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Tatsächliche Liegenschaftsunterhalts- und Verwaltungskosten

1. Liegenschaftsunterhaltskosten

Nachfolgend werden Richtlinien betreffend der steuerlichen Abzugsberechtigung von Kosten für den Unterhalt von Liegenschaften aufgeführt. Für die Praxis ist dabei vor allem die Abgrenzung zwischen den abzugsberechtigten werterhaltenden und den nicht abzugsberechtigten wertvermehrenden Kosten von Bedeutung. Was speziell die Abzugsberechtigung von Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Abgrenzung zu Lebenshaltungskosten betrifft, ist in nachfolgender Ziffer 3 dargelegt.

1.1 Grundsätzliches zu Liegenschaftsunterhaltskosten

Die Kosten des Unterhaltes von Grundstücken und Gebäuden sind vom rohen Einkommen abzugsberechtigt (§ 39 Abs. 2 StG; Art. 32 Abs. 2 DBG und 3 Verordnungen der direkten Bundessteuer SR 642.116, 642.116.1 und 642.116.2). Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind den Liegenschaftsunterhaltskosten gleichgestellt.

Wenn bei Eigennutzung Liegenschaftsbestandteile in die Festsetzung des Eigenmietwertes einfliessen, sind deren Unterhalt Liegenschaftsunterhaltskosten.

Als Unterhalt gelten die Kosten für Massnahmen, die der Werterhaltung dienen. Aufwendungen gelten dann als werterhaltend, wenn sie den Verschleiss der Liegenschaft ausgleichen oder wenn Installationen ersetzt werden, wobei die Faustregel gilt: Unterhalt ist die Wiederherstellung eines früheren Zustandes.

1.2 Abzugsberechtigte Kosten

Abzugsberechtigt sind insbesondere die folgenden Kosten:

Unterhaltskosten

  • Instandhaltungskosten: Auslagen für laufend anfallende Reparaturen, Wartungen und Renovationen an Gebäuden, Einrichtungen und Geräten
  • Instandstellungskosten: Man versteht darunter Aufwendungen für die von Zeit zu Zeit und in grösseren Abständen erforderlichen Renovationen, und für den zeitgemässen Ersatz von Einrichtungen. Abzugsberechtigt sind die Instandstellungskosten auch bei neu erworbenen Liegenschaften.
  • Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB) von Stockwerkeigentumsgemeinschaften oder anderen vergleichbaren Formen von gemeinschaftlichem Eigentum, sofern diese den daran Beteiligten unwiderruflich entzogen sind und diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Wenn später aus diesem Fonds Unterhaltsarbeiten bezahlt werden, kann dafür kein weiterer Abzug mehr angemeldet werden (KGE vom 15.10.2020 i.S. G.). Werden aus dem Erneuerungsfonds wertvermehrende Aufwendungen bestritten, so sind diese den Beteiligten anteilmässig wieder als Einkommen zuzurechnen. Für die Besteuerung des Erneuerungsfonds vgl. LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 27 Nr. 2 Ziff. 6.
  • Beim Ersatz von Einrichtungen und fest installierten Geräten wird für die Qualifikation als Unterhaltskosten von gleichwertigen Anschaffungen ausgegangen. Ersatzanschaffungen sind häufig mit Komfortverbesserung und Leistungsverbesserungen infolge technischer Neuerungen verbunden. Da es in der Regel keinen gleichwertigen Ersatz mehr auf dem Markt gibt, sind solche Verbesserungen nicht als Anlagekosten zu qualifizieren. Auf eine Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten wird verzichtet. Solche Kosten sind vollumfänglich als Unterhaltskosten abzugsberechtigt (KGE vom 2.3.2017 i.S. G.).

Betriebskosten

Besitzesbedingte Aufwendungen sind bei Fremd- und Eigennutzung abzugsberechtigt. Nutzungsbedingte Betriebskosten sind bei Fremdnutzung abzugsberechtigt, soweit sie nicht als Nebenkosten weiterverrechnet werden (vgl. im weiteren Ziff. 3).

Versicherungsprämien

Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasserschaden-, Glas- und Haftpflichtversicherungen), nicht aber Hausratsversicherungen, sind abzugsberechtigt.

Kosten der Verwaltung

An Dritte bezahlte tatsächliche Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen, Prozesse im Zusammenhang mit Einkommen aus Liegenschaften, Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter usw. (keine Entschädigungen für die eigene Arbeit).

1.3 Teilweise abzugsberechtigte Kosten

Wird bereits Bestehendes in wesentlich verbesserter Form ersetzt oder weicht der Ersatz vom üblichen Standard erheblich ab ( z. B. die Anpassung älterer Häuser an zeitgemässe Wohnbedürfnisse), handelt es sich teilweise um Unterhaltkosten als auch um wertvermehrende Investitionsauslagen (Abgrenzungskatalog siehe Ziffern 6.1 bis 6.9 bzw. 7.1 bis 7.9).

Modernisierungen im Zusammenhang mit einem Gesamtumbau von Küche und/oder Bad werden im Sinne einer Faustregel mit einem Anteil von 2/3 Unterhalt und 1/3 Anlagekosten berücksichtigt. Für weitergehende Umbauten werden die Anlage- und Unterhaltskosten mit einer Pauschalregelung definiert. Die Höhe des pauschal festgelegten Unterhaltsanteils richtet sich nach dem Abgrenzungskatalog gemäss Ziffern 6.1 bis 6.10 bzw. 7.1 bis 7.10, wobei ein Mischsatz für die Hauptarbeitskategorien ermittelt wird. Daneben können weitere Hilfsgrössen für die Beurteilung herangezogen werden, wie z.B. die Erhöhung des Kataster- oder Gebäudeversicherungswertes, Baueingaben und Baugesuche oder Beschriebe des Architekten. Bei solchen Konstellationen ist es sinnvoll, zusammen mit den Steuerpflichtigen die Situation zu analysieren. Bei einer Einigung kann auf eine Detailierung nach dem Abgrenzungskatalog verzichtet werden.

1.4 Nicht abzugsberechtigte Kosten

Nicht abzugsberechtigt sind insbesondere die folgenden Aufwendungen:

  • wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen und Verbesserung von Liegenschaften. Diese sind grundsätzlich bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten in Anrechnung zu bringen.
  • Werden zeitnah Renovationen oder Ersatzinvestitionen von neuwertigen Bestandteilen der Liegenschaft vorgenommen, stellen diese weder Unterhaltskosten noch wertvermehrende Aufwendungen dar. Diese Kosten gehören zu den nicht abzugsberechtigten Lebenshaltungskosten. Unter zeitnah ist ein Zeitraum von 3 Jahren zu verstehen.  
    Beispiel 1:
    Einem Käufer einer neu erstellten Liegenschaft gefällt die Küche nicht. Er ersetzt sie durch eine andere. Die Auslagen können steuerlich bei den Unterhaltskosten nicht berücksichtigt werden.
    Beispiel 2:
    Einem Käufer einer 5-jährigen Liegenschaft gefallen die Bodenbeläge nicht. Er ersetzt die bestehenden Teppiche durch einen Parkett. Es handelt sich nicht um eine zeitnahe Renovation oder Ersatzinvestition. Die Kosten sind entsprechend dem Abgrenzungskatalog gemäss Ziffern 6.1 bis 6.10 bzw. 7.1 bis 7.10 zu 2/3 abzugsberechtigt (normale Aufteilung in Unterhalts- und Investitionsteil).
  • Einmalige Beiträge wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen-,Werkleitungsbeiträge, Anschlussgebühren für Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, Gas, Strom, Fernseh- und Gemeinschaftsantennen usw.
  • Betriebskosten: Nutzungsbedingte Betriebskosten bei Eigennutzung sind Lebenshaltungskosten und damit nicht abzugsberechtigt. Dies sind insbesondere Aufwendungen für Strom-, Gasverbrauch, Heizung, Warmwasseraufbereitung sowie die nach dem Verursacherprinzip erhobenen Gebühren (z.B. Wasserzins, Kehrichtgebühren, Betriebsbeiträge ARA, TV-Anschlussgebühren). Auch die Grundgebühren für Wasserversorgung, Abwasser- und Kehrichtentsorgung gelten als nicht abzugsberechtigte Lebenshaltungskosten (vgl. im weiteren Ziff. 2).
  • die mit dem Erwerb von Liegenschaften verbundenen Abgaben und übrigen Kosten, wie Handänderungssteuern, Kosten für Inserate, Mäklerprovisionen, Grundstückgewinnsteuern.

1.5 Nachweis der Kosten

Die effektiven Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sind auf dem Liegenschaftsverzeichnis aufzuführen oder in einer separaten Aufstellung mit der Steuererklärung einzureichen. Da der Nettozahlungsbetrag massgebend ist, sind Rabatte und Skonti zu berücksichtigen. Auf Verlangen sind die entsprechenden Belege (Rechnungen und Zahlungsbelege) einzureichen. Für die steuerliche Berücksichtigung ist der Zahlungszeitpunkt (Datum) relevant.

1.6 Verhältnis zur Grundstückgewinnsteuer

Wertvermehrende Aufwendungen sind bei der Einkommenssteuer nicht abzugsberechtigt. Sie können bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden. Der generelle Umkehrschluss, wonach alle Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer nicht abzugsberechtigt waren, bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung anzurechnen sind, ist nicht zutreffend. Das betrifft beispielsweise Lebenshaltungskosten (LGVE 1987 II Nr. 18; VGE vom 19.10.1982 i.S. B; vgl. auch LU StB Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 2). Auch Betriebskosten bei selbstgenutzten Liegenschaften können weder bei der Einkommenssteuer noch bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden.

2. Aufwendungen für Energie- und Umweltschutzmassnahmen (ab Steuerperiode 2023)

2.1 Allgemeines

Auslagen für Massnahmen zur rationellen Energieverwendung sind abzugsfähig, auch wenn es sich dabei um wertvermehrende Massnahmen handelt. Abzugsfähig sind somit die selbst getragenen Kosten für den Ersatz und auch die erstmaligen Investitionen. Es handelt sich dabei um Investitionen in umweltschonende Technologien wie Erd-/Luftwärmepumpen, Pellet-Heizungen, solare Warmwasser- und Heizungsanlagen sowie Photovoltaikanlagen.

Werden die Massnahmen durch Beiträge Dritter subventioniert, können nur die selbst getragenen Kosten abgezogen werden. Fallen die Subventionen nicht in der gleichen Steuerperiode an, sind diese im Jahr der Auszahlung steuerbar (§ 23 StG entsprechend dem Periodizitätsprinzip).

Wird für den Liegenschaftsunterhalt der Pauschalabzug gewählt, können keine zusätzlichen Abzüge für die energiesparenden und dem Umweltschutz dienenden Investitionen getätigt werden, da diese im Pauschalabzug bereits enthalten sind.

