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Unbewegliches Vermögen

1. Bewertung von selbstgenutztem Wohneigentum

Der Steuerwert von am Wohnsitz dauernd selbst genutzten Wohnliegenschaften oder Teilen davon beträgt 75% des Katasterwertes (§ 48 Abs. 2a StG). Liegenschaften, die nicht dauernd selbst bewohnt werden (z.B. Ferienliegenschaften) sind dagegen zu 100% steuerbar (§ 48 Abs. 2b StG).

Ist im Zeitpunkt der Vornahme der Steuerveranlagung das Schatzungsverfahren noch hängig, ist mit der Einschätzung zuzuwarten, bis dieses abgeschlossen und der Katasterwert rechtskräftig festgesetzt ist.

Wenn am Veranlagungsstichtag Investitionen getätigt worden sind, für die noch keine Katasterschatzung vorliegt, sind die bisher entstandenen Baukosten zuzüglich des Steuerwertes der Liegenschaften des Baulandes (zu 100%) als Steuerwert einzusetzen. Bei selbstbewohnten Liegenschaften sind 75% davon als Steuerwert einzusetzen (§ 48 Abs. 3 StG). Es kann mit der steuerpflichtigen Person auch vereinbart werden, dass in die Veranlagung kein Steuerwert des Baulandes und des angefangenen Gebäudes eingestellt wird, dass aber anderseits auch keine Bauschulden berücksichtigt werden. Wenn jedoch mit der steuerpflichtigen Person keine Einigung erzielt werden kann, ist von der Veranlagungsbehörde ein Schatzungsauftrag an das Schatzungsamt zu erteilen, damit der Katasterwert per Stichtag für das im Bau befindliche Haus ermittelt wird.

Bei Umbauten wird in der Regel keine Revisionsschatzung vorgenommen, wenn sich der Real- oder Ertragswert um weniger als 5% verändert (§ 3 Abs. 2 SchV).

Ist eine steuerpflichtige Person Eigentümerin mehrerer Liegenschaften, ist das Formular "Liegenschaftenverzeichnis" der Steuererklärung beizulegen. Das Formular ist auch dann auszufüllen, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung vermietet wird.

Ist in der Steuerperiode eine Liegenschaft erworben worden, hat die steuerpflichtige Person die Finanzierung des Erwerbspreises auszuweisen, wenn diese nicht bereits aus der Steuererklärung zu ersehen ist. Das Gleiche gilt auch für die Finanzierung der Kosten der Erstellung oder des Umbaues eines Gebäudes.

Die mit einem Wohnrecht belastete Liegenschaft ist bei der wohnrechtsgebenden Person als Vermögen zu versteuern. Der Steuerwert beträgt 100% des Katasterwertes.

2. Bewertung der übrigen Liegenschaften

Der Steuerwert der übrigen, nicht am Wohnsitz dauernd selbst bewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen beträgt 100% des Katasterwertes. Dies gilt insbesondere für

  • fremdvermietete Liegenschaften oder Liegenschaftsteile
  • Zweitliegenschaften (z.B. Ferienhäuser oder Ferienwohnungen)
  • Geschäftsliegenschaften oder Geschäftsräumlichkeiten (fremdvermietete oder für das eigene Geschäft selbst genutzte Liegenschaften).
  • land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften

Bei teils für Wohnzwecke selbstgenutzten, teils anderweitig genutzten Liegenschaften, ist der Anteil der eigenen Wohnung zu 75% und der Anteil der übrigen Nutzung zu 100% zu erfassen. Die Wertzerlegung kann in der Regel nach den in der Steuerperiode erzielten Liegenschaftserträgen bzw.-mietwerten (100%) erfolgen. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die Verhältnisse an dem für die Bemessung der Vermögenssteuer massgebenden Stichtag (Ende der Steuerperiode oder Steuerpflicht) nicht verändert haben. Ebenso gilt es zu beachten, dass der Verteilung marktkonforme Mietzinse zugrundegelegt werden. Leerstehende Wohnungen können die Liegenschaftserträge und damit die Aufteilung verfälschen. Die der Katasterschatzung zu Grunde liegende Aufteilung in Eigen- und Fremdnutzung ist grundsätzlich nicht massgebend. Diese Ausnahmen von der Regel werden aus veranlagungsökonomischen Gründen nur auf Antrag berücksichtigt.

1. Beispiel

Position CHF
Mietwert (100%) der eigenen Wohnung 20'000.-- (20%)
Mieterträge 80'000.-- (80%)
Total Liegenschaftsertrag in der Steuerperiode 100'000.-- (100%)

Position CHF CHF
Katasterwert der Liegenschaft 2'000'000.--    
Anteil eigene Wohnung (20%) 400'000.-- Steuerwert (75%) 300'000.--
Anteil Wohnungen (80%) 1'600'000.-- Steuerwert (100%) 1'600'000.--
Steuerwert der Liegenschaft per 31. Dezember                 1'900'000.--

2. Beispiel

Position CHF
Mieterträge aus Vermietung Wohnungen (inkl. Untervermietung) 60'000.-- (60%)
Mietwert bei eigener geschäftlicher Nutzung (z.B. Ladenlokal, Büroräumlichkeiten) 20'000.-- (20%) (80%)
Mietwert (100%) der eigenen Wohnung 20'000.-- (20%)
Total Liegenschaftsertrag in der Steuerperiode 100'000.-- (100%)

Postition CHF CHF
Katasterwert der Liegenschaft 2'000'000.--
Anteil eigene Wohnung (20%) 400'000.-- Steuerwert (75%) 300'000.--
Anteil Wohnungen und übrige Räumlichkeiten (80%) 1'600'000.-- Steuerwert (100%) 1'600'000.--
Steuerwert der Liegenschaft per 31. Dezember 1'900'000.--

3. Zurechnung von Grundstücken am Veranlagungsstichtag

Grundstücke, die mit Nutzen- und Schadenanfang am 31. Dezember die Hand gewechselt haben, sind der Käuferschaft zuzurechnen, wenn der Kaufvertrag vor dem Veranlagungsstichtag abgeschlossen worden ist (§ 1 StV).

4. Steuerwert bei Steuerausscheidungen

Für die interkantonale und internationale Steuerausscheidung sind die ausserhalb des Kantons befindlichen Liegenschaften nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für die Luzerner Grundstücke gelten, zu bewerten (vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 179 Nr. 1).