruch"
  • Rechtsmittel Verwaltungsgerichtsbeschwerde
  • Zustellung an alle Parteien
  • Spruchgebühr gemäss §§ 47, 48 SchG und § 4 Absatz 1a Gebührenverordnung CHF 55.-- bis CHF 530.--

Keine Spruchgebühr:

  • Bei Gutheissung der Einsprache.

Reduzierte Spruchgebühr:

  • Bei teilweiser Gutheissung der Einsprache. Die Spruchgebühr reduziert sich im Verhältnis von Gutheissung/Abweisung.

Volle Spruchgebühr:

  • Bei Abweisung der Einsprache.

Nichteintretensentscheid
Wenn eine Einsprache nicht fristgerecht eingereicht wird oder auch nach Ansetzen einer behördlichen Frist zwecks Verbesserung der Eingabe unvollständig ist, wird auf die Einsprache nicht eingetreten.

  • Formeller Entscheid mit Rubriken "Sachverhalt", "Erwägungen" und "Rechtsspruch". In den Erwägungen sind jedoch nur die formellen Aspekte zu behandeln. Auf die materiellen Begehren der Einsprache ist nicht einzugehen.
  • Rechtsmittel Verwaltungsgerichtsbeschwerde
  • Zustellung an alle Parteien
  • Spruchgebühr von CHF 55.-- bis CHF 530.--

Abschreibungsbeschluss
Wenn der Einsprecher die angefochtene Schatzung nachträglich unterschriftlich anerkennt (§ 31 Absatz 3 SchV), erklärt die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern die Einsprache als erledigt durch "Abschreibungsbeschluss".

  • Schriftlicher Entscheid
  • Rechtsmittel: Kein Rechtsmittel möglich
  • Zustellung an Parteien
  • Reduzierte Spruchgebühr gemäss § 6 Gebührenverordnung. Der Umfang der Reduktion richtet sich nach dem bereits angefallenen Aufwand.

8.3 Verwaltungsgerichtsbeschwerde

Gegen Einsprache- und Nichteintretensentscheide der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern können die Parteien innert 30 Tagen seit Zustellung direkt beim Kantonalen Verwaltungsgericht Beschwerde erheben. Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern wird vom Verwaltungsgericht über eingegangene Beschwerden orientiert und zur Vernehmlassung aufgefordert. Das Vernehmlassungsverfahren erfolgt unter der Mitwirkung der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern, respektiv der zuständigen Schatzungsexpertin oder des zuständigen Schatzungsexperten. Diese werden sich mit der Schatzungsbehörde besprechen.

9. Sistierung

Kann im Schatzungs- oder Einspracheverfahren wegen hängiger Entscheide nicht sofort entschieden werden, ist das Verfahren zu sistieren. Der Sistierungsentscheid beinhaltet:

  • Sachverhalt
  • Erwägungen
  • Rechtsspruch mit Sistierungsdatum oder - Tatbestand
  • Rechtsmittel: Einsprache oder Verwaltungsgerichtsbeschwerde
  • Keine Kosten
  • Zustellung an Parteien

Das Schatzungs- oder Einspracheverfahren ist nach Wegfall des Sistierungsgrundes weiterzuführen.