Bei Neubau oder neubauähnlichem Umbau bilden sie nie abzugsberechtigte Unterhaltskosten, da sie als Anlagekosten gelten. Aufwendungen für den Einbau von Photovoltaikanlagen innert 3 Jahren seit Erstellung einer Baute stellen in der Regel keine abzugsfähigen energiesparenden Investitionen dar (BGE 2C_729/2012 vom 18. Dezember 2012; Analyse der Schweizerischen Steuerkonferenz zur steuerrechtlichen Qualifikation von Investitionen in umweltschonende Technologien wie Photovoltaikanlagen Ziff. 2.2).

2.2 Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien

Gemäss Verordnung über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien (SR 642.116.1) sind folgende Kosten abzugsfähig:

  1. Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle
    1. Wärmedämmung von Böden, Wänden, Dächern und Decken gegen Aussenklima, unbeheizte Räume oder Erdreich;
    2. Ersatz von Fenstern durch energetisch bessere Fenster als vorbestehend;
    3. Anbringen von Fugendichtungen;
    4. Einrichten von unbeheizten Windfängern;
    5. Ersatz von Jalousieläden, Rollläden;
  2. Massnahmen zur rationellen Energienutzung bei haustechnischen Anlagen
    1. Ersatz des Wärmeerzeugers, ausgenommen ist der Ersatz durch ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen;
    2. Ersatz von Wassererwärmern, ausgenommen der Ersatz von Durchlauferhitzern durch zentrale Wassererwärmer;
    3. Anschluss an eine Fernwärmeversorgung;
    4. Einbau von Wärmepumpen, Wärme-Kraft-Kopplungsanlagen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien;
    5. Einbau und Ersatz von Installationen, die in erster Linie der rationellen Energienutzung dienen, wie:
      • Regelungen, thermostatische Heizkörperventile, Umwälzpumpen, Ventilatoren,
      • Wärmedämmungen von Leitungen, Armaturen oder des Heizkessels,
      • Messeeinrichtungen zur Verbrauchserfassung und zur Betriebsoptimierung,
      • Installationen im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung;
    6. Kaminsanierung im Zusammenhang mit dem Ersatz eines Wärmeerzeugers;
    7. Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme, z.B. bei Lüftungs- und Klimaanlagen;
  3. Kosten für energietechnische Analysen und Energiekonzepte;
  4. Kosten für den Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Stromverbrauch, wie Kochherden, Backöfen, Kühlschränken, Tiefkühlern, Geschirrspülern, Waschmaschinen, Beleuchtungsanlagen usw., die im Gebäudewert eingeschlossen sind.

Die Aufzählung ist nicht abschliessend. Auslagen die lediglich der Steigerung des Wohnkomforts dienen, sind nicht abzugsfähig.

Die Erstellung eines Wintergartens dient in erster Linie der Erweiterung des Wohnraumes und gilt daher nicht als Energiesparmassnahme. Siehe auch Abgrenzungskatalog Liegenschaftsunterhalt Ziffer 6.1.5.

2.3 Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau

2.3.1 Allgemeines

Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau können als Liegenschaftskosten abgezogen werden. Gegebenenfalls können sie auf maximal zwei Steuerperioden vorgetragen werden (siehe Ziffer 2.4). Im Weiteren vgl. die per 1.1.2020 totalrevidierte Liegenschaftskostenverordnung SR 642.116 Art. 3 und 4 samt Erläuterungen.

2.3.2 Abziehbare Kosten

Als abziehbare Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau gelten:

  • Kosten der Demontage, d.h. Lüftungs-, Heizungsinstallationen sowie Sanitär- und Elektroanlagen. Bei der Demontage ist eine Wiederverwendung oder ein Verkauf des Materials durch den Bauherrn vorgesehen;
  • Kosten des Abbruchs, d.h. die Kosten des Abbruchs des vorbestehenden Gebäudes. Bei Abbrucharbeiten ist weder eine Wiederverwendung noch ein Verkauf des Materials durch den Bauherrn vorgesehen;
  • Kosten des Abtransports, d.h. die aus der Demontage und des Abbruchs resultierenden Bauabfälle werden örtlich verschoben;
  • Kosten der Entsorgung, d.h. die auf den Rückbau zurückzuführende Beseitigung des Bauabfalls (Deponie und Gebühren).

Für die Einordnung der einzelnen Arbeitsschritte (bspw. als Kosten des Abbruchs und nicht Kosten der Demontage) wird auf den Baukostenplan SN 506 500, Ausgabe 2017, Fachbereich Bauwesen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins [SIA] abgestellt.

Werden Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau geltend gemacht, so hat die steuerpflichtige Person die abziehbaren Kosten in einer separaten Abrechnung auszuweisen. Die Gliederung hat wie folgt zu erfolgen: Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung.

Nicht abziehbar sind die Kosten von Altlastsanierungen des Bodens, von Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten sowie von Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau.

Die Rückbaukosten sind nur insoweit abziehbar, als der Ersatzneubau durch dieselbe steuerpflichtige Person vorgenommen wird. Die Rückbaukosten sind subjektbezogen.

2.3.3 Ersatzneubau

Als Ersatzneubau gilt ein neu erstelltes Gebäude, das auf dem gleichen Grundstück errichtet wurde, wie das vorbestehende Gebäude. Nicht zu verwechseln mit einem Neubau, welcher erstmalig auf einer grünen Wiese erstellt wurde. Eine zentrale Grundvoraussetzung für die Geltendmachung der Rückbaukosten ist die Sicherstellung der gleichartigen Nutzung des Ersatzneubaus im Vergleich zum vorbestehenden Gebäude.

Nutzung bestehendes Gebäude Nutzung Ersatzneubau
Beheiztes oder klimatisiertes Wohngebäude Beheiztes oder klimatisiertes Wohngebäude. Die Integration eines gewerblich genutzten Liegenschaftsteils ist zulässig.
Gemischt genutztes Gebäude (Anteil Wohnen und Anteil Gewerbe)

Gemischt genutztes Gebäude (Anteil Wohnung und Anteil Gewerbe). Ein ausschliesslich beheiztes oder klimatisiertes Wohngebäude ist zulässig.

Keine gleichartige Nutzung liegt vor, wenn ein vorbestehendes, unbeheiztes Gebäude (bspw. Scheune, Stall oder Garage), durch ein beheiztes oder klimatisiertes Wohngebäude ersetzt wird. Entsprechende Rückbaukosten berechtigen nicht zum Abzug. Das gilt auch für ein früher gewerblich genutztes Gebäude (bspw. ein Lagerraum oder Stall), auf dessen Grundstück neu ein ausschliesslich beheiztes oder klimatisiertes Wohngebäude errichtet wird.

Nach Abschluss des Rückbaus ist in der Regel innert zwei Jahren mit dem Bau des Ersatzneubaus zu starten. In begründeten Fällen kann die Frist von zwei Jahren erstreckt werden (bspw. Bewilligung für Ersatzbau liegt noch nicht vor, obwohl rechtzeitig eingereicht).

2.4 Auf nachfolgende Steuerperioden übertragbare Kosten

Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für den Rückbau, die wegen eines negativen Reineinkommens nicht im gleichen Jahr vollständig berücksichtigt werden können, dürfen höchstens auf die nächsten zwei folgenden Steuerperioden übertragen werden. Die Übertragungsmöglichkeit beschränkt sich auf die energiesparenden und umweltschonenden Investitionskosten sowie auf die Rückbaukosten, die im Hinblick auf einen Ersatzneubau angefallen sind. Die übrigen Unterhaltskosten berechtigen nicht zum Übertrag. Die übertragbaren Kosten können nur im Rahmen der effektiven Unterhaltskosten geltend gemacht werden. 

Die Berechnung eines Vortrags wird von der Veranlagungsbehörde vorgenommen und mitgeteilt.

Bei einem Wohnsitzwechsel oder einem Verkauf der Liegenschaft können die übertragbaren Kosten weiterhin abgezogen werden. Das Gleiche gilt bei einer Veräusserung infolge Schenkung oder Erbvorbezug.

Im Todesfall können noch nicht verrechnete Kosten im Rahmen der Steuernachfolge (§ 19 StG) von den Erbinnen und Erben geltend gemacht werden.

Beispiel: Ausgangslage
Ziffer Bezeichnung Betrag Übertragbar ja/nein Ablauf Übertrag

101

EK unselbständig Partner 70'000
110 EK selbständig -5'000 ja n
190.w Eigenmietwert Liegenschaft A 24'000
190.f Mietertrag Liegenschaft B 36'000
190.1 Liegenschaftsunterhalt eff. übrige A+B -65'000 nein
583 Energiesparmassnahmen Liegenschaft B -40'000 ja n+2
584 Rückbaukosten Liegenschaft A -90'000 ja n+2
199 Total Einkommen -70'000
239 Total Berufsauslagen Partner -9'000 nein
252 Private Schuldzinsen -6'000 nein
261 Beiträge Säule 3a Partner -2'500 nein
270 Versicherungsabzug -4'900 nein
290 Geschäftsverluste VJ (n-1) -4'000 ja n+6
310 Reineinkommen -96'400

Lösung: n
Ziffer Bezeichnung Betrag Übertragbar ja/nein Ablauf Übertrag
101 EK unselbständig Partner 70'000
110 EK selbständig -5'000 n
190.w Eigenmietwert Liegenschaft A 24'000
190.f Mietertrag Liegenschaft B 36'000
190.1 Liegenschaftsunterhalt eff. übrige A+B -65'000 nein
199 Total Einkommen 60'000
239 Total Berufsauslagen Partner -9'000 nein
252 Private Schuldzinsen -6'000 nein
261 Beiträge Säule 3a Partner -2'500 nein
270 Versicherungsabzug -4'900 nein
Reineinkommen vor Verrechnung 37'600
290 Geschäftsverluste VJ (n-1) 0 ja n+6
583 Energiesparmassnahmen Liegenschaft B -37'600 ja n+2
310 Reineinkommen 0

Lösung: n+1
Ziffer Bezeichnung Betrag Übertragbar ja/nein Ablauf Übertrag
101 EK unselbständig Partner 75'000
110 EK selbständig -6'000 ja n+1
190.w Eigenmietwert Liegenschaft A 0
190.f Mietertrag Liegenschaft B 48'000
190.1 Liegenschaftsunterhalt eff. übrige B -18'000 nein
199 Total Einkommen 99'000
239 Total Berufsauslagen Partner -9'000 nein
252 Private Schuldzinsen -6'000 nein
261 Beiträge Säule 3a Partner -6'000 nein
270 Versicherungsabzug -4'900 nein
Reineinkommen vor Verrechnung 73'100
290 Geschäftsverluste VJ (n-1) 0 ja n+6
Energiesparmassnahmen Liegenschaft B -2'400 ja n+2
Rückbaukosten Liegenschaft A -70'700 ja n+2
310 Reineinkommen 0

Lösung: n+2
Ziffer Bezeichnung Betrag Übertragbar ja/nein Ablauf Übertrag
101 EK unselbständig Partner 78'000
110 EK selbständig 12'000 ja
190.w Eigenmietwert Liegenschaft C 12'000
190.f Mietertrag Liegenschaft B 48'000
190.1 Liegenschaftsunterhalt eff. übrige B+C -15'000 nein
199 Total Einkommen 135'000
239 Total Berufsauslagen Partner -9'000 nein
252 Private Schuldzinsen -6'000 nein
261 Beiträge Säule 3a Partner -6'000 nein
270 Versicherungsabzug -4'900 nein
Reineinkommen vor Verrechnung 109'100
Rückbaukosten Liegenschaft A -19'300 ja n+2
290 Geschäftsverluste VJ (n-1) -4'000 ja n+6
310 Reineinkommen 85'800

2.5 Hinweise für direkte Bundessteuer

Aufwendungen für Energie- und Umweltschutzmassnahmen sind bei den direkten Bundessteuern bereits in den Steuerperioden 2022 und älter vollumfänglich abzugsfähig. Ein Abzug für Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sowie die Übertragbarkeit auf maximal zwei nachfolgende Steuerperioden im Sinne von Ziffer 2.4 sind ab Steuerperiode 2020 möglich.

3. Abgrenzung der Betriebs- und Verwaltungskosten von den Lebenshaltungskosten

3.1 Grundsätzliches

Bei Liegenschaften im Privatvermögen sind die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abzugsberechtigt (§ 39 Abs. 2 StG).

Die gesetzliche Regelung sieht mit Ausnahme der Verwaltungskosten damit keinen allgemeinen Abzug für Betriebskosten von Liegenschaften vor, denn bei solchen handelt es sich grundsätzlich um nicht abzugsberechtigten Lebensaufwand. Nur soweit Betriebskosten als Gewinnungskosten für steuerbaren Liegenschaftsertrag qualifiziert werden können, sind sie im Rahmen des Abzuges für Liegenschaftsunterhalts- und -verwaltungskosten abzugsberechtigt.

Betriebskosten bestehen einerseits aus besitzbedingten und andererseits aus nutzungsbedingten Aufwendungen.

Besitzbedingte Aufwendungen sind Auslagen in Zusammenhang mit der Liegenschaft, die unabhängig von der Nutzung anfallen und sich allein aus dem Besitz ergeben. Sie sind sowohl bei Fremd- wie bei Eigennutzung abzugsberechtigt. Dies sind namentlich die Sachversicherungsprämien (Gebäude-, Glasbruch-, Wasserschaden-, Gebäudehaftpflichtversicherungen), die Liegenschaftssteuer (LGVE 1988 II Nr. 8), sowie Perimeterbeiträge (LGVE 1992 II Nr. 12), soweit sie nicht für wertvermehrende Aufwendungen geleistet werden.

Gültig ab Steuerperiode 2018: Besitzbedingt sind auch Kosten der gemeinschaftlichen Nutzung der Liegenschaft, die bei Stockwerkeigentum oder anderen vergleichbaren Formen von gemeinschaftlichem Eigentum nicht nach individueller Nutzung, sondern nach dem Wert der Stockwerkeigentumsanteilen (Wertquoten) oder nach anderen Anteilsquoten (aber nicht Nutzungsquoten) verteilt werden und nach Reglementen den Stockwerkeigentümern auch dann anfallen, wenn die Stockwerkeinheit nicht benutzt wird. Der Stockwerkeigentümer kann solche Kosten aus der Kostenabrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft wie Entschädigung an die Verwaltung inkl. Revision Abrechnung, Hauswartung, Reinigung gemeinsame Räume und Umgebung, Strom allgemein für gemeinsam genutzte Räume und Aussenbeleuchtung, Betrieb Lift, Betrieb Brandmelde- und Alarmanlagen als besitzesbedingte Kosten abziehen.

Bei Eigennutzung im eigenen Mehrfamilienhaus sind die Kosten der gemeinschaftlichen Nutzung der Liegenschaft nur im Ausmass der Eigennutzung abzugsfähig, sofern die übrigen Betriebskosten an die Mieterschaft weiterverrechnet werden.

Sämtliche Kosten, die mit der Bewohnung der Liegenschaft anfallen, sind nutzungsbedingte Betriebskosten. Ob sie abzugsberechtigt sind, hängt bei vermieteten Liegenschaften davon ab, ob sie der Mieterschaft weiterverrechnet werden (nicht abzugsberechtigt) oder ob Bruttomieteinnahmen deklariert werden (abzugsberechtigt).

Im Einzelnen gilt nachfolgende Regelung. Weitere Details sind im Abgrenzungskatalog Ziff. 6.10 bzw. 7.10 ersichtlich.

3.2 Bei Eigengebrauch

Abzugsberechtigt sind Auslagen bei Eigengebrauch von Liegenschaften des Privatvermögens, die unabhängig von der Nutzung anfallen und sich allein aus dem Besitz ergeben (besitzbedingte Betriebskosten). Dies sind die Sachversicherungsprämien, die Liegenschaftssteuer sowie Perimeterbeiträge. Die Verwaltungskosten beim selbstgenutzten Wohneigentum (ohne eigene Arbeit) gelten als abzugsberechtigte Kosten.

Der Ersatz und die Pflege (ohne eigene Arbeit) von dauerhaften Gartenpflanzen (Bäume, Sträucher, Rasen) inkl. Ersatz und Unterhalt der erforderlichen Geräte sind vom Liegenschaftsertrag abzugsberechtigt. Bäume und Sträucher schneiden, Rasen mähen durch Dritte usw. sind auch bei selbstgenutzten Liegenschaften abzugsberechtigte Kosten. Aufwendungen zur Nutzung der Früchte und für den Betrieb des Gartens gehören dagegen nicht dazu.

Bei Schwimmbädern, Saunas, etc. sind die Reparaturen, Wartungen und der Ersatz Bestandteil des abzugsberechtigten Liegenschaftsunterhalts. Betriebskosten wie Wasserbezug, -aufbereitung, Reinigung, Strom usw. stellen nicht abzugsberechtigte Lebensunterhaltskosten dar.

Zu den nicht abzugsberechtigten Lebenshaltungskosten zählen bei selbstgenutzten Liegenschaften die Aufwendungen für Wasser, Gas und Strom, die Heiz- und Warmwasserkosten der eigenen oder fremden Anlage (z.B. Fernheizung), die mit dem Betrieb der Anlage direkt zusammenhängen, insbesondere Energiekosten, sowie die nach dem Verursacherprinzip erhobenen Gebühren wie Kehrichtgebühren, Betriebsbeiträge an die ARA, TV-Anschlussgebühren etc. (VGE vom 9.8.1999 i.S. T.). Auch die Grundgebühren für Wasserversorgung, Abwasser- und Kehrichtentsorgung gelten als nicht abzugsberechtigte Lebenshaltungskosten (BGE 2A.683/2004 vom 15.7.2005).

Wartungskosten und Serviceabonnemente für fest installierte Einrichtungen und Apparate wie Heizung, Waschmaschinen, Küchenapparate, Alarmanlagen, Lifte usw. sind wie Ersatz und Reparatur abzugsberechtigte Liegenschaftsunterhaltskosten.

3.3 Bei Vermietung / Verpachtung

Nutzungsbedingte Betriebskosten können nach Mietrecht der Mieterschaft als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Sie müssen nicht als steuerbare Erträge deklariert werden.

Soweit jedoch die Hauseigentümerin oder der Hauseigentümer Betriebs- und Verwaltungskosten aus steuerbaren Mieterträgen bestreitet (beispielsweise bei Mietverhältnissen mit Mietzinsen inkl. Nebenkosten), sind bei vermieteten Liegenschaften nutzungsbedingte Betriebskosten abzugsberechtigt. Das sind insbesondere Kosten für die Heizung, einschliesslich Kaminreinigung und Unterhalt der Heizungsanlage, das Warmwasser, Verbrauchskosten, die Reinigung und Beleuchtung, Hauswartung, Wartungskosten (Serviceabonnements), Kosten der gemeinschaftlich genutzten Räume, des Liftes, wiederkehrende Gebühren für Kehricht- und Abwasserentsorgung usw.

Wird der Mietertrag inkl. Nebenkosten deklariert und beim Gebäudeunterhalt der Pauschalabzug geltend gemacht, werden die Bruttomietzinsen für die Ermittlung der Pauschale um 10% gekürzt. Anstelle der gekürzten Bruttomietzinsen um 10% können die höheren tatsächlichen Nebenkosten geltend gemacht werden.

Bilden die Nebenkosten-Einnahmen keinen Bestandteil des steuerbaren Ertrages, sind die entsprechenden Betriebskosten nicht abzugsberechtigt. Auch die Entschädigungen für die eigene Arbeit der Hauseigentümerschaft sind nicht abzugsberechtigt.

Bei vorübergehendem Leerstand der Wohnung oder des Hauses und wenn keine Eigennutzung vorliegt, können die Betriebs- und Verwaltungskosten auch dann abgezogen werden, wenn keine steuerbaren Erträge erzielt werden.

4. Einspeisevergütungen und Subventionen

4.1 Änderungen des Energiegesetzes (EnG) per 1.1.2018

Mit der Revision des Energiegesetzes per 1.1.2018 wurde das Vergütungssystem für Photovoltaikanlagen geändert.

Neu werden alle Photovoltaikanlagen zwischen 2 und 100 kWp, die ab 1.1.2018 in Betrieb genommen werden, mit einer "Einmalvergütung für kleine Anlagen" (KLEIV) gefördert. Die Wartefrist für die Inanspruchnahme von KLEIV beträgt ca. 2 Jahre. Neue Anlagen unter 2 kWp werden nicht gefördert.

Betreiber von grossen PV-Anlagen (ab 100 kWp) können ebenfalls eine KLEIV beantragen, wenn sie auf die Vergütung für den Leistungsanteil, der 100 kWp übersteigt, verzichten.

4.2 Grundstücke des Privatvermögens

Einspeisevergütungen:
Entschädigungen für die Lieferung von Energie (insbesondere Strom) aus solchen Anlagen stellen grundsätzlich steuerbares Einkommen dar. Aus verfahrensökonomischen Gründen sind Entschädigungen für die Lieferung von Energie aus Photovoltaikanlagen steuerbar, soweit sie die Produktion von 10'000 kwh pro Jahr übersteigen (Bagatellprinzip). Die Anrechnung eines Eigenverbrauchanteils entfällt. Befindet sich die Anlage im Besitz des Netzbetreibers, qualifizieren sich die vereinnahmten Entschädigungen vollumfänglich als steuerbare Mieteinnahmen.

Subventionen:
Subventionen für solche Anlagen werden bei Neubauten und neubauähnlichen Umbauten als Minderung der Anlagekosten behandelt; im Fall von bestehenden Bauten führen sie zu einer entsprechenden Kürzung des effektiven Unterhaltskostenabzugs bzw. zu einer Aufrechnung im Folgejahr (entsprechend dem Periodizitätsprinzip).

