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Dieser Abschnitt enthält Änderungen gegenüber der letzten Druckversion.

2. Bewertungsprozess

Ein Grundstück wird aus folgenden Gründen neu bewertet:

  1. Die letzte Bewertung liegt mehr als fünf Jahre zurück.
  2. Änderung der für die Bewertung massgebenden Parameter (generell oder individuell).
  3. Änderung der Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Schatzung nach BGBB.

2.1 Bewertungszyklus

Alle fünf Jahre wird jedes Grundstück automatisch neu bewertet. Ändert sich der neu errechnete Katasterwert im Vergleich zum bisher gültigen um weniger als 5% und um weniger als CHF 25'000 bleibt der bisherige Wert gültig. Zudem wird aus verwaltungsökonomischen Gründen auf den Versand der Bewertung verzichtet.

2.2 Generelle Anpassung

Ein Fachgremium (bestehend aus Hauseigentümerverband, Mieterverband, Gebäudeversicherung, Verband Luzerner Gemeinden, LUSTAT, externer Partner sowie Dienststelle Steuern) überprüft alle fünf Jahre die verwendeten Parameter (Landwerte, Entwertungsfaktoren, Mietwertansätze, Kapitalisierungszinssätze, Pauschalen) und gibt eine Umsetzungsempfehlung ab. Die entsprechenden Änderungsanträge der der Bewertung zugrundeliegenden Parameter werden dem Regierungsrat zur Genehmigung vorgelegt.

Landwerte
Alle fünf Jahre werden die festgesetzten Landwerte überprüft. Dies betrifft die Höhe der Landwerte sowie die Zuordnung der Grundstücke zu den Landwertzonen und Ausnützungsklassen.

Stellt eine Gemeinde ausserhalb des 5-Jahres Zyklus stark veränderte Transaktionspreise fest oder wurden raumplanerische Änderungen vorgenommen (z.B. Ein-, Um- oder Aufzonungen), kann die Gemeinde Antrag auf Änderung oder Aktualisierung der Landwerte in der ganzen Gemeinde oder für ein bestimmtes Gebiet stellen.

Entwertungsfaktor
Die Höhe des Entwertungsfaktors und die maximale Entwertung werden periodisch im 5-Jahreszyklus überprüft. Eine allfällige Anpassung der Katasterschatzungen erfolgt im ordentlichen Schatzungszyklus.

Mietwertansatz
Die Mietwertansätze werden ebenfalls periodisch im 5-Jahreszyklus überprüft.

Bei einer Änderung des Mietwertansatzes wird für alle betroffenen Grundstücke eine neue Katasterschatzung verschickt unter Berücksichtigung der aktuellen gültigen Bewertungsbestandteile (unabhängig einer allfälligen Wertänderung um weniger als 5% und weniger als CHF 25’000).

Kapitalisierungszinssatz
Der Kapitalisierungszinssätze werden im 5-Jahreszyklus überprüft.

Pauschalen
Pauschal festgelegte Werte (so beispielsweise für Autoeinstellhallenplätze) werden periodisch im 5-Jahreszyklus überprüft und allenfalls angepasst.

Bei einer Änderung von pauschal festgelegten Werten (Mietwert und/oder Katasterwert) wird für alle betroffenen Grundstücke eine neue Katasterschatzung verschickt (unabhängig einer allfälligen Wertänderung um weniger als 5% und weniger als CHF 25’000).

2.3 Individuelle Anpassung

Eine individuelle Anpassung erfolgt bei der Änderung von Bewertungsbestandteilen, die das Grundstück betreffen bzw. bei Änderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse. Der neue Katastwert wird dabei auf das Datum der Änderung in Kraft gesetzt.

Gebäudeversicherungswert

  • Änderung des Gebäudeversicherungswertes
    • Neubauten
    • Abbruch eines Gebäudes
    • Wertvermehrende Investitionen (infolge Um-, An-, Ausbauten)
    • Anpassung des Versicherungswertes infolge Bauteuerung
  • Sanierung
    • Anpassung der Entwertung aufgrund umfassender Sanierung

Grundstückfläche

  • Änderung der Fläche
    • Teilung von Grundstücken
    • Vereinigung von Grundstücken inkl. Güterzusmmenlegung
    • Grenzverschiebungen
    • Neuvermessung
  • Ein, Aus-- und Umzonungen

Grundbuchgeschäfte

  • Eigentumswechsel (Handänderung)
    • Bei einem Eigentumswechsel wird für das Grundstück eine neue bzw. mit aktuellem Bewertungsbestandteilen erstellte Katasterschatzung unabhängig davon ob die Veränderung zur letzten gültigen Bewertung 5% bzw. CHF 25'000 übersteigt.
    • Zudem kann der Katasterwert pauschal korrigiert werden, wenn der zum Zeitpunkt der Handänderung errechnete Katasterwert nicht mindestens 80 Prozent des Handänderungspreises erreicht oder wenn er den Handänderungspreis unter anabhängigen Dritten übersteigt.
  • Begründung, Änderung und Aufhebung von Stockwerkeigentum, selbstständiges Miteigentum, unselbstständiges Miteigentum und selbstständigen und dauernden Baurechten.

Mitertrag

  • Wesentliche Veränderung der Nettomieterträge

Mietwert (sofern festgesetzt für selbstgenutzten Anteil bei nach Ertragswert bewerteten Objekten)

  • Änderung der für die Festsetzung des Mietwerts massgebenden tatsächlichen Verhältnisse 
    • z.B. Umbau, Ausbau etc.

Nutzungsänderungen

  • Durch Umnutzung verursachte Änderung der Bewertungsmethode
  • Änderung der Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Schatzung nach BGBB
    • Handänderungen zu einem nicht durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmten Erwerbspreis oder Anrechnungswert
    • Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung
    • Entlassung BGBB

Die Aufzählung der oben aufgeführten Gründe für eine individuelle Anpassung des Katasterwerts ist nicht abschliessend.