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Liegenschaften im Baurecht

Bei selbstgenutzten Bauten im Baurecht ist nur der Mietwert der Baute steuerbar. In den Schatzungsanzeigen werden bei Baurechtsbauten Mietwerte ausgewiesen, die für die Steuerveranlagung als Bruttomietwert (Land und Baute) übernommen werden können. Davon sind die tatsächlich bezahlten Baurechtszinsen in Abzug zu bringen (§ 1 Abs. 3 MV). Davon sind 70% steuerbar (LGVE 2012 II Nr. 22 und 23).

Beispiel
Einfamilienhaus, 8-jährig, im Baurecht; Baurechtszins: CHF 5'000.--; Mietwert gemäss Schatzungsanzeige: CHF 25'000.--
Hypothekarschulden CHF 100'000.-- zu 2,25% = CHF 2'250.--

Position CHF
Mietwert brutto (100%) 25'000.--
./. Baurechtszins 5'000.--
Mietwert brutto Gebäude (100%) 20'000.--
Mietwert brutto Gebäude indexiert gem. Mietwertverordnung (=Tabelle Wegleitung 110.0%) 22'000.--
steuerbarer Mietwert (70%) 15'400.--
./. Gebäudeunterhalt (10% von CHF 15'400.--) 1'540.--
./. Schuldzinsen 2'250.--
Netto-Einkommen aus Liegenschaft 11'610.--

Es ist die Kontrollrechnung gemäss Realwertzinsmethode durchzuführen. (vgl. LU StB Bd.1 Weisungen StG § 28 Nr. 3).

Beispiel Kontrollrechnung

Position CHF
Mietwert brutto (100%) 25'000.--
./. Baurechtszins 5'000.--
Mietwert brutto Gebäude (100%) 20'000.--
Mietwert brutto Gebäude indexiert (110%) 22'000.--
 Vergleich 
Realwert Gebäude 480'000.--
Realwertzins 3,2% 
Mietwert im Zeitpunkt der Katasterschatzung 15'360.--
Mietwert Gebäude indexiert 110% 16'896.--

In diesem Beispiel hat die Veranlagungsbehörde keine Korrektur des Mietwertes vorzunehmen.

Bei fremdgenutzten Bauten im Baurecht können Baurechtszinsen als Gewinnungskosten abgezogen werden. Analoges gilt grundsätzlich bei Baurechten an unüberbauten Liegenschaften, sofern nicht kurze Zeit nach Begründung des Baurechts, d. h. innert rund 2 Jahren gebaut wird (vgl. sinngemäss Praxis zum Baulanddarlehen in LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 40 Nr. 1 Ziff. 2.2).