Bis und mit Steuerperiode 2022 werden bei den Staats- und Gemeindesteuern Subventionen für den Ersteinbau solcher Anlagen in Neubauten und in bestehende Bauten nicht besteuert. Sie werden aber bei der nächsten steuerbegründenden Veräusserung des Grundstücks durch Abzug vom Anlagewert mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst (§ 13 Abs. 3 GGStG; vgl. LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 23 Nr. 1 Ziff. 1).

4.3 Grundstücke des Geschäftsvermögens

Der Betrieb einer entsprechenden (Photovoltaik-)Anlage stellt bei einer selbstbewohnten oder vermieteten Liegenschaft des Privatvermögens keine selbständige Erwerbstätigkeit dar. Eine solche liegt nur dann vor, wenn das Grundstück (im Rahmen der Präponderanzmethode ohne Einbezug der Anlage) als Geschäftsvermögen qualifiziert wird.

Liegt ein Grundstück des Geschäftsvermögens vor, gehört die darauf stehende entsprechende Anlage ebenfalls zum Geschäftsvermögen und ist zu aktivieren. Einmalige Subventionen können als Sofortabschreibung aufwandwirksam geltend gemacht werden. Einspeisevergütungen gelten als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit (bzw. als Gewinn bei juristischen Personen).

5. Tabellarische Übersicht zur steuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen

5.1 Bewertung der Photovoltaikanlagen

Es handelt sich um Anlagen, die derart mit dem Grundstück verbunden sind, dass sie sachenrechtlich zum Bestandteil des Grundstücks werden. Zu diesen gehören sowohl direkt in die Gebäudehülle integrierte Anlagen (Indachmontage), als auch mit einer separaten Unterkonstruktion fest und dauernd auf dem Grundstück montierte Anlagen (Aufdachmontage) sowie sämtliche additive PV-Anlagen. Sämtliche PV-Anlagen sind Teil der Katasterschatzung. Die Bewertung erfolgt als separater Vermögensbestandteil mit 25% des Neuwertes (siehe auch LU StB Bd. 4 Weisungen StG 48 Nr. 3.6.4). Als eigenes Grundstück gelten Anlagen, die im Baurecht auf einem Grundstück montiert sind.

5.2 Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen

Konstellationen Zuordnung Bemerkungen
1 Anlagen auf eigenem Privatgrundstück PV Ausgenommen sind Anlagen, die unter Konstellation Nr. 4 fallen.
2 Anlagen auf eigenem Geschäftsgrundstück GV Zugehörigkeit des Grundstücks ist allenfalls gestützt auf die Präponderanzmethode ohne Berücksichtigung der Anlage zu bestimmen.
3 Anlagen auf fremdem Grundstück PV Ausgenommen sind Anlagen, die unter Konstellation Nr. 4 fallen. Die Anlage ist dem wirtschaftlichen Besitzer einkommens- und vermögensrechtlich zuzurechnen. Das Entgelt zugunsten des Grundstückeigentümers stellt bei diesem steuerbaren Mietzinsertrag dar.
4 Anhaltender Betrieb einer/mehrerer Anlagen von einer gesamten Mindestleistung von 500 kWp bzw. ca. Mindestfläche von 3'500 m2. GV Der Betrieb solcher Anlagen gilt i.d.R. als gewerbsmässige Tätigkeit.


5.3 Photovoltaikanlagen im Geschäftsvermögen

Einkommenssteuer
Kanton Bund Bemerkungen
Investitionskosten Aktivierungspflicht Aktivierungspflicht Damit verbundene Subventionen und Investitionshilfen sind ebenfalls zu aktivieren.
Einspeisevergütungen steuerbar steuerbar Sowohl periodische als auch einmalige Einspeisevergütungen
Subventionen steuerbar steuerbar Einmalabschreibungen siehe unter Abschreibungen
Eigenverbrauch steuerbar steuerbar Verbrauch für private Zwecke stellt steuerbare Privatentnahme dar.
Entgelt für Nutzungsüberlassung steuerbar steuerbar Sowohl periodische als auch einmalige Entgelte
Unterhaltskosten Geschäftsaufwand Geschäftsaufwand
Abschreibungen
  • 12% (linear) / 25% (degressiv) oder
  • 25% (linear) / 50% (degressiv) als Energiesparförderung in den beiden ersten Jahren oder
  • Einmalabschreibungen in max. Höhe der Subventionen (vgl. ESTV-Merkblatt A/2001)

Vermögenssteuer
Vermögenssteuerwert Bemerkungen
auf eigenem Grundstück gemäss Schatzung 25% vom Neuwert
auf fremdem Grundstück gemäss Schatzung 25% vom Neuwert Vermögenssteuerwert der Anlage gemäss Grundstückschatzung ist dem Betreiber zuzurechnen.
im Baurecht gemäss Schatzung 25% vom Neuwert Das Baurecht wird als eigenes Grundstück des Baurechtsberechtigten geschätzt.

5.4 Photovoltaikanlagen im Privatvermögen (gültig bis Steuerperiode 2022)

Einkommenssteuer
Kanton Bund Bemerkungen
Investitionskosten nicht abziehbare Anlagekosten, ausser für Ersatz bestehender Anlagen abziehbare Investitionen in erneuerbare Energie

Kanton: Investitionskosten gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten, sofern bei der Einkommenssteuer nicht bereits berücksichtigt.

Bund: Investitionen innert 5 Jahren seit Erstellung einer Baute oder in eine einem Neubau gleichkommende Totalsanierung sind nicht abzugsfähige Anlagekosten.

einmalige Einspeisevergütungen Reduktion Anlagekosten Reduktion Anlagekosten oder Reduktion Energiesparabzug / Unterhaltskosten

periodische Einspeisevergütungen im Rahmen des Liegenschaftsertrags steuerbar im Rahmen des Liegenschaftsertrags steuerbar

Es gilt das Nettoprinzip, d.h. Gesamtvergütung abzüglich Eigenverbrauch und allfälliger Mietzinsaufwand (bei Anlagen auf fremdem Grundstück).

Subventionen steuerbar steuerbar

Kanton: Minderung der Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer.

Bund: Minderung allfällig geltend gemachter effektiver Unterhaltskosten.

Eigenverbrauch steuerfrei steuerfrei
Entgelt für Nutzungsüberlassung steuerbar steuerbar Sowohl periodische als auch einmalige Entgelte
Unterhaltskosten pauschal/effektiv pauschal/effektiv Ersatz, Reparatur und Wartung einer Anlage können als Unterhaltskosten geltend gemacht werden.
Abschreibungen nein nein Wertminderung wird bereits durch Möglichkeit der Wechselpauschale berücksichtigt. So können Ersatzkosten am Ende der Lebensdauer der Anlage als effektive Unterhaltskosten abgezogen werden.

Vermögenssteuer
Vermögenssteuerwert Bemerkungen
alle Anlagen sind in der Schatzung als eigenständiger Wert aufgeführt.
auf eigenem Grundstück gemäss Schatzung 25% vom Neuwert
auf fremdem Grundstück gemäss Schatzung 25% vom Neuwert Der Vermögenssteuerwert der Anlage gemäss Schatzung ist dem Betreiber zuzurechnen.
im Baurecht gemäss Schatzung 25% vom Neuwert Das Baurecht wird als eigenes Grundstück des Baurechtsberechtigten geschätzt.

5.5 Photovoltaikanlagen im Privatvermögen (gültig ab Steuerperiode 2023)

Einkommenssteuer
Kanton / Bund Bemerkungen
Investitionskosten abziehbare Investitionen in erneuerbare Energie

Investitionen innert 5 Jahren seit Erstellung einer Baute oder in eine einem Neubau gleichkommende Totalsanierung sind nicht abzugsfähige Anlagekosten.

einmalige Einspeisevergütungen Reduktion Anlagekosten oder Reduktion Energiesparabzug / Unterhaltskosten

periodische Einspeisevergütungen im Rahmen des Liegenschaftsertrags steuerbar

steuerbar, soweit sie die Produktion von 10'000 kwh pro Jahr übersteigen. Die Anrechnung des Eigenverbrauchsanteils entfällt (Anwendung Bagatellprinzip)

Subventionen steuerbar

Minderung der Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer oder Minderung allfällig geltend gemachter effektiver Unterhaltskosten

Eigenverbrauch steuerfrei
Entgelt für Nutzungsüberlassung im Rahmen des Liegenschaftsertrags steuerbar Sowohl periodische als auch einmalige Entgelte
Unterhaltskosten pauschal/effektiv Ersatz, Reparatur und Wartung einer Anlage können als Unterhaltskosten geltend gemacht werden.
Abschreibungen nein Wertminderung wird bereits durch Möglichkeit der Wechselpauschale berücksichtigt. So können Ersatzkosten am Ende der Lebensdauer der Anlage als effektive Unterhaltskosten abgezogen werden.

Vermögenssteuer
Vermögenssteuerwert Bemerkungen
alle Anlagen sind in der Schatzung als eigenständiger Wert aufgeführt.
auf eigenem Grundstück gemäss Schatzung 25% vom Neuwert
auf fremdem Grundstück gemäss Schatzung 25% vom Neuwert Der Vermögenssteuerwert der Anlage gemäss Schatzung ist dem Betreiber zuzurechnen.
im Baurecht gemäss Schatzung 25% vom Neuwert Das Baurecht wird als eigenes Grundstück des Baurechtsberechtigten geschätzt.

6. Abgrenzungskatalog Liegenschaftsunterhalt

Die pauschalen Aufteilungen zwischen Anlage- und Unterhaltskosten gelten als Faustregeln zur Vereinfachung des Veranlagungsverfahrens. Sie dienen der einheitlichen Handhabung gleichgelagerter Fälle sowie der rechtsgleichen Anwendung. Machen Steuerpflichtige eine andere Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen geltend, ist diese aufgrund geeigneter Unterlagen (detaillierten Aufstellungen / Belegen / Erläuterungen zu den ausgeführten Arbeiten) zu beurteilen. Wird im Einzelfall der Nachweis für eine von der Faustregel abweichende Aufteilung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten erbracht, erfolgt die Aufteilung entsprechend dem Beweisergebnis.

