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Mietwert für die Benützung der eigenen Wohnung oder Liegenschaft - Ausserordentliche Bemessung

In § 2 der Mietwertverordnung (MV) ist die ausserordentliche Bemessung durch Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte in gleicher Lage sowie durch Schätzung vorgesehen.

In § 2 Abs. 1a der Mietwertverordnung wird lediglich verlangt, dass die Steuerpflichtigen glaubhaft machen, dass der berechnete Mietwert 70% der mittleren Marktmiete übersteigt. Die Steuerpflichtigen haben lediglich Anhaltspunkte zu liefern, dass etwa die Mietzinsen von vergleichbaren Objekten tiefer als der ihm zugerechnete Mietwert liegen, oder dass erhebliche Mängel an seinem Haus bestehen, die auf den Mietwert einen Einfluss haben können (VGE vom 12.9.1986 i.S. B.). Hingegen sind die Steuerpflichtigen nicht verpflichtet, durch eine eigene Expertise eine allfällige Bewertungsdifferenz nachzuweisen.

Bei Einsprachen gegen Mietwerte hat die Einsprachebehörde die Richtigkeit der Mietwertveranlagung nachzuweisen.

Gemäss § 2 Abs. 1b der Mietwertverordnung ist ferner der Wert von Amtes wegen zu korrigieren, wenn dieser offensichtlich von 70% der mittleren Marktmiete abweicht. Die Abweichung im Sinne von § 2 Abs. 1b der Mietwertverordnung ist dann offensichtlich, wenn sie mindestens einen Viertel und mindestens CHF 2'000.-- ausmacht.

Pauschal ermittelte Werte von weniger als CHF 10'000.-- (100%) bzw. CHF 7'000.-- (70%) sind erst dann der Veranlagung zugrunde zu legen, nachdem die Angemessenheit durch eine individuelle Abklärung erhärtet ist.

Im weiteren ist bei neu geschätzten Liegenschaften bis 31.12.1996 ein Mindestmietwert zu beachten, der sich in Prozenten des Realwertes (aus der Schatzungsanzeige ersichtlich) ergibt (Realwertzins):

Realwert in CHF Realwertzins
Einfamilienhaus
Realwertzins
Stockwerkeigentum
bis 400'000.-- 3,5% 4,0%
bis 800'000.-- 3,2% 3,6%
bis 1'200'000.-- 2,8% 3,1%
über 1'200'000.-- 2,3% 2,5%

Diese Werte entsprechen 100% Mietwert im Zeitpunkt der Katasterschatzung. Weicht der schatzungsamtlich ermittelte Wert um mehr als ein Viertel und um mehr als CHF 2'000.-- von der mittleren Marktmiete ab, ist ein offensichtliches Abweichen von der mittleren Marktmiete im Sinne von § 2 Abs. 1b der Mietwertverordnung zu vermuten.

Bei Neu- und Revisionsschatzungen, die nach dem 1.1.1997 in Kraft treten, wendet die Schatzungsbehörde bei der Ermittlung der Jahresmietwerte das Kontrollinstrument der Realwertzinsmethode von Amtes wegen an. Die Berücksichtigung eines Realwertzinses als Mindestmietwert durch die Veranlagungsbehörde erübrigt sich.

Die Veranlagungsbehörde kann die Bemessungsmethode nicht frei wählen. Die Festlegung des Mietwertes durch Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte oder durch Schätzung darf nur dann vorgenommen werden, wenn der mittels ordentlicher Bemessung ermittelte Mietwert offensichtlich von 70% der mittleren Marktmiete abweicht. Eine Schätzung des Mietwertes (§ 2 Abs. 2 der Mietwertverordnung) sollte in der Regel erst dann vorgenommen werden, wenn die Vergleichsmethode mangels vergleichbarer Objekte nicht zum Ziel führt. Die Schätzung erfolgt nach den gleichen Kriterien wie bei der Ermittlung des amtlichen Mietwertes im Schatzungsverfahren.

Wenn die steuerpflichtige Person eine Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus nutzt, ist 70% des Mietzinses einer vergleichbaren Wohnung einzusetzen (§ 2 Abs. 1c der Mietwertverordnung).