6.1 Aussenwände

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.1.1 Fassaden, Fenster, Balkone, Storen und Fensterläden im allgemeinen  
a) Neubemalung 1/1
b) Fassadenreinigung (inkl. Versiegelung) 1/1
c) Reparatur 1/1
Fassadenrenovationen     
a) Überdecken einer vorbestandenen Verkleidung(auch Schindeln) durch Eternit, Aluminium, Naturstein-Fassaden 1/3 2/3
b) Ersatz einer vorbestandenen Verkleidung 1/1
c) Wärmedämmungsmassnahmen (Isolationen), Fassadenisolationsarbeiten inkl. Verkleidung, Anpassen der Fensterbänke und Halterungen oder hinterlüftete Wärmedämmung 1/2 1/2 1/2
Fenster
a) Neueinbau 1/1
b) Ersatz von Fenstern (inkl. Dachfenster) durch energetisch bessere Fenster (2-fach und 3-fach Verglasung) als bestehend 1/1
c) Reparatur oder gleichwertiger Ersatz 1/1
Fensterscheiben     
Ersetzen gebrochener Glasscheiben (sofern nicht durch Versicherung gedeckt) 1/1
Storen und Sonnenstoren 
a) Neueinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Fensterläden / Rollläden / Jalousien
a) Neueinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz (inkl. elektr. Antrieb) 1/1
c) Rollläden anstelle von Fensterläden 1/3 2/3
d) Ersetzen von Fensterläden aus Holz durch Läden aus Aluminium 1/3 2/3
Windfang     
a) Neuanbau 1/1 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Balkone     
a) Auftragen einer Bodenfarbe auf Zementboden 1/1
b) Bodenabdichtung 1/1
c) Abdichten und Isolieren des Terrassenbodens sowie Verlegen eines Bodenbelages auf die Isolation 1/3 2/3 1/3
6.1.2 Gerüstungen 
Gerüstkosten sind proportional nach den Anteilen Unterhalts- und Anlagekosten aufzuteilen teils teils teils
6.1.3 Betonsanierungen  1/1
6.1.4 Brandmauer      
Erstellen von Brandmauern (allfällige Subventionen sind abzuziehen)  
a) Erstellung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.1.5 Wintergarten      
a) Erstellung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1

6.2 Dächer

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.2.1 Flach-, Steil- und Giebeldächer / Spenglerarbeiten / Blitzableiter 
Im Allgemeinen
a) Erstellung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Isolation Dach/Unterdach 1/2 1/2 1/2
Spenglerarbeiten
a) Neueinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Blitzableiter
a) Neueinbau oder Erweiterung infolge Anbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.2.2 Estrichbausbau 
Einbau von Zimmern oder Wohnungen 1/1
6.2.3 Hausbock und Schwamm 
Kosten für deren Bekämpfung (Holzbehandlung) 1/1

6.3 Wände im Innern

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.3.1 Maler- und Tapezierarbeiten / Wand- und Dachverkleidungen / Türen
Im Allgemeinen
a) Auffrischen / Reparatur / gleichwertiger Ersatz 1/1
b) im Zusammenhang mit Umbauarbeiten und Anbauarbeiten im Verhältnis teils teils
c) Erstbeschichtung oder -verkleidung 1/1
d) Anbringen einer inneren Isolation an Wänden oder Kellerdecken, inkl. Verkleidung und Malerarbeiten 1/1 1/1
Wand- und Deckenverkleidungen als Ersatz für fällige Gipser- und Malerarbeiten        
Verkleidung aus Holz oder schalldämmend inkl. Malerarbeiten 1/3 2/3 1/3
Plattenarbeiten / Fliesen
a) Reparatur oder Ersatz 1/1
b) in Wohn- / Küche oder Badezimmer anstelle von Malerarbeiten 1/2 1/2
Trennwände erstellen
Ersteinbau (z.B. alt 1 Zimmer, neu 2 Zimmer) 1/1
Türen / Kipptore (Garagen)
a) Ersteinbau infolge Um- und Anbau oder für Neubauten 1/1
b) Reparatur oder Ersatz (inkl. elektr. Antrieb) 1/1
6.3.2 Treppen / Treppenhaus / Geländer 
a) Reparatur oder Ersatz 1/1
b) Ersetzen einer Holztreppe durch eine Betontreppe inkl. Folgekosten 2/3 1/3
6.3.3 Aufzüge / Lift 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1

6.4 Bodenbeläge

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.4.1
Wohnfläche (geheizt)
a) Ersatz mit gleichwertiger Qualität Parkett, Kunststoffbeläge oder Spannteppiche 1/1
b) bei besserer Qualität 1/3 2/3
c) im Zusammenhang mit kleineren Umbauarbeiten, neu Verlegen auf bestehendem Holzboden oder Inlaid, nur wenn die Räume früher bewohnbar waren 1/3 2/3
d) wenn früher nicht bewohnbar 1/1
e) neu Verlegen infolge grösserer Umbauarbeiten oder Anbauten auf Zementunterlagsboden 1/1
f) Verlegen eines Parkett- oder Plattenbelages anstelle vorbestandener anderer Beläge 1/3 2/3

6.5 Wohneinrichtungen

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.5.1
Kücheneinrichtungen
Im Allgemeinen
a) Ersteinbau 1/1
b) Modernisierung im Zusammenhang mit einem Gesamtumbau inkl. fest eingebaute Geräte, Kombination, Platten- und Malerkosten sowie Installationen 1/3 2/3
c) Reparatur oder Ersatz 1/1
Kochherd / Backofen
a) Ersetzen eines alten Kochherdes durch einen kombinierten Herd infolge Küchenumbau 1/3 2/3
b) Umstellen von Gas auf elektrisch oder umgekehrt 1/1
Kühlschrank / Tiefkühlschrank / andere Küchengeräte        
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.5.2
Badezimmer
Im Allgemeinen
  a)
Ersteinbau 1/1
b) Modernisierung im Zusammenhang mit einem Gesamtumbau inkl. sanitäre Ersatzteile, Platten- und Malerkosten sowie Installationen 1/3 2/3
c) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.5.3 Waschmaschine / Tumbler 
a) Erstmalige Anschaffung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1

6.6 Heizungen / Lüftungen

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.6.1 Verbrennung / Heizkessel
Ersetzen des Heizkessels oder Brenners
a) Reparatur oder Ersatz durch teils modernere Anlage 1/1
6.6.2 Umstellung auf Gas- oder andere Systeme (bei gleichbleibendem Heizvolumen und ohne zentralen Speicher) 
a) bei bestehender Holz-, Kohle- oder Ölzentralheizung 1/1
b) Ersetzen einer Warmluftetagenheizung, Ölofen oder Holz- und Kohleofen durch eine Zentralheizung (Öl, Gas) 1/2 1/2
6.6.3 Umstellung auf Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien wie Einbau Wärmepumpe (z.B. Erdsonde), inkl. Ausbau / Umrüstung Wärmepumpe mittels Freecooling, Holzfeuerungsanlagen (Pellets, Holzschnitzel), thermische Solaranlagen inkl. Speicher, sanitären Anpassungsarbeiten, Bewilligungen und einmaligen Anschlussgebühren, ohne Wärmeverteilung und ohne Radiatoren
Einbau thermische Solaranlagen
a) Ersteinbau 1/1 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Ersatz bestehende Heizung
a) Pellets / Holz / Wärmepumpe anstelle von Öl, Gas, Elektroheizung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz ganzer Systeme mit gleichem Heizmedium 1/1
6.6.4 Zusätzliche Installationen 
a) automatische Regulierung der Wärmeproduktion 1/1 1/1
b) Ersatz bestehender Heizkörperventile durch Thermostatenventile 1/1
c) elektronische Heiz- oder Wärmekostenverteiler, Öldurchlauf- oder Betriebsstundenzähler; Einrichtung zur Begrenzung von Stillstandsverlusten 1/1 1/1
6.6.5 Heizöltank 
a) Ersteinbau inkl. Tankraum 1/1
b) Ersatz / Tanksanierung (Verkleidung) 1/1
6.6.6 Hafnerarbeiten: Cheminée / Kamin / Schwedenofen 
a) einfaches Cheminée umbauen in Warmluftcheminée 1/2 1/2
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Kaminsanierung durch Einziehen eines rostfreien Stahlrohres 1/1
6.6.7 Fernwärmeheizung / Wärmecontracting 
a) Ausserbetriebnahme einer bestehenden Heizungsanlage 1/1
b) Anschluss an eine Fernwärme-Heizzentrale als Ersatz einer bestehenden Heizungsanlage 1/1
c) Leitungsbau und wiederkehrende Grundkosten (Kapitalkosten, Reparaturen, Ersatzteile jedoch exkl. Betriebs- und Energiekosten) 1/1
d) Bei nichtaufteilbaren Grundkosten: hälftige Aufteilung in Unterhalt und nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten 1/2
6.6.8 Warmwasseraufbereitung 
Boiler
a) Ersteinrichtung / Neuinstallation und zusätzliche Einrichtung 1/1
b) anstelle eines Durchlauferhitzers oder eines Kleinboilers 1/2 1/2
c) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.6.9 Lüftung / Klimaanlage / Dampfabzug 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz ähnlicher Installationen 1/1

6.7 Sanitäre und elektrische Installationen / Brandverhütung

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.7.1 Leitung im Allgemeinen
(Wasser, Heizung elektrisch oder Gas)
 
a) Anpassen gemäss Vorschrift an die Norm 1/3 2/3
b) Entkalken von Warmwasserleitungen 1/1
c) Verkabelung für Telefon und Fernsehgeräte 1/1
d) Einmalige Anschlussgebühren 1/1
6.7.2 Sanitäre und Heizungsverteilung
Wasser-Enthärtungsanlagen
 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.7.3 Elektrische Installationen 
a) Leitungsumänderungen, jedoch ohne Erweiterung (Mehrwert) und ohne Beleuchtungskörper 1/1
b) Stromsparmassnahmen an ortsfesten Anlagen (z.B. Drehzahlregulierung von Pumpen und Ventilatoren) 1/2 1/2 1/2
c) Ersatz von Kupferleitungen (CKW, TV usw.) auf Glasfaser usw. 1/1
6.7.4 Antennen 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.7.5 Brand- und Einbruchschutzmassnahmen 
a) Ersteinbau von Alarm-, Überwachungs- und Löschanlagen 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Anschaffung und Ersatz der Handfeuerlöscher (abzgl. evtl. Subventionen) 1/1
6.7.6 Erzeugung von Elektrizität inkl. Speicher: Photovoltaik-, Wind- und Biogasanlagen
a) Photovoltaik-Aufdach:
Erstmalige Installation auf oder an bestehenden Gebäuden im Eigentum der Grundeigentümerschaft
1/1 1/1
b) Photovoltaik-Indach:
Erstmalige Installation auf oder an bestehenden Gebäuden im Eigentum der Grundeigentümerschaft
3/4 1/4 3/4
c) Abnahmegebühren 1/1 1/1
d) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.7.7 Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme 
Alle zweckmässigen Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme, z.B. Wärmerückgewinnung bei klimatisierten Räumen, bei Cheminées, bei Kühlwasser, bei Abwasser oder bei warmer Abluft, die über das gesetzlich vorgeschriebene Mass hinausgeht. 1/1 1/1

6.8 Umgebung

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.8.1 Umgebungsarbeiten / Gartenunterhalt 
a) Erstmaliges Ansetzen / Anlegen 1/1
b) Grundsatz: Aufwendungen für Erhalt Garten in gebrauchsfähigem Zustand; Pflege und Ersatz mehrjähriger Pflanzen/Sträucher/Bäume und Rasenunterhalt (Rasen mähen, Schneiden, Häckseln, Spritzen usw.) ohne Aufwendungen für Gewinnung von Früchten 1/1
c) Erstmalige Anschaffung Rasenmäher und Gartengeräte für Pflege mehrjähriger Pflanzen, ohne andere Gartengeräte wie Schaufeln, Hacken, Besen usw. 1/1
d) Reparatur oder Ersatz (inkl. Rasenmähroboter) 1/1
e) Gesamtsanierung Garten/Umgebung 1/3 2/3
Feste Einfriedung, Stütz- und Gartenmauern
a) Ersteinbau/Erweiterung 1/1
b) Reparatur oder gleichwertiger Ersatz 1/1
c) bei besserer Qualität oder Terraingewinnung 1/3 2/3
d) Ersatz von Böschungssicherungen aus Holz oder Betonelementen durch Stützmauer 1/3 2/3
Zufahrt / Gartenweg / Plätze
a) erster Belagseinbau (Teerung, Pflastersteine usw.) 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Bodenverbesserungen
Drainage, Entwässern, Humusieren, Stützen, usw. 1/1
6.8.2 Kanalisationen und Hauszuleitungen inkl. Aushub und Erdarbeiten
im Allgemeinen
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Vergrösserung/Erweiterung infolge Anbau 1/1
d) einmalige Anschlussgebühren 1/1
Kanalisationen / Gruben / Schächte
a) Anschluss 1/1
b) Reinigen (Kanalspülung) und Entleeren 1/1
c) ausser Betrieb nehmen der Klärgrube 1/1
Wasser- und Hauszuleitung
Anschliessen an ein anderes Verteilernetz (gemeinschaftliches Netz), nicht inbegriffen die einmalige Anschlussgebühr 1/1
6.8.3 Entfeuchten der Kellerwände
a) Erstellen oder Anbringen von Sickerleitungen, Entfeuchtungsgeräten, usw. 1/1
b) Abdichtungsarbeiten am Gebäude, inkl. Ersatz von fest installierten Entfeuchtungsgeräten, Drainagen und Entfeuchtungsmassnahmen 1/1
6.8.4 Schwimmbad / Schwimmteich (Biotop)
a) Ersteinbau, inkl. Abdeckung, Beheizung, Pumpen 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
6.8.5 Trennsystem
a) Anschliessen des Oberflächenwassers an Trennsystem 1/1
b) Anschlussgebühr 1/1
c) Reparatur oder Ersatz 1/1

6.9 Verschiedenes

Massnahmen Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
6.9.1  Rechtskosten / Anstösserbeiträge an Gemeinden 
a) Anwalts- und Prozesskosten im Zusammenhang mit Mietangelegenheiten 1/1
b) Anwalts- und Prozesskosten für Abwehr wertvermindernder Massnahmen (z.B. Baueinsprachen, Umzonung usw.) 1/1
c) Entgelt für Rückzug Einsprache bei Bauvorhaben (bei wertvermehrenden Investitionen 1/1
d) Schuldbrieferrichtung 1/1
e) Vermessungen, Parzellierung, Beurkundungskosten, Grundbuchgebühren, Güterzusammenlegung, Feldregulierung, Baulandumlegung 1/1
f) Perimeterbeiträge, Anstösserbeiträge an Gemeinden für Strassen, Gehsteige (einmalige Beiträge), inkl. erste Teerung der Strassen und Zufahrtsplätze 1/1
g) Anwalts-, Notar- oder Gerichtskosten im Zusammenhang mit Kauf/Verkauf Bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer anrechenbare Gestehungs- oder Verkaufsunkosten
h) Beurkundungsgebühren, Handänderungssteuer
6.9.2 Architekten- und Ingenieurhonorare 
a) im Allgemeinen 1/1
b) im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten teils teils teils
c) Umbauarbeiten / Anbauten / Neubau 1/1
d) Studienhonorar für die tatsächlich ausgeführten Arbeiten im Sinne des Energiesparens und des Umweltschutzes 1/1 1/1
e) Kosten für Grobanalysen 1/1 1/2
6.9.3 Baubewilligung / Bauprojektkosten 
a) Umbauarbeiten und Anbauten für realisierte Projekte 1/1
b) für energiesparende und Umweltschutzmassnahmen 1/1 1/1
c) Baugrunduntersuchung 1/1
d) Quartierplanungskosten 1/1
e) Energieberatungen 1/1 1/1
6.9.4 Abbrucharbeiten / Transport in Deponie / Deponiegebühren / Entsorgung / Bauendreinigung
a) Abbruch einer Mauer, bisher 2, neu 1 Zimmer 2/3 1/3 1/3
b) Abbruch im Zusammenhang mit Neubau 1/1
c) Abbruch; gleichwertiger Ersatz von Bauteilen 1/1 1/1
d) Bauversicherungsprämie 1/1
e) Räumungskosten bei Abbruch 1/1
f) Entsorgungskosten für Altgeräte 1/1 1/1
g) Bauendreinigung nach Umbau bzw. Renovation: proportional nach Anteilen Unterhalts- und Anlagekosten aufteilen teils teils teils
6.9.5 Wartungskosten, Serviceabonnemente
a)

Garantie- und Servicepaket
darin eingeschlossene Wartungs- und Reparaturkosten von Einbaugeräten (z.B. Basispaket Immocare24)

1/1*
b)

Wartungskosten und Serviceabonnemente
für Gebäudeteile und eingebaute Einrichtungen und Geräte (Dach, Photovoltaikanlage, Heizung, Lift, Entsorgungsanlage, Waschmaschine etc.)

1/1*

* gültig ab Steuerperiode 2018

6.10 Betriebs- und Verwaltungskosten

Massnahmen Vermietete Liegenschaft (mit Ausnahme des selbst genutzten Anteils der Eigentümerschaft) Selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentumswohnungen (inkl. selbstgenutzter Anteil der Eigentümerschaft bei vermieteter Liegenschaft)

abzugsfähige** Betriebs-

und Verwaltungskosten

abzugsfähige Betriebs- und Verwaltungskosten

nicht abzugsfähige Lebenshal-

tungskosten

6.10.1 Kosten für Heizung, Warmwasseraufbereitung, Lüftung
a) Brennstoffe/Energie 1/1 1/1
b) Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen 1/1 1/1
c) Entkalken Warmwasseranlage, Boiler, Leitungsnetz, Wasserenthärtungsmittel 1/1 1/1*
d) Kaminfegerarbeiten, Feuerungs-, Brennerkontrolle 1/1 1/1*
e) periodische Revision der Heizungsanlage, einschliesslich des Öltanks 1/1 1/1*
f) Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen 1/1 1/1*
g) Verwaltungskosten im Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizungsanlage 1/1 1/1*
h) Wartungskosten im Allgemeinen 1/1 1/1
6.10.2 Kosten für Verwaltung 
a) Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung (nicht aber die Entschädigung für die eigene Arbeit) 1/1
b) Inseratekosten 1/1
c) Mitglieder- und Kursbeiträge (Hauseigentümerverband, Hausverein usw.) 1/1 1/1
d) Porti, Telefon, Betreibungs- und Prozesskosten im Zusammenhang mit Einkommen aus Liegenschaften 1/1
e) Stockwerkeigentümergemeinschaft oder andere vergleichbare Formen von gemeinschaftlichem Eigentum
ea) Einlagen in Erneuerungsfonds, sofern Einlagen der Stockwerkeigentümerschaft unwiderruflich entzogen sind und nur zur Deckung von künftigen Unterhaltskosten verwendet werden. 1/1 1/1
eb) Entschädigung an die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, inkl. Revision Abrechnung 1/1 1/1
ec) übrige gemeinschaftliche Unterhalts- und Reparaturkosten sowie Betriebskosten, soweit nach Wertquoten verteilt wie Hauswartung, Reinigung, allg. Strom, Lift, Alarm- und Brandmeldeanlage 1/1 1/1*
6.10.3 Versicherungen, Liegenschaftssteuern, Perimeterbeiträge 
a) Hausratversicherungen: nur für möblierte Mietwohnungen 1/1 1/1
b) kombinierte Versicherungen: abzugsberechtigt sind diejenigen Prämien, welche das Gebäude betreffen 1/1 1/1
c) Sachversicherungsprämien (Brand-, Glasbruch- und Wasserschadenversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung) 1/1 1/1
d) Liegenschaftssteuer (LGVE 1988 II Nr. 8) 1/1 1/1
e) Periodische Perimeterbeiträge / Beiträge Strassengenossenschaft, soweit nicht für wertvermehrende Aufwendungen geleistet (LGVE 1992 II Nr. 12) 1/1 1/1
6.10.4 Nebenkosten (bei Stockwerkeigentum u.a. siehe Ziffer 6.10.2e)
a) Alarmanlage: Abo für Alarmierung, Gebühren für Amtsleitung, Überwachung 1/1 1/1
b) Hauswartung 1/1 1/1
c) Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Treppenhäusern, Strassen, Gehsteigen und Plätzen 1/1 1/1
d) Schneeräumungsarbeiten, Anschaffung und Betrieb Schneeräumungsmaschinen 1/1 1/1
e) Schwimmbad Betrieb (Wasser, Strom, Chemikalien, Filter, Reinigung) 1/1 1/1
f) Verbrauchskosten (inkl. Grundgebühren) für Strom, Kehricht, Wasser, ARA (Abwasser) 1/1 1/1
g) Aufwand für Blumen- und Gemüsegärten, Jäten, Kiespflege, Gewinnung von Früchten, Beeren 1/1 1/1
h) Werkzeuge für Garten und Haushalt (Schaufeln, Besen, Leitern, Laubbläser usw.), Heimwerkergeräte 1/1 1/1
i) wiederkehrende Betriebskosten und Benützungsgebühren (Lift, Kabel-TV, Alarmanlagen, Schwimmbad usw.) 1/1 1/1
j) Wohnungsräumung 1/1 1/1
k) Serviceabonnemente 1/1 1/1*
l) Garantie- und Servicepaket, soweit auf nicht eingebaute Geräte entfallend 1/1 1/1

* gültig ab Steuerperiode 2018
**nur abzugsfähig, sofern die Kosten der Mieterschaft nicht weiterverrechnet wurden

7. Abgrenzungskatalog Liegenschaftsunterhalt (bis Steuerperiode 2022)

Die pauschalen Aufteilungen zwischen Anlage- und Unterhaltskosten gelten als Faustregeln zur Vereinfachung des Veranlagungsverfahrens. Sie dienen der einheitlichen Handhabung gleichgelagerter Fälle sowie der rechtsgleichen Anwendung. Machen Steuerpflichtige eine andere Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen geltend, ist diese aufgrund geeigneter Unterlagen (detaillierten Aufstellungen / Belegen / Erläuterungen zu den ausgeführten Arbeiten) zu beurteilen. Wird im Einzelfall der Nachweis für eine von der Faustregel abweichende Aufteilung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten erbracht, erfolgt die Aufteilung entsprechend dem Beweisergebnis.

7.1 Aussenwände

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.1.1 Fassaden, Fenster, Balkone, Storen und Fensterläden im allgemeinen  
a) Neubemalung 1/1
b) Fassadenreinigung (inkl. Versiegelung) 1/1
c) Reparatur 1/1
Fassadenrenovationen     
a) Überdecken einer vorbestandenen Verkleidung(auch Schindeln) durch Eternit, Aluminium, Naturstein-Fassaden 1/3 2/3
b) Ersatz einer vorbestandenen Verkleidung 1/1
c) Wärmedämmungsmassnahmen (Isolationen), Fassadenisolationsarbeiten inkl. Verkleidung, Anpassen der Fensterbänke und Halterungen oder hinterlüftete Wärmedämmung 1/2 1/2 1/2
Fenster
a) Neueinbau 1/1
b) Ersatz von Fenstern (inkl. Dachfenster) durch energetisch bessere Fenster (2-fach und 3-fach Verglasung) als bestehend 1/1
c) Reparatur oder gleichwertiger Ersatz 1/1
Fensterscheiben     
Ersetzen gebrochener Glasscheiben (sofern nicht durch Versicherung gedeckt) 1/1
Storen und Sonnenstoren 
a) Neueinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Fensterläden / Rollläden / Jalousien
a) Neueinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz (inkl. elektr. Antrieb) 1/1
c) Rollläden anstelle von Fensterläden 1/3 2/3
d) Ersetzen von Fensterläden aus Holz durch Läden aus Aluminium 1/3 2/3
Windfang     
a) Neuanbau 1/1 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Balkone     
a) Auftragen einer Bodenfarbe auf Zementboden 1/1
b) Bodenabdichtung 1/1
c) Abdichten und Isolieren des Terrassenbodens sowie Verlegen eines Bodenbelages auf die Isolation 1/3 2/3 1/3
7.1.2 Gerüstungen 
Gerüstkosten sind proportional nach den Anteilen Unterhalts- und Anlagekosten aufzuteilen teils teils teils
7.1.3 Betonsanierungen  1/1
7.1.4 Brandmauer      
Erstellen von Brandmauern (allfällige Subventionen sind abzuziehen)  
a) Erstellung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.1.5 Wintergarten      
a) Erstellung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1

7.2 Dächer

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.2.1 Flach-, Steil- und Giebeldächer / Spenglerarbeiten / Blitzableiter 
Im Allgemeinen
a) Erstellung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Isolation Dach/Unterdach 1/2 1/2 1/2
Spenglerarbeiten
a) Neueinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Blitzableiter
a) Neueinbau oder Erweiterung infolge Anbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.2.2 Estrichbausbau 
Einbau von Zimmern oder Wohnungen 1/1
7.2.3 Hausbock und Schwamm 
Kosten für deren Bekämpfung (Holzbehandlung) 1/1

7.3 Wände im Innern

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.3.1 Maler- und Tapezierarbeiten / Wand- und Dachverkleidungen / Türen
Im Allgemeinen
a) Auffrischen / Reparatur / gleichwertiger Ersatz 1/1
b) im Zusammenhang mit Umbauarbeiten und Anbauarbeiten im Verhältnis teils teils
c) Erstbeschichtung oder -verkleidung 1/1
d) Anbringen einer inneren Isolation an Wänden oder Kellerdecken, inkl. Verkleidung und Malerarbeiten 1/1 1/1
Wand- und Deckenverkleidungen als Ersatz für fällige Gipser- und Malerarbeiten        
Verkleidung aus Holz oder schalldämmend inkl. Malerarbeiten 1/3 2/3 1/3
Plattenarbeiten / Fliesen
a) Reparatur oder Ersatz 1/1
b) in Wohn- / Küche oder Badezimmer anstelle von Malerarbeiten 1/2 1/2
Trennwände erstellen
Ersteinbau (z.B. alt 1 Zimmer, neu 2 Zimmer) 1/1
Türen / Kipptore (Garagen)
a) Ersteinbau infolge Um- und Anbau oder für Neubauten 1/1
b) Reparatur oder Ersatz (inkl. elektr. Antrieb) 1/1
7.3.2 Treppen / Treppenhaus / Geländer 
a) Reparatur oder Ersatz 1/1
b) Ersetzen einer Holztreppe durch eine Betontreppe inkl. Folgekosten 2/3 1/3
7.3.3 Aufzüge / Lift 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1

7.4 Bodenbeläge

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.4.1
Wohnfläche (geheizt)
a) Ersatz mit gleichwertiger Qualität Parkett, Kunststoffbeläge oder Spannteppiche 1/1
b) bei besserer Qualität 1/3 2/3
c) im Zusammenhang mit kleineren Umbauarbeiten, neu Verlegen auf bestehendem Holzboden oder Inlaid, nur wenn die Räume früher bewohnbar waren 1/3 2/3
d) wenn früher nicht bewohnbar 1/1
e) neu Verlegen infolge grösserer Umbauarbeiten oder Anbauten auf Zementunterlagsboden 1/1
f) Verlegen eines Parkett- oder Plattenbelages anstelle vorbestandener anderer Beläge 1/3 2/3

7.5 Wohneinrichtungen

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.5.1
Kücheneinrichtungen
Im Allgemeinen
a) Ersteinbau 1/1
b) Modernisierung im Zusammenhang mit einem Gesamtumbau inkl. fest eingebaute Geräte, Kombination, Platten- und Malerkosten sowie Installationen 1/3 2/3
c) Reparatur oder Ersatz 1/1
Kochherd / Backofen
a) Ersetzen eines alten Kochherdes durch einen kombinierten Herd infolge Küchenumbau 1/3 2/3
b) Umstellen von Gas auf elektrisch oder umgekehrt 1/1
Kühlschrank / Tiefkühlschrank / andere Küchengeräte        
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.5.2
Badezimmer
Im Allgemeinen
  a)
Ersteinbau 1/1
b) Modernisierung im Zusammenhang mit einem Gesamtumbau inkl. sanitäre Ersatzteile, Platten- und Malerkosten sowie Installationen 1/3 2/3
c) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.5.3 Waschmaschine / Tumbler 
a) Erstmalige Anschaffung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1

7.6 Heizungen / Lüftungen

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.6.1 Verbrennung / Heizkessel
Ersetzen des Heizkessels oder Brenners
a) Reparatur oder Ersatz durch teils modernere Anlage 1/1
7.6.2 Umstellung auf Gas- oder andere Systeme (bei gleichbleibendem Heizvolumen und ohne zentralen Speicher) 
a) bei bestehender Holz-, Kohle- oder Ölzentralheizung 1/1
b) Ersetzen einer Warmluftetagenheizung, Ölofen oder Holz- und Kohleofen durch eine Zentralheizung (Öl, Gas) 1/2 1/2
7.6.3 Umstellung auf Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien wie Einbau Wärmepumpe (z.B. Erdsonde),  inkl. Ausbau / Umrüstung Wärmepumpe mittels Freecooling, Holzfeuerungsanlagen (Pellets, Holzschnitzel), thermische Solaranlagen inkl. Speicher, sanitären Anpassungsarbeiten, Bewilligungen und einmaligen Anschlussgebühren, ohne Wärmeverteilung und ohne Radiatoren
Einbau thermische Solaranlagen
a) Ersteinbau 1/1 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Ersatz bestehende Heizung
a) Pellets / Holz / Wärmepumpe anstelle von Öl, Gas, Elektroheizung 1/1
b) Reparatur oder Ersatz ganzer Systeme mit gleichem Heizmedium 1/1
7.6.4 Zusätzliche Installationen 
a) automatische Regulierung der Wärmeproduktion 1/1 1/1
b) Ersatz bestehender Heizkörperventile durch Thermostatenventile 1/1
c) elektronische Heiz- oder Wärmekostenverteiler, Öldurchlauf- oder Betriebsstundenzähler; Einrichtung zur Begrenzung von Stillstandsverlusten 1/1 1/1
7.6.5 Heizöltank 
a) Ersteinbau inkl. Tankraum 1/1
b) Ersatz / Tanksanierung (Verkleidung) 1/1
7.6.6 Hafnerarbeiten: Cheminée / Kamin / Schwedenofen 
a) einfaches Cheminée umbauen in Warmluftcheminée 1/2 1/2
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Kaminsanierung durch Einziehen eines rostfreien Stahlrohres 1/1
7.6.7 Fernwärmeheizung / Wärmecontracting 
a) Ausserbetriebnahme einer bestehenden Heizungsanlage 1/1
b) Anschluss an eine Fernwärme-Heizzentrale als Ersatz einer bestehenden Heizungsanlage 1/1
c) Leitungsbau und wiederkehrende Grundkosten (Kapitalkosten, Reparaturen, Ersatzteile jedoch exkl. Betriebs- und Energiekosten) 1/1
d) Bei nichtaufteilbaren Grundkosten: hälftige Aufteilung in Unterhalt und nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten 1/2
7.6.8 Warmwasseraufbereitung 
Boiler
a) Ersteinrichtung / Neuinstallation und zusätzliche Einrichtung 1/1
b) anstelle eines Durchlauferhitzers oder eines Kleinboilers 1/2 1/2
c) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.6.9 Lüftung / Klimaanlage / Dampfabzug 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz ähnlicher Installationen 1/1

7.7 Sanitäre und elektrische Installationen / Brandverhütung

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.7.1 Leitung im Allgemeinen
(Wasser, Heizung elektrisch oder Gas)
 
a) Anpassen gemäss Vorschrift an die Norm 1/3 2/3
b) Entkalken von Warmwasserleitungen 1/1
c) Verkabelung für Telefon und Fernsehgeräte 1/1
d) Einmalige Anschlussgebühren 1/1
7.7.2 Sanitäre und Heizungsverteilung
Wasser-Enthärtungsanlagen
 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.7.3 Elektrische Installationen 
a) Leitungsumänderungen, jedoch ohne Erweiterung (Mehrwert) und ohne Beleuchtungskörper 1/1
b) Stromsparmassnahmen an ortsfesten Anlagen (z.B. Drehzahlregulierung von Pumpen und Ventilatoren) 1/2 1/2 1/2
c) Ersatz von Kupferleitungen (CKW, TV usw.) auf Glasfaser usw. 1/1
7.7.4 Antennen 
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.7.5 Brand- und Einbruchschutzmassnahmen 
a) Ersteinbau von Alarm-, Überwachungs- und Löschanlagen 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Anschaffung und Ersatz der Handfeuerlöscher (abzgl. evtl. Subventionen) 1/1
7.7.6 Erzeugung von Elektrizität inkl. Speicher: Photovoltaik-, Wind- und Biogasanlagen
a) Photovoltaik-Aufdach:
Erstmalige Installation auf oder an bestehenden Gebäuden im Eigentum der Grundeigentümerschaft
1/1 1/1
b) Photovoltaik-Indach:
Erstmalige Installation auf oder an bestehenden Gebäuden im Eigentum der Grundeigentümerschaft
3/4 1/4 3/4
c) Abnahmegebühren 1/1 1/1
d) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.7.7 Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme 
Alle zweckmässigen Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme, z.B. Wärmerückgewinnung bei klimatisierten Räumen, bei Cheminées, bei Kühlwasser, bei Abwasser oder bei warmer Abluft, die über das gesetzlich vorgeschriebene Mass hinausgeht. 1/1 1/1

7.8 Umgebung

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.8.1 Umgebungsarbeiten / Gartenunterhalt 
a) Erstmaliges Ansetzen / Anlegen 1/1
b) Grundsatz: Aufwendungen für Erhalt Garten in gebrauchsfähigem Zustand; Pflege und Ersatz mehrjähriger Pflanzen/Sträucher/Bäume und Rasenunterhalt (Rasen mähen, Schneiden, Häckseln, Spritzen usw.) ohne Aufwendungen für Gewinnung von Früchten 1/1
c) Erstmalige Anschaffung Rasenmäher und Gartengeräte für Pflege mehrjähriger Pflanzen, ohne andere Gartengeräte wie Schaufeln, Hacken, Besen usw. 1/1
d) Reparatur oder Ersatz (inkl. Rasenmähroboter) 1/1
e) Gesamtsanierung Garten/Umgebung 1/3 2/3
Feste Einfriedung, Stütz- und Gartenmauern
a) Ersteinbau/Erweiterung 1/1
b) Reparatur oder gleichwertiger Ersatz 1/1
c) bei besserer Qualität oder Terraingewinnung 1/3 2/3
d) Ersatz von Böschungssicherungen aus Holz oder Betonelementen durch Stützmauer 1/3 2/3
Zufahrt / Gartenweg / Plätze
a) erster Belagseinbau (Teerung, Pflastersteine usw.) 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
Bodenverbesserungen
Drainage, Entwässern, Humusieren, Stützen, usw. 1/1
7.8.2 Kanalisationen und Hauszuleitungen inkl. Aushub und Erdarbeiten
im Allgemeinen
a) Ersteinbau 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
c) Vergrösserung/Erweiterung infolge Anbau 1/1
d) einmalige Anschlussgebühren 1/1
Kanalisationen / Gruben / Schächte
a) Anschluss 1/1
b) Reinigen (Kanalspülung) und Entleeren 1/1
c) ausser Betrieb nehmen der Klärgrube 1/1
Wasser- und Hauszuleitung
Anschliessen an ein anderes Verteilernetz (gemeinschaftliches Netz), nicht inbegriffen die einmalige Anschlussgebühr 1/1
7.8.3 Entfeuchten der Kellerwände
a) Erstellen oder Anbringen von Sickerleitungen, Entfeuchtungsgeräten, usw. 1/1
b) Abdichtungsarbeiten am Gebäude, inkl. Ersatz von fest installierten Entfeuchtungsgeräten, Drainagen und Entfeuchtungsmassnahmen 1/1
7.8.4 Schwimmbad / Schwimmteich (Biotop)
a) Ersteinbau, inkl. Abdeckung, Beheizung, Pumpen 1/1
b) Reparatur oder Ersatz 1/1
7.8.5 Trennsystem
a) Anschliessen des Oberflächenwassers an Trennsystem 1/1
b) Anschlussgebühr 1/1
c) Reparatur oder Ersatz 1/1

7.9 Verschiedenes

Massnahmen Staats- und Gemeindesteuern,
Direkte Bundessteuer
Direkte Bundessteuer
Anlagekosten Unterhaltskosten zusätzlich für Energiespar-massnahmen
7.9.1  Rechtskosten / Anstösserbeiträge an Gemeinden 
a) Anwalts- und Prozesskosten im Zusammenhang mit Mietangelegenheiten 1/1
b) Anwalts- und Prozesskosten für Abwehr wertvermindernder Massnahmen (z.B. Baueinsprachen, Umzonung usw.) 1/1
c) Entgelt für Rückzug Einsprache bei Bauvorhaben (bei wertvermehrenden Investitionen 1/1
d) Schuldbrieferrichtung 1/1
e) Vermessungen, Parzellierung, Beurkundungskosten, Grundbuchgebühren, Güterzusammenlegung, Feldregulierung, Baulandumlegung 1/1
f) Perimeterbeiträge, Anstösserbeiträge an Gemeinden für Strassen, Gehsteige (einmalige Beiträge), inkl. erste Teerung der Strassen und Zufahrtsplätze 1/1
g) Anwalts-, Notar- oder Gerichtskosten im Zusammenhang mit Kauf/Verkauf Bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer anrechenbare Gestehungs- oder Verkaufsunkosten
h) Beurkundungsgebühren, Handänderungssteuer
7.9.2 Architekten- und Ingenieurhonorare 
a) im Allgemeinen 1/1
b) im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten teils teils teils
c) Umbauarbeiten / Anbauten / Neubau 1/1
d) Studienhonorar für die tatsächlich ausgeführten Arbeiten im Sinne des Energiesparens und des Umweltschutzes 1/1 1/1
e) Kosten für Grobanalysen 1/1 1/2
7.9.3 Baubewilligung / Bauprojektkosten 
a) Umbauarbeiten und Anbauten für realisierte Projekte 1/1
b) für energiesparende und Umweltschutzmassnahmen 1/1 1/1
c) Baugrunduntersuchung 1/1
d) Quartierplanungskosten 1/1
e) Energieberatungen 1/1 1/1
7.9.4 Abbrucharbeiten / Transport in Deponie / Deponiegebühren / Entsorgung / Bauendreinigung
a) Abbruch einer Mauer, bisher 2, neu 1 Zimmer 2/3 1/3 1/3
b) Abbruch im Zusammenhang mit Neubau 1/1
c) Abbruch; gleichwertiger Ersatz von Bauteilen 1/1 1/1
d) Bauversicherungsprämie 1/1
e) Räumungskosten bei Abbruch 1/1
f) Entsorgungskosten für Altgeräte 1/1 1/1
g) Bauendreinigung nach Umbau bzw. Renovation: proportional nach Anteilen Unterhalts- und Anlagekosten aufteilen teils teils teils
7.9.5 Wartungskosten, Serviceabonnemente
a)

Garantie- und Servicepaket
darin eingeschlossene Wartungs- und Reparaturkosten von Einbaugeräten (z.B. Basispaket Immocare24)

1/1*
b)

Wartungskosten und Serviceabonnemente
für Gebäudeteile und eingebaute Einrichtungen und Geräte (Dach, Photovoltaikanlage, Heizung, Lift, Entsorgungsanlage, Waschmaschine etc.)

1/1*

* gültig ab Steuerperiode 2018

7.10 Betriebs- und Verwaltungskosten

Massnahmen Vermietete Liegenschaft (mit Ausnahme des selbst genutzten Anteils der Eigentümerschaft) Selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentumswohnungen (inkl. selbstgenutzter Anteil der Eigentümerschaft bei vermieteter Liegenschaft)

abzugsfähige** Betriebs-

und Verwaltungskosten

abzugsfähige Betriebs- und Verwaltungskosten

nicht abzugsfähige Lebenshal-

tungskosten

7.10.1 Kosten für Heizung, Warmwasseraufbereitung, Lüftung
a) Brennstoffe/Energie 1/1 1/1
b) Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen 1/1 1/1
c) Entkalken Warmwasseranlage, Boiler, Leitungsnetz, Wasserenthärtungsmittel 1/1 1/1*
d) Kaminfegerarbeiten, Feuerungs-, Brennerkontrolle 1/1 1/1*
e) periodische Revision der Heizungsanlage, einschliesslich des Öltanks 1/1 1/1*
f) Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen 1/1 1/1*
g) Verwaltungskosten im Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizungsanlage 1/1 1/1*
h) Wartungskosten im Allgemeinen 1/1 1/1
7.10.2 Kosten für Verwaltung 
a) Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung (nicht aber die Entschädigung für die eigene Arbeit) 1/1
b) Inseratekosten 1/1
c) Mitglieder- und Kursbeiträge (Hauseigentümerverband, Hausverein usw.) 1/1 1/1
d) Porti, Telefon, Betreibungs- und Prozesskosten im Zusammenhang mit Einkommen aus Liegenschaften 1/1
e) Stockwerkeigentümergemeinschaft oder andere vergleichbare Formen von gemeinschaftlichem Eigentum
ea) Einlagen in Erneuerungsfonds, sofern Einlagen der Stockwerkeigentümerschaft unwiderruflich entzogen sind und nur zur Deckung von künftigen Unterhaltskosten verwendet werden. 1/1 1/1
eb) Entschädigung an die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, inkl. Revision Abrechnung 1/1 1/1
ec) übrige gemeinschaftliche Unterhalts- und Reparaturkosten sowie Betriebskosten, soweit nach Wertquoten verteilt wie Hauswartung, Reinigung, allg. Strom, Lift, Alarm- und Brandmeldeanlage 1/1 1/1*
7.10.3 Versicherungen, Liegenschaftssteuern, Perimeterbeiträge 
a) Hausratversicherungen: nur für möblierte Mietwohnungen 1/1 1/1
b) kombinierte Versicherungen: abzugsberechtigt sind diejenigen Prämien, welche das Gebäude betreffen 1/1 1/1
c) Sachversicherungsprämien (Brand-, Glasbruch- und Wasserschadenversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung) 1/1 1/1
d) Liegenschaftssteuer (LGVE 1988 II Nr. 8) 1/1 1/1
e) Periodische Perimeterbeiträge / Beiträge Strassengenossenschaft, soweit nicht für wertvermehrende Aufwendungen geleistet (LGVE 1992 II Nr. 12) 1/1 1/1
7.10.4 Nebenkosten (bei Stockwerkeigentum u.a. siehe Ziffer 7.10.2e)
a) Alarmanlage: Abo für Alarmierung, Gebühren für Amtsleitung, Überwachung 1/1 1/1
b) Hauswartung 1/1 1/1
c) Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Treppenhäusern, Strassen, Gehsteigen und Plätzen 1/1 1/1
d) Schneeräumungsarbeiten, Anschaffung und Betrieb Schneeräumungsmaschinen 1/1 1/1
e) Schwimmbad Betrieb (Wasser, Strom, Chemikalien, Filter, Reinigung) 1/1 1/1
f) Verbrauchskosten (inkl. Grundgebühren) für Strom, Kehricht, Wasser, ARA (Abwasser) 1/1 1/1
g) Aufwand für Blumen- und Gemüsegärten, Jäten, Kiespflege, Gewinnung von Früchten, Beeren 1/1 1/1
h) Werkzeuge für Garten und Haushalt (Schaufeln, Besen, Leitern, Laubbläser usw.), Heimwerkergeräte 1/1 1/1
i) wiederkehrende Betriebskosten und Benützungsgebühren (Lift, Kabel-TV, Alarmanlagen, Schwimmbad usw.) 1/1 1/1
j) Wohnungsräumung 1/1 1/1
k) Serviceabonnemente 1/1 1/1*
l) Garantie- und Servicepaket, soweit auf nicht eingebaute Geräte entfallend 1/1 1/1

* gültig ab Steuerperiode 2018
**nur abzugsfähig, sofern die Kosten der Mieterschaft nicht weiterverrechnet